受到2020年末出臺(tái)的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的影響,廣州、深圳等城市的個(gè)人房貸從2021年開始額度明顯緊張,同時(shí)放貸期限延長、利率上漲,購房者、特別是首套房購買者焦慮情緒加重,個(gè)別城市二手房市場(chǎng)甚至出現(xiàn)了“剛需歧視”現(xiàn)象。
專家建議相關(guān)部門出臺(tái)細(xì)則,精準(zhǔn)調(diào)控,在抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為的同時(shí),保護(hù)剛需購房者合理需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。
部分大城市個(gè)人房貸額度緊張放款周期延長
中國人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)在2020年12月31日宣布,建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)分5檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款余額占比和個(gè)人住房貸款余額占比兩個(gè)上限,對(duì)超過上限的機(jī)構(gòu)設(shè)置過渡期,并建立區(qū)域差別化調(diào)節(jié)機(jī)制。
民生銀行首席研究員溫彬等受訪人士認(rèn)為,近年來我國房地產(chǎn)長效機(jī)制建設(shè)取得成效,新增房地產(chǎn)貸款的占比持續(xù)回落,但仍有部分銀行機(jī)構(gòu)占比過高,建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度,有利于優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu),進(jìn)一步增強(qiáng)金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。
貝殼研究院的分析認(rèn)為,新規(guī)設(shè)定的管理比例要求基本符合2020年的情況,意味著2021年市場(chǎng)投放的貸款額度不會(huì)有明顯變化。且新規(guī)對(duì)銀行的實(shí)際情況設(shè)定了過渡期,讓銀行和貸款主體有足夠的時(shí)間平穩(wěn)調(diào)整,避免過大變動(dòng)。因此新規(guī)短期內(nèi)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成大的影響。
但記者采訪了解到,近日部分大城市出現(xiàn)個(gè)人住房貸款額度緊張、放款周期延長、資格審核更嚴(yán)格的情況。在廣州一家股份制銀行,房貸集中度管理新規(guī)出臺(tái)后,每名信貸客戶經(jīng)理只有500萬元人民幣的房貸額度。據(jù)調(diào)查,廣州市新建商品房商業(yè)貸款的平均放款周期已經(jīng)延長到2個(gè)月。
而深圳一家股份制銀行收緊了對(duì)于按揭貸款人的資格審核,要求月入流水至少要覆蓋2倍月供,對(duì)不符合償債收入比例要求的購房人不予放貸。
與此同時(shí),個(gè)別城市的住房貸款利率也出現(xiàn)上行。1月27日起,廣州市工農(nóng)中建四大銀行的個(gè)人住房貸款利率上調(diào)15個(gè)基點(diǎn),對(duì)應(yīng)新的利率為首套房5.2%、二套房5.4%。
購房者焦慮情緒加重“剛需歧視”浮現(xiàn)
從開發(fā)商的角度來看,短期內(nèi)其銷售回款并未受到太大影響。廣東一家大型國企開發(fā)商負(fù)責(zé)人說,新規(guī)出臺(tái)之后,有部分銀行的按揭貸款有所放緩,但由于公司所有項(xiàng)目都有多家按揭合作銀行,會(huì)根據(jù)各家銀行的額度情況靈活推薦客戶辦理按揭業(yè)務(wù)。與去年同期相比,公司回款情況總體上正常。但后期隨著銀行整體額度收緊,可能會(huì)對(duì)按揭客戶的回款速度帶來一定影響。
