在市場(chǎng)存量競(jìng)爭(zhēng)激烈的影響下,深圳有不少寫字樓業(yè)主的心態(tài)變得越來越脆弱。以往租客想要承租,業(yè)主還得先看企業(yè)的資質(zhì),如今的業(yè)主“只要租客愿意租條件可談,恨不得馬上簽合同.....”。
然而,寫字樓業(yè)主越是這種急于出租的心態(tài),越是適得其反,反而吃了大虧。有些寫字樓業(yè)主正因在簽訂房屋租賃合同時(shí),忽略了一些重要的細(xì)節(jié)及條款,使得自己不僅沒收回應(yīng)有的租金回報(bào),甚至還得面臨巨額賠款,損失慘重......業(yè)主陳叔就是其中一個(gè)例子。
“我來深圳打拼十幾年了,在羅湖靠著水果生意起家的,5年前有人聽朋友說投資買寫字樓有很高的收益回報(bào),萬一哪天拆遷還能大賺一筆,沒拆遷前還能有租金收入,當(dāng)時(shí)很心動(dòng),我也投資買下了幾間。一直以來租金收益都是不錯(cuò)的。
但是沒有想到,前幾年好不容易等來拆遷消息了,在我通知一個(gè)剛簽完2年的租客需要提前搬走的時(shí)候,這位租客竟然拿著租房合同,反倒要找我索賠三個(gè)月的租金,否則就要告我違約十倍賠償。
我就是一個(gè)普通的水果店老板,根本不了解什么法律知識(shí),我拿著合同到律師事務(wù)所咨詢的時(shí)候,才知道原來真的是當(dāng)時(shí)簽訂的合同條款出了問題。其中有補(bǔ)充條款的內(nèi)容大概是,合同未到期時(shí),甲乙雙方不得無故提前解除租約,否則視為違約需賠償十倍,在租房合同上確實(shí)是我理虧,律師還勸我盡量跟租戶私下協(xié)商解決,結(jié)果跟租戶好好商量我自己還得賠給租客3個(gè)月的房租......
現(xiàn)在后悔都沒有用了,我只能自認(rèn)倒霉,沒辦法。我自己不懂法律,而且一直以來都是中介來幫我出租幫我擬合同,我只要簽字就好了,基本上不看,因?yàn)槲矣X得中介干這一行的肯定比我專業(yè),再說當(dāng)時(shí)想著小概率的事情怎么可能會(huì)發(fā)生在我頭上......”某寫字樓業(yè)主陳叔在聊起他慘痛經(jīng)歷時(shí),一邊搖頭,一邊嘆氣的說道。
實(shí)際上,像陳叔這樣的寫字樓業(yè)主絕不是個(gè)例,尤其是寫字樓私人業(yè)主,法律自我保護(hù)意識(shí)淡薄、對(duì)寫字樓租賃運(yùn)營管理缺乏專業(yè)能力,更沒有風(fēng)險(xiǎn)控制和預(yù)判能力,認(rèn)為“租出去就完事了,簽合同只要簽個(gè)字,剩下的中介會(huì)替我把關(guān)”。
但業(yè)主們需要認(rèn)真仔細(xì)想想,在簽訂房屋租賃合同時(shí),中介們真的會(huì)替你把關(guān)嗎?真的會(huì)幫你規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)嗎?
簽訂房屋租賃合同,
中介們真的會(huì)為你 “ 避坑 ” 嗎?
和租戶簽訂租賃合同是寫字樓業(yè)主雙方的法律保障,也是維護(hù)寫字樓業(yè)主利益的重要環(huán)節(jié)之一。雖說大多數(shù)的中介簽合同比寫字樓業(yè)主專業(yè),有規(guī)范的統(tǒng)一的房屋租賃合同模板可以直接套用。所以在很多寫字樓私人業(yè)主眼中,“寫字樓中介一定是比我專業(yè),租賃合同條款哪里合理、哪里不合理,中介都清楚......”。
正是因?yàn)榇蠖鄶?shù)寫字樓私人業(yè)主抱著這種心態(tài),非常容易會(huì)忽略的一點(diǎn):中介們雖然收取業(yè)主方的傭金,但更多的是站在“服務(wù)好企業(yè)客戶”,為租客爭(zhēng)取更多利益的角度去考慮,畢竟只有租客愿意租,業(yè)主方比較好溝通,達(dá)成一致才能拿到傭金。
事實(shí)上,在目前存量競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)行情之下,中介能不能快速拿傭取決于能不能快速讓租客點(diǎn)頭簽約。
因此,有許多中介為了快速促成交易、快速拿到傭金往往會(huì)使出各種招數(shù)。例如常見的有,先答應(yīng)租客提出的任何訴求或條款,簽了合同再跟業(yè)主商量(有些還不告知業(yè)主,只要拿到傭金中介就拍拍屁股走人了),還有些為了快速成交,還直接告訴租客可以返傭(小編不久前還聽到南山科技園某寫字樓內(nèi),一企業(yè)行政總監(jiān)在簽租賃合同時(shí),當(dāng)場(chǎng)讓中介先把承諾返給他的租金打到他賬戶上才同意蓋章)。
以上中介群體的種種現(xiàn)狀,相信與市場(chǎng)從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I房市場(chǎng)息息相關(guān),然而這寫字樓租賃市場(chǎng)“跪舔租戶簽約”的時(shí)代,寫字樓業(yè)主們還認(rèn)為,中介群體真的會(huì)為你把控合同條款,為你的租金收益是否穩(wěn)定而考慮嗎?
