金融治理能力正在跟上，我們每個(gè)人都要往前方看，不要成為那片無(wú)辜的雪花。
元旦假期，朋友圈里的“深圳女孩”火了。深圳已是中國(guó)第一富強(qiáng)城市了，按理說(shuō)對(duì)金錢的渴望沒(méi)有那么強(qiáng)才對(duì)，為啥深圳女孩張口閉口就是“房子”呢？簡(jiǎn)單說(shuō)，房子太貴了，房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的財(cái)富收益太誘人了。對(duì)深圳來(lái)說(shuō)，樓市在話題的榜首還會(huì)呆些日子，但就全國(guó)而言，微觀細(xì)節(jié)已折射出樓市的大趨勢(shì)。
根據(jù)國(guó)家資產(chǎn)負(fù)債表中心數(shù)據(jù)，2020年9月底，居民部門杠桿率首次超過(guò)60%，達(dá)到61.4%，同期上升6.3個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)體部門杠桿率達(dá)到270.1%，同期上升24.1個(gè)百分點(diǎn)。但貝殼數(shù)據(jù)顯示，去年很多省會(huì)城市，甚至國(guó)家中心城市，二手房?jī)r(jià)在下跌。自2017年10月，北京二手房?jī)r(jià)連跌了31個(gè)月。說(shuō)明什么？過(guò)去那種貨幣超發(fā)、房?jī)r(jià)普漲的局面不再出現(xiàn)了。
這是第一次。還有，現(xiàn)在房子很難賣，新盤“日光”已絕跡（除了價(jià)格倒掛的），這也是第一次。當(dāng)下，開(kāi)發(fā)商賣房全靠中介和媒體渠道。有人說(shuō)，未來(lái)能帶來(lái)客流的平臺(tái)，要比開(kāi)發(fā)商賺錢多了。某中介告訴我，現(xiàn)在的營(yíng)銷方案，必須要有高大上的區(qū)域規(guī)劃，必須要有學(xué)位或地鐵加持，有的沒(méi)的都得往上靠，甭管什么時(shí)候落地，目的就是給客戶營(yíng)造增值前景。
否則，此盤非遇冷不可。另外，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲，而租金卻在下跌，這種背離也是第一次。這預(yù)示著，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不支持房?jī)r(jià)上漲，老百姓收入不支持房?jī)r(jià)上漲，房?jī)r(jià)向均值回歸也是必然的。可能很多人不這么認(rèn)為，比如上面講的深圳的女生，或許上海女生、杭州女生，也不這么認(rèn)為。我們經(jīng)常說(shuō)，時(shí)間是站在趨勢(shì)這邊的，盯著浪花卻忽視了長(zhǎng)河的流向。
對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)效機(jī)制就是趨勢(shì)的這條長(zhǎng)河，不要低估政府治理樓市的智慧與韌性。很多人沒(méi)有感受到趨勢(shì)，只是因?yàn)橹未髧?guó)如烹小鮮，采取了“慢變量”驅(qū)動(dòng)趨勢(shì)的手法，發(fā)力于無(wú)形之中、漸次加力。就拿資金面來(lái)說(shuō)，過(guò)去，為了鼓勵(lì)住房消費(fèi)，長(zhǎng)達(dá)20多年，按揭利率低于實(shí)體利率，但趨勢(shì)在今年反轉(zhuǎn)了，按揭貸款利率開(kāi)始高于實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資利率，彰顯了政策的態(tài)度。
元旦前一天，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文，對(duì)房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款余額啟動(dòng)“五檔比例”控制，大型銀行二者占比分別不高于40%和32.5%，股份制銀行、城商行、村鎮(zhèn)行最高上限比例依次更低。繼2020年8月對(duì)房企融資啟動(dòng)“三道紅線”管控后，現(xiàn)在又對(duì)銀行啟動(dòng)“五檔比例”控制，房貸供需兩端雙雙擠壓，控制資金流向地產(chǎn)的比例，房貸利率大概率是要走高的。
說(shuō)明了什么呢？不再依賴地產(chǎn)了，不再支持樓市高增長(zhǎng)了，大家要看到這個(gè)趨勢(shì)。過(guò)去，資產(chǎn)價(jià)格上漲快、思維節(jié)奏也很快，深陷“快”的世界里，多數(shù)人不自覺(jué)地“活在當(dāng)下”，趨勢(shì)有意無(wú)意地被撇開(kāi)了。但是，誰(shuí)也改變不了趨勢(shì)，更不能與趨勢(shì)為敵。長(zhǎng)河里的一朵浪花，歷史中的一粒塵埃，落在一個(gè)人頭上，濺到一個(gè)人臉上，那就是泰山壓頂或大壩崩塌。
體察我國(guó)的樓市，與發(fā)生泡沫危機(jī)的日本一樣，長(zhǎng)期為動(dòng)物精神充斥，宗教般地篤信房產(chǎn)投資是“日不落”的安全墊，潮水般的投資情緒將風(fēng)險(xiǎn)沖淡。郭樹(shù)清主席不久前在文章中，特別提到“金融能力”這個(gè)詞，言指風(fēng)起青萍之末時(shí)，有風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和判斷，提前鋪設(shè)預(yù)案。
日本國(guó)家治理先進(jìn)，仍無(wú)法避免危機(jī)，陷入至今不可拔的“債務(wù)-通縮”螺旋。調(diào)控絕非一個(gè)部門之舉，全國(guó)上下要一盤棋，匹夫有責(zé)。歷史關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上，要守護(hù)14億人財(cái)富，又要風(fēng)險(xiǎn)軟著陸。金融治理能力正在跟上，我們每個(gè)人都要往前方看，不要成為那片無(wú)辜的雪花。
�。ㄔ}為《2021年，樓市高增長(zhǎng)神話難再》，作者李宇嘉 系廣東省住房政策研究中心首席研究員）
來(lái)源：證券時(shí)報(bào)網(wǎng)
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