今年以來,受流動性高度充裕、全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇預(yù)期提升等因素影響,房地產(chǎn)市場紅紅火火。不過,寬松的信貸環(huán)境盡管能夠支撐房價,但是也會刺激投機(jī)。更何況,當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的基礎(chǔ)并不穩(wěn)固,多數(shù)經(jīng)濟(jì)體失業(yè)率仍處于高位,房地產(chǎn)市場紅火的根基遠(yuǎn)談不上扎實,泡沫的成分恐怕不小。就此,專業(yè)機(jī)構(gòu)建議,投資者應(yīng)側(cè)重于防御性、低風(fēng)險資產(chǎn),同時也要警惕貨幣投放放緩導(dǎo)致的資產(chǎn)價格回調(diào)風(fēng)險。
今年以來,全球房地產(chǎn)市場紅紅火火。統(tǒng)計顯示,2月份,美國20個大中城市房價同比增幅高達(dá)10.10%;新西蘭住宅物業(yè)的中位數(shù)價格也上漲了創(chuàng)紀(jì)錄的22.8%。類似的現(xiàn)象在英國、加拿大、法國等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體都不同程度地存在著。
一方面,全球各主要經(jīng)濟(jì)體大多推行超低利率,流動性高度充裕;另一方面,隨著疫苗接種范圍不斷擴(kuò)大,全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇預(yù)期提升。種種因素疊加,使得各界普遍對房地產(chǎn)市場的未來走勢持樂觀態(tài)度。
以美國為例,美聯(lián)儲自2020年疫情發(fā)生以來,已經(jīng)投放了數(shù)倍于2008年國際金融危機(jī)期間的流動性,壓低了美元利率。當(dāng)前,美國30年期住房抵押貸款利率維持在3.0%左右,處于1971年以來最低水平。
同時,充裕的流動性也使得越來越多的投資機(jī)構(gòu)開始尋找具有吸引力的資產(chǎn)。知名房地產(chǎn)服務(wù)商“第一太平戴維斯”認(rèn)為,長期看,房地產(chǎn)投資吸引力依然不小,有購買意向的基金正在持續(xù)聚集。截至2020年第四季度初,尋求房地產(chǎn)投資的基金超過1000家,是2016年1月的兩倍多,基金計劃投資總額接近3000億美元。
然而,樂觀預(yù)期背后尚存隱憂。
比如,低利率環(huán)境加上充裕的流動性可能推升資產(chǎn)價格,催生投機(jī)情緒。由于住宅地產(chǎn)本身既具有必需品屬性,也具有投資品屬性,因而無論普通大眾還是投資機(jī)構(gòu)都會給予高度關(guān)注。不過,對經(jīng)濟(jì)學(xué)理論有所了解的人都知道,當(dāng)一項資產(chǎn)成為投資“聚集地”時,通常也意味著其也將大概率成為泡沫和風(fēng)險的“聚集地”。
國際貨幣基金組織(IMF)也持類似觀點(diǎn)。IMF此前就曾表示,短期內(nèi),寬松的信貸會支撐房價,但從長遠(yuǎn)來看,可能會刺激過度借貸,導(dǎo)致出現(xiàn)泡沫。房價與金融體系素來存在著密切聯(lián)系,當(dāng)價格下跌時,傳導(dǎo)性尤為明顯。在近幾十年發(fā)生的金融危機(jī)中,有超過三分之二都與房價“上躥下跳”相關(guān)。
如果在經(jīng)濟(jì)繁榮時期,房地產(chǎn)價格上漲可以被視為經(jīng)濟(jì)向上的一個表現(xiàn)。然而,當(dāng)下的情況是,全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的基礎(chǔ)并不穩(wěn)固,甚至存在巨大的不確定性,多數(shù)經(jīng)濟(jì)體失業(yè)率仍處于高位,房地產(chǎn)市場紅紅火火的根基遠(yuǎn)談不上扎實,泡沫的成分恐怕不會太小。
正因如此,“第一太平戴維斯”建議,考慮到嚴(yán)重的不確定性,投資者應(yīng)側(cè)重于防御性、低風(fēng)險資產(chǎn)。
此外,還需要警惕巨大的回調(diào)風(fēng)險。在當(dāng)前美國長期國債利率上行、全球通脹預(yù)期上升的背景下,未來發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體貨幣投放速度放緩是大概率事件。一旦出現(xiàn)上述情況,流動性投放推升的資產(chǎn)價格會面臨巨大的回調(diào)壓力。這也是為什么日前IMF呼吁新西蘭政府關(guān)注房價“不可持續(xù)上升”的原因。
目前,新西蘭、法國、韓國政府已經(jīng)開始通過稅收調(diào)節(jié)、控制信貸和杠桿率等方式管控房地產(chǎn)市場。然而,面對高度相關(guān)且傳導(dǎo)性極強(qiáng)的全球房地產(chǎn)市場,僅僅幾個國家的努力很難改變整體走勢,只有當(dāng)更多經(jīng)濟(jì)體都開始著力尋求短期政策與長遠(yuǎn)發(fā)展之間的平衡,泡沫破裂的危險才會真正離我們遠(yuǎn)去。(經(jīng)濟(jì)日報記者 蔣華棟)
來 源: 經(jīng)濟(jì)日報
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