寫字樓私人業(yè)主再不提高法律自我保護(hù)意識(shí),忽略對(duì)“寫字樓租賃合同簽訂”的風(fēng)控把控,恐怕往后還會(huì)帶來更多不必要的損失和麻煩。
那么,在簽訂租賃合同中,有哪些需要特別注意,有哪些條款中會(huì)出現(xiàn)高頻的扯皮事件的呢?今天小編給業(yè)主們整理好關(guān)于簽訂租賃合同前后,需要留意的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避3大要點(diǎn)如下。
寫字樓私人業(yè)主簽訂租賃合同
有哪些風(fēng)險(xiǎn)需要注意?
1 入駐企業(yè)租戶的資質(zhì)是否有嚴(yán)格審查?
寫字樓業(yè)主在簽訂房屋租賃合同前,有哪些需要注意的呢?毋庸置疑,在簽合同前的入駐企業(yè)租戶的資質(zhì)審查至關(guān)重要。
因?yàn)檫@與寫字樓業(yè)主們利益息息相關(guān),如果前期盡職調(diào)查缺失,錯(cuò)誤引入可能陷入經(jīng)營困境的企業(yè),輕則租金無法按時(shí)收取,導(dǎo)致現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn);重則企業(yè)倒閉,面臨二次招商困擾,還可能引來債權(quán)人上門維權(quán),破壞樓宇形象。
P2P企業(yè),大家最熟悉不過了。當(dāng)初互聯(lián)網(wǎng)金融熱火朝天的時(shí)候,他們往往是許多寫字樓的重要租客來源之一。然后,泡沫破滅了,P2P們紛紛跑路,寫字樓一下也就出現(xiàn)大量的空置。
因?yàn)榉杉m紛的發(fā)生而跑路的,在今天也并不罕見。國內(nèi)的商業(yè)環(huán)境里,誠信風(fēng)險(xiǎn)一直是存在著問題的。總有那么一些企業(yè),一旦出現(xiàn)重大訴訟事件或是顧客糾紛,干脆就拍拍屁股一走了之,寫字樓業(yè)主就也間接成為了受害者——不但租戶流失,還有可能因?yàn)樵V訟案件的問題影響了物業(yè)的出租。因此“入駐企業(yè)租戶的資質(zhì)基本風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判”成為招商前重要的一步。
2 帶家具出租“財(cái)產(chǎn)保管”清單是否有簽字確認(rèn)?
之前就發(fā)生過一個(gè)真實(shí)的案例,福田區(qū)某寫字樓業(yè)主裝修得非常氣派,還下了重本,買了幾十萬的紅木家具出租。結(jié)果這位業(yè)主租給了一個(gè)做“投資”的企業(yè),出租不到一個(gè)月就發(fā)現(xiàn)自己價(jià)值幾十萬的紅木家具被租客損壞了,不僅賠償無門,租客還扯皮,租出去比沒出租損失還慘重,業(yè)主后悔都來不及......
因此,但凡不是毛坯房出租,只有有帶家具家電等設(shè)備出租的業(yè)主一定要注意了。為了保障自己的合法權(quán)益,建議業(yè)主們?cè)趯I(yè)律師的指導(dǎo)下,將“財(cái)產(chǎn)保管”的相關(guān)條款列入合同其中。
什么是財(cái)產(chǎn)保管呢?就是辦公寫字樓租賃合同生效期間,承租方應(yīng)該妥善保管租賃物,如果未盡妥善保管義務(wù),造成租賃物損毀等情況應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
因此,寫字樓業(yè)主需謹(jǐn)慎,為避免后期出現(xiàn)固定資產(chǎn)被損壞甚至扯皮現(xiàn)象,需要反思在簽訂租賃合同之前,是否有做好一系列的準(zhǔn)備工作,例如:寫字樓業(yè)主是否有將家具/設(shè)備詳細(xì)的信息如金額、實(shí)物圖一一羅列,一并列入合同附件內(nèi)?業(yè)主與租戶雙方是否對(duì)損壞賠償達(dá)成一致并且簽字確認(rèn)呢?哪怕是房源空置,房源的窗戶、墻體等信息是否有記錄在案定期維護(hù)且一并交接給租戶呢?
