1月3日,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正迎來(lái)一場(chǎng)劇變。
2021年首月,深圳、上海、廣州、西安、合肥等多個(gè)一二線城市傳來(lái)房貸額度緊張、利率上浮的消息,個(gè)別銀行被曝出已經(jīng)停貸。每年年初,一般是房貸額度最為充裕的時(shí)候,這一反,F(xiàn)象的背后實(shí)際上潛藏著金融調(diào)控的身影。
2020年最后一天,中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知,決定建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度,分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比上限和個(gè)人住房貸款余額占比上限。這政策一被業(yè)內(nèi)簡(jiǎn)稱為對(duì)銀行劃定的“兩道紅線”。
上海市銀保監(jiān)局近期出臺(tái)的新規(guī),正是“兩道紅線”落地的體現(xiàn)。上海市表示,嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中度管理、嚴(yán)格審核首付款資金來(lái)源和償債能力審核等。
克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)房玲指出,與前期的房企融資“三道紅線”、“壓降融資類信托規(guī)!焙汀皶和K侥挤菢(biāo)債權(quán)類業(yè)務(wù)”等融資調(diào)控一脈相承,針對(duì)銀行的“兩道紅線”意在防范房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)度金融化。不過(guò),由于超標(biāo)銀行個(gè)數(shù)較少,壓降比例相對(duì)有限,加之新規(guī)調(diào)控留有調(diào)整過(guò)渡期,房玲認(rèn)為對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)短期影響可控。
銀行的“兩道紅線”與去年8月份出臺(tái)的房企“三道紅線”(重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則)政策一起,組成了中國(guó)房地產(chǎn)金融審慎管理的主要工具。與貨幣政策不同,房地產(chǎn)金融審慎管理主要針對(duì)首付比調(diào)整、房地產(chǎn)貸款比例限制、房企融資規(guī)模限制等,重點(diǎn)在于穩(wěn)定信貸增長(zhǎng)、調(diào)節(jié)杠桿率。
中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水認(rèn)為,這“五道紅線”的劃出,讓2020年成為中國(guó)房地產(chǎn)金融審慎管理元年,這對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)制度建設(shè)具有里程碑意義。房地產(chǎn)制度呈現(xiàn)出從“住房制度改革”(1998年)到“土地制度改革”(2002年)再到“金融管理改革”(2020年)的脈絡(luò)特征。
萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮也曾表示,“三道紅線”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響力不亞于2002年的土地招拍掛制度,它意味著房地產(chǎn)行業(yè)金融紅利時(shí)代的結(jié)束。
“五道紅線”為代表的房地產(chǎn)金融審慎管理之下,中國(guó)樓市會(huì)發(fā)生什么樣的變化?業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,“銀根”和“地根”是樓市的命脈。房地產(chǎn)金融審慎管理有望控制住“銀根”。
中指研究院近日發(fā)布的一份報(bào)告稱,過(guò)去15年,金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果顯著。這份報(bào)告回顧了2005年至2019年涉及房地產(chǎn)金融審慎管理的政策及其效果。報(bào)告認(rèn)為,金融審慎指數(shù)增加會(huì)顯著抑制房?jī)r(jià)上漲,抑制商品房需求,同時(shí)也將抑制房企規(guī)模增速。
劉水表示,未來(lái)市場(chǎng)將會(huì)呈現(xiàn)出三大趨勢(shì):一是弱周期,金融審慎管理之下,將避免大量資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng),從而避免房地產(chǎn)市場(chǎng)暴漲暴跌,弱化房地產(chǎn)周期性。
二是“慢!薄(jù)測(cè)算,中國(guó)城市化率或在2030年達(dá)到70%,進(jìn)入城市化后期,未來(lái)10年GDP仍將維持中高速增長(zhǎng),房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有向上發(fā)展空間,但金融審慎管理之下,未來(lái)10年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)或現(xiàn)慢牛行情。
三是城市分化持續(xù),不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)仍將明顯分化。
自2008年美國(guó)金融危機(jī)后,宏觀審慎政策開(kāi)始受到越來(lái)越多國(guó)家的重視。美國(guó)、歐盟、英國(guó)、韓國(guó)等經(jīng)濟(jì)體均積極使用房地產(chǎn)金融審慎政策來(lái)抑制樓市過(guò)度繁榮。近年來(lái),中國(guó)官方更是反復(fù)強(qiáng)調(diào)實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。如:1月召開(kāi)的2021年中國(guó)人民銀行工作會(huì)議提出,落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制,實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。
銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清曾撰文稱,房地產(chǎn)是現(xiàn)階段中國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀!。他指出,2008年次貸危機(jī)前,美國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款超過(guò)當(dāng)年GDP的32%。目前,中國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%,還有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。將“灰犀牛關(guān)進(jìn)籠子里”或是房地產(chǎn)金融審慎管理的直接目標(biāo)。(完
來(lái) 源:中國(guó)新聞網(wǎng)
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