不過在部分城市房價(jià)上漲背景下,個(gè)人房貸放款周期延長、利率上行,加上部分中介機(jī)構(gòu)推波助瀾,造成了一些購房者特別是首套房的剛需購房者焦慮情緒加重。
在廣州、深圳等城市的二手房市場(chǎng),“擔(dān)心房價(jià)漲、擔(dān)心利率漲、擔(dān)心銀行放不了款”困擾著不少購買者。廣州市民黃女士在天河區(qū)看中一套總價(jià)約400萬的二手房,首付三成,剩余七成準(zhǔn)備申請(qǐng)公積金貸款和商業(yè)貸款,中介表示目前情況下整個(gè)貸款流程至少要三個(gè)月,并稱賣家則希望盡快收回資金,建議她借過橋貸,否則將加價(jià)10萬元。
也有中介機(jī)構(gòu)和按揭公司在簽訂購房合同時(shí)要求賣房業(yè)主簽署一份“告知函”,即告知賣房者有可能花更長時(shí)間等待銀行放款,若因銀行放款延遲導(dǎo)致交易超期,免除買方的違約責(zé)任。
記者采訪發(fā)現(xiàn),在多方因素的共同作用下,個(gè)別一線城市核心區(qū)域的二手房市場(chǎng)甚至出現(xiàn)了“剛需歧視”。
在供不應(yīng)求的一線城市核心區(qū)域,二手房仍然是賣方市場(chǎng),在放貸出現(xiàn)延緩的情況下,二手房市場(chǎng)賣家“挑客”現(xiàn)象凸顯。
“最好全款、其次七成、謝絕三成”,這是代理廣州市黃埔區(qū)科學(xué)城一套熱門房源的中介機(jī)構(gòu)給出的購房者條件。中介機(jī)構(gòu)表示該房源近7天內(nèi)有30人看房,“根本不愁賣,作為賣家肯定希望盡快回籠資金,因此‘挑客’是必然的!
“這相當(dāng)于把首套房的購房者拒之門外,讓我們這些剛需感覺很受傷!庇匈彿空哒f。
業(yè)內(nèi)建議出臺(tái)補(bǔ)充細(xì)則避免誤傷剛需
受訪業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,房貸集中度管理制度的出臺(tái)對(duì)抑制部分城市房地產(chǎn)泡沫、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展具有積極意義,但也要防止在執(zhí)行層面,把“好經(jīng)”念歪了,從而誤傷剛需購房者。
財(cái)經(jīng)評(píng)論人譚浩俊說,監(jiān)管層出臺(tái)涉房貸款集中度管理,并不是限制商業(yè)銀行的正常經(jīng)營、限制商業(yè)銀行發(fā)放涉房貸款,而是想以此倒逼商業(yè)銀行調(diào)整與優(yōu)化信貸資金結(jié)構(gòu),使信貸更多向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)特別是中小微企業(yè)傾斜,同時(shí)也明確表示對(duì)剛性需求仍然要積極支持。但個(gè)別銀行用“一刀切”的方式對(duì)待個(gè)人房貸,沒有體現(xiàn)政策初衷,把“好經(jīng)”念歪了。
有廣州房產(chǎn)中介說,目前二線城市房價(jià)橫盤,三四線城市房價(jià)下跌,一線城市房子已經(jīng)成了“硬通貨”。雖然房貸新規(guī)對(duì)房價(jià)適當(dāng)打壓降溫,但是熱門板塊仍在繼續(xù)上漲。
有受訪購房者表示,如果政策在執(zhí)行上不把“剛需”與炒房者區(qū)別對(duì)待,會(huì)造成“買得起的仍然買得起,買不起的更加買不起”。
中山大學(xué)管理學(xué)院教授陳珠明說,相比剛需購房者,投機(jī)客往往有更多的資金渠道。因此,限制個(gè)人房貸可能無法精準(zhǔn)打到投機(jī)者的“七寸”,反而有可能誤傷剛需。他建議人民銀行和銀保監(jiān)等機(jī)構(gòu)可及時(shí)出臺(tái)補(bǔ)充細(xì)則,保護(hù)剛需購房者。
招聯(lián)金融首席研究員董希淼建議,對(duì)于居民合理的購房需求,尤其是購買首套住房,應(yīng)通過留出專門額度、提供合理利率等方式,繼續(xù)予以支持。
來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
編 輯:chenhong