3 租戶拖欠租金違約等風(fēng)控條款、應(yīng)急預(yù)案是否完善?
本身市場(chǎng)就是一租戶難求,而中小企業(yè)雖多,但也存在居多經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。一旦入駐企業(yè)資金鏈斷裂,很可能難以支付租金,出現(xiàn)拖欠租金的情況不在少數(shù),產(chǎn)生租賃法律糾紛的也比比皆是。
小編聽過最典型的真實(shí)案例是: 一業(yè)主買了一處高檔辦公用房用于投資,將其中的幾百平方米的高檔寫字樓出租給了河北某集團(tuán)公司在北京的辦事處,雙方簽訂了租賃協(xié)議后,河北這家集團(tuán)的辦事處剛開始還能按合同的規(guī)定按期支付租金,到后來就先是拖交租金,然后干脆就不交租金。
業(yè)主方在多次信函催促無效后,不得不訴諸法律,將該辦事處推到被告席上,雖然官司打贏了,但由于該辦事處,甚至其集團(tuán)公司總部都因經(jīng)營不善,其各類資產(chǎn)均已被其他法院查封,該辦事處無力交付租金。令人啼笑皆非的是,在一個(gè)星期天,這個(gè)承租方竟溜之大吉了。
業(yè)主方手里拿著法院的判決書無奈地?fù)u著頭。對(duì)于一個(gè)無實(shí)際能力償還債務(wù)的公司,就是司法機(jī)關(guān)也奈何他不得。
因此,防范于未然乃是出租方的最好的自我保護(hù)方法。在許多租賃法律糾紛中,都出現(xiàn)過承租人溜走而不知去向的案例。如果業(yè)主方能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)并果斷處理,相信會(huì)將風(fēng)險(xiǎn)降到最低點(diǎn)。 千萬不可猶豫再三,以至房租拖了一月又一月,當(dāng)最后出租方終于忍受不住而訴諸法律時(shí),承租方已經(jīng)不再具備任何償還能力了。這時(shí)即使拿了法院的判決書,也很難在經(jīng)濟(jì)上獲得實(shí)際補(bǔ)償了。
所以說早期防范要遠(yuǎn)遠(yuǎn)勝于最終的訴訟。寫字樓業(yè)主需要一套完整的租金催收催繳的機(jī)制,及時(shí)識(shí)別留意租賃活動(dòng)中的危險(xiǎn)信號(hào),并且在專業(yè)法務(wù)的指導(dǎo)之下,將合理的“拖欠房租”的相關(guān)條款與企業(yè)租戶協(xié)商后列入合同內(nèi),就能有效避免出更多業(yè)主方的經(jīng)濟(jì)損失。
寫字樓私人業(yè)主,
如何打破寫字樓“租管風(fēng)控”的困境?
一些體量大運(yùn)營商會(huì)有專業(yè)的財(cái)務(wù)法務(wù)團(tuán)隊(duì)來做好風(fēng)險(xiǎn)管理,合同審核也相對(duì)嚴(yán)格,或者一些資金雄厚的業(yè)主們會(huì)自建團(tuán)隊(duì),聘請(qǐng)律師審查合同,畢竟資金實(shí)力都雄厚,投入產(chǎn)出比的賬也劃得來。但是對(duì)于體量小的私人業(yè)主而言呢?恐怕業(yè)主自建財(cái)、法務(wù)團(tuán)隊(duì),將耗費(fèi)大量財(cái)力物力,導(dǎo)致入不敷出難以實(shí)現(xiàn)。
那么,寫字樓私人業(yè)主們難道就真的束手無策了嗎?未必如此,懂得借力的寫字樓私人業(yè)主也能事半功倍。通過借助寫字樓專業(yè)租管機(jī)構(gòu)對(duì)寫字樓的租管能力與經(jīng)驗(yàn),就能完美解決,從寫字樓出租前到出租后,全鏈條進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)把控,讓自己的租金回報(bào)更穩(wěn)定更安全。例如:在出租前,可以通過以下3步將風(fēng)險(xiǎn)隔離在簽訂租賃合同前。
1 提高法律保護(hù)意識(shí),謹(jǐn)慎審核合同條款,維護(hù)業(yè)主自身合法權(quán)益。
寫字樓業(yè)主除了需要提升自身法律意識(shí)以外,尋求商辦領(lǐng)域的財(cái)務(wù)、法務(wù)來協(xié)助審核租賃合同細(xì)節(jié)與條款尤為重要。因?yàn)榫邆涮幚韺懽謽羌m紛豐富經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人士能夠?qū)Α白夥亢贤敝械募?xì)節(jié)與條款作出準(zhǔn)確的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判,為寫字樓業(yè)主合理規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),保護(hù)自身合法權(quán)益。
例如,為保障寫字樓業(yè)權(quán)人的合法權(quán)益,吉辦托管將從資產(chǎn)管理出發(fā),以業(yè)權(quán)人視角,全方位風(fēng)險(xiǎn)管理。為寫字樓業(yè)主梳理租賃合同、保障租約的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避;
以眾多的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)和案例指導(dǎo)寫字樓業(yè)主發(fā)現(xiàn)、辨別風(fēng)險(xiǎn)并將風(fēng)險(xiǎn)最小化。實(shí)戰(zhàn)指導(dǎo)業(yè)權(quán)人處理各種與租戶的糾紛,確保業(yè)權(quán)人最大利益。同時(shí),租賃合同也為業(yè)權(quán)人會(huì)以紙質(zhì)、電子文檔等形式保存收錄在案。有必要時(shí),將隨時(shí)可提供給業(yè)權(quán)人查看使用。
以此,從寫字樓資產(chǎn)管理的全流程各個(gè)環(huán)節(jié)入手,詳細(xì)解析法律風(fēng)險(xiǎn)及防范措施,協(xié)助商辦業(yè)權(quán)人系統(tǒng)全面防范風(fēng)險(xiǎn)。以此維護(hù)業(yè)權(quán)人合法權(quán)益最大化,同時(shí)也守住了風(fēng)險(xiǎn)防控重要的防線。
2 租戶資質(zhì)審核,淘汰高風(fēng)險(xiǎn)租戶,排除高風(fēng)險(xiǎn)租戶。
針對(duì)“租戶因經(jīng)營不穩(wěn)定,出現(xiàn)頻繁退租換租,甚至無故“失聯(lián)”的風(fēng)險(xiǎn),吉辦托管將為寫字樓業(yè)主在房源出租(簽訂租賃合同)以前,對(duì)準(zhǔn)入駐的企業(yè)租戶做一套完整的“租戶資質(zhì)調(diào)研分析”,其中包括租戶的經(jīng)營情況是否涉及違規(guī)經(jīng)營、是否具有風(fēng)險(xiǎn)隱患等,通過基本的注冊(cè)資金、融資歷史、股東信息以及股票市值(已上市企業(yè))等角度,并將調(diào)查及分析為寫字樓私人業(yè)主們提供合理建議。生成租戶分析周報(bào)后提供給業(yè)權(quán)人,業(yè)權(quán)人可以初步判斷企業(yè)的實(shí)力和經(jīng)營情況,只需做決策。
這樣不僅能幫助業(yè)權(quán)人隨時(shí)隨地掌控招商動(dòng)態(tài),將“高危意向租客”排除在外,還能不漏掉任何一個(gè)潛在的優(yōu)質(zhì)租客,更重要的是將“風(fēng)險(xiǎn)”隔離在租賃之前。
3 家具設(shè)備定期巡查檢測(cè)維護(hù),業(yè)主固定資產(chǎn)安全有保障。
對(duì)于寫字樓業(yè)主的財(cái)產(chǎn)保管維護(hù)工作,吉辦托管將從房源空置直到房源出租后,都采用一套完善的“寫字樓租管巡查維護(hù)”的風(fēng)控機(jī)制。
例如業(yè)主的房源出租以前,吉辦托管在接到寫字樓業(yè)主的托管后,由一對(duì)一的運(yùn)營專員到服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi),對(duì)房源內(nèi)的設(shè)備設(shè)施等進(jìn)行檢測(cè)、維護(hù),且將存在異常情況保存記錄在案,包括(墻體、家具家私、門窗、消防設(shè)施等等)。
并且所有的異常情況直接上傳到寫字樓業(yè)主端的小程序內(nèi),業(yè)主只需通過手機(jī)就能隨時(shí)隨地查看,寫字樓運(yùn)營專員的處理情況也能隨時(shí)查閱。無論房源是否空置,寫字樓業(yè)主都能隨時(shí)隨地掌握房源情況,若有異常需要維護(hù),由運(yùn)營專員實(shí)時(shí)跟進(jìn)維修,寫字樓業(yè)主省心,只需做決策。
同時(shí),為減少企業(yè)租戶在入駐后,因家具是否有損壞等情況引起不必要的糾紛,吉辦托管將在簽訂房屋租賃合同(將房屋交付給企業(yè)租戶)時(shí),將房源內(nèi)的家具設(shè)備及價(jià)值清單一一羅列,待業(yè)主確認(rèn)后,并作為補(bǔ)充協(xié)議列入租賃合同內(nèi),業(yè)主與租戶雙方簽字蓋章確認(rèn),將最終拍攝好的相關(guān)家具影音資料,上傳至吉辦業(yè)權(quán)人資管系統(tǒng)保存?zhèn)浒,保留重要維權(quán)證據(jù),以備后患。
除了出租前對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的把控外,企業(yè)入駐后的風(fēng)險(xiǎn)管理更是不容忽視,在企業(yè)入駐(已出租)后,吉辦托管將這樣操作:
1 專屬運(yùn)營專員,代替業(yè)主日常監(jiān)管,及時(shí)察覺異動(dòng)。
租戶入駐以后,大多業(yè)權(quán)人是無法了解租戶在自己辦公空間內(nèi)是否會(huì)做出違法違規(guī)或消防隱患等問題,為解決寫字樓私人業(yè)主平日里沒有更多時(shí)間和精力監(jiān)管房源、難以知曉企業(yè)租戶是否存在異常的苦惱。
吉辦將指派一名一對(duì)一的專屬運(yùn)營專員,將定期對(duì)房源項(xiàng)目進(jìn)行巡查,除了可以實(shí)時(shí)幫寫字樓業(yè)主提供精細(xì)化的企業(yè)服務(wù)以外,還能夠?qū)崟r(shí)代替業(yè)權(quán)人了解租戶是否存在異常動(dòng)態(tài),并且每月以運(yùn)用月報(bào)的形式,將租戶的情況以運(yùn)營月報(bào)的形式,發(fā)到業(yè)權(quán)人手中隨時(shí)查看。
寫字樓業(yè)主無論身處何地、都能隨時(shí)對(duì)租客的情況動(dòng)態(tài)了如指掌。一旦出現(xiàn)任何暴雷、退租、換租等異常傾向,專屬運(yùn)營專員將根據(jù)“租客風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制”的流程,為業(yè)權(quán)人提前預(yù)警并提供對(duì)應(yīng)的解決方案,及時(shí)采取有效措施、以此實(shí)現(xiàn)業(yè)權(quán)人利益最大化。
2 財(cái)、法務(wù)團(tuán)隊(duì)支持,業(yè)主風(fēng)險(xiǎn)管理無憂,實(shí)現(xiàn)業(yè)主利益最大化。
寫字樓私人業(yè)主不具備租戶的風(fēng)險(xiǎn)把控能力,又不想耗費(fèi)大量財(cái)力物力聘請(qǐng)財(cái)法務(wù)團(tuán)隊(duì)規(guī)避寫字樓運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)該怎么辦?業(yè)主如何實(shí)時(shí)做好風(fēng)控把控,未雨綢繆?
吉辦托管專業(yè)寫字樓財(cái)務(wù)法務(wù)團(tuán)隊(duì)為寫字樓業(yè)主做財(cái)、法務(wù)的支持與保障。吉辦托管除了在租賃環(huán)做好第一道防線外,在租客入駐后,若涉及到租客有拖欠租金傾向的,會(huì)通過完整的“催收催繳流程機(jī)制”采取措施。倘若出現(xiàn)“租客暴雷”或其他突發(fā)情況,專業(yè)的財(cái)務(wù)法務(wù)團(tuán)隊(duì)以合法合規(guī)提供相應(yīng)的法律支持,及提供合法有效的應(yīng)急措施建議,為業(yè)權(quán)人做好堅(jiān)實(shí)的后盾。
以上即吉辦租管機(jī)構(gòu)為寫字樓私人業(yè)主彌補(bǔ)了風(fēng)險(xiǎn)把控以及專業(yè)運(yùn)營能力的缺失,為寫字樓業(yè)主的租金收益保駕護(hù)航。建議業(yè)主們收藏,或有其他寫字樓租管相關(guān)疑問或困難,可及時(shí)向吉辦托管租管專家尋求協(xié)助,吉辦托管始終如一為寫字樓業(yè)主創(chuàng)造持續(xù)穩(wěn)定的租金收益。