寫字樓存量租戶競爭大戰(zhàn)在2021年上半年已經(jīng)拉開帷幕，走向“內(nèi)卷”似乎不可避免。據(jù)第一太平戴維斯發(fā)布的數(shù)據(jù)，2021年第二季度，全市平均空置率環(huán)比及同比均下降1.6個百分點(diǎn)，至26.4%，回歸至疫情發(fā)生初期的水平，供過于求狀況有所緩解。
雖然，深圳寫字樓空置率回落至26.4％，但是深圳下半年市場去化壓力猶存，預(yù)計市場仍將迎來近百萬平方米的新增供應(yīng)，全市空置率或?qū)⒅匦逻M(jìn)入上升通道。
對于深圳寫字樓業(yè)主而言，當(dāng)寫字樓市場全面進(jìn)入買方市場時，不斷地降租金升傭金策略，只能緩解一時之痛，無法長期有效。想避免寫字樓項(xiàng)目進(jìn)入資管內(nèi)卷化，關(guān)鍵在于產(chǎn)品力的提升，以及長周期運(yùn)營、盤活商辦資產(chǎn)意識的提升，盤活寫字樓存量資產(chǎn)才能實(shí)現(xiàn)商辦物業(yè)價值最大化。那么今天就來跟大家聊聊，盤活寫字樓存量資產(chǎn)，要從哪些關(guān)鍵下手？
一、盤活產(chǎn)品形態(tài)
眾所皆知，優(yōu)質(zhì)的租戶是租金溢價盤活資產(chǎn)的基礎(chǔ)。那么，寫字樓業(yè)主們?nèi)绾卧诂F(xiàn)有的產(chǎn)品形態(tài)上提升產(chǎn)品競爭力，吸引更多優(yōu)質(zhì)租戶呢？許多寫字樓業(yè)主一來就想著要對項(xiàng)目進(jìn)行升級改造，以為只要做好裝修升級改造，就能提升租金溢價。
但是實(shí)際上，想要提升租金溢價、盤活資產(chǎn)，并非只是一味的裝修改造而已。不同業(yè)態(tài)的租客對于空間的需求各有差異，而是要去判斷，項(xiàng)目周邊哪些優(yōu)質(zhì)租戶才是你的目標(biāo)客群，你的目標(biāo)客群對于空間產(chǎn)品的面積大小是多少？喜歡怎么樣的裝修風(fēng)格？對空間的格局需求是什么？只有貼合目標(biāo)客群的需求、喜好度去對項(xiàng)目進(jìn)行升級改造，才能更精準(zhǔn)的吸引目標(biāo)客群，并且更加精準(zhǔn)的定向招租，同時還能夠縮短招租周期，減少空置成本。
而在找到項(xiàng)目定位及目標(biāo)客群的前提是：需要通過對項(xiàng)目周邊進(jìn)行實(shí)地考察、做好市場分析調(diào)研后根據(jù)目標(biāo)客群以及根據(jù)定向客群的需求去制定后期的升級改造方案進(jìn)行升級改造。
因此，從盤活產(chǎn)品形態(tài)的角度去看，吉辦托管通常在收到寫字樓業(yè)主委托做項(xiàng)目升級改造時，首先會對項(xiàng)目做一些列市場調(diào)研、實(shí)地考察。找出周邊寫字樓租賃近3個月的成交數(shù)據(jù)，找出周邊的承租企業(yè)行業(yè)類型，成交租金范圍、成交面積大小、以及優(yōu)惠政策、裝修風(fēng)格等，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況對癥下藥，為寫字樓業(yè)主提供升級改造建議與項(xiàng)目升級改造方案，同時也為項(xiàng)目去化打下厚實(shí)的基礎(chǔ)。
二、盤活去化渠道
前期做好了項(xiàng)目升級改造以后，如果沒有更多有效的去化渠道，讓更多目標(biāo)客發(fā)現(xiàn)你的房源，那么對于資產(chǎn)盤活而言，都是無用功。
但目前絕大多數(shù)的寫字樓業(yè)主放盤渠道還在采用傳統(tǒng)的渠道去化，僅在周邊中介行放盤，區(qū)域局限行非常嚴(yán)重，而在市場行情低迷之下，往往放盤消息都是石沉大海。
或者寫字樓業(yè)主會在線上找?guī)讉�選址平臺上放盤，但即便在線上放了盤，但線上客戶形形色色，房源眾多容易淹沒在眾多房源當(dāng)中，很多潛在租客一掃而過，想要找到目標(biāo)租客如同大海撈針。
然而，即便寫字樓業(yè)主對項(xiàng)目進(jìn)行了升級改造，但由于空置周期也因越來越長，空置的成本越來越高，以上傳統(tǒng)的去化渠道也為業(yè)主盤活資產(chǎn)設(shè)下重重障礙。因此，吉辦托管會采用線上+線下運(yùn)營式招商的方式為項(xiàng)目盤活去化渠道。
在線下，吉辦托管擁有2000+中介合伙機(jī)構(gòu)、通過完善的傭金政策制度、通過跨區(qū)聯(lián)動推盤，打破區(qū)域性的局限。以自建線下龐大的招商團(tuán)隊(duì)，以豐富的企業(yè)級服務(wù)資源，迅速匹配客戶選址需求。
在線上，吉辦托管聚合眾多知名商辦選址平臺放盤渠道，同時還有助線上新媒體工具，利用網(wǎng)絡(luò)宣傳優(yōu)勢，自建新媒體矩陣，包括線上吉辦選址、線上直播抖音、頭條號等，為項(xiàng)目以點(diǎn)帶面，呈輻射式宣傳，提高項(xiàng)目宣傳觸達(dá)率。以此來幫助項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)全渠道精準(zhǔn)引流獲客，盤活去化渠道。
三、盤活日常運(yùn)營管理
通過運(yùn)營式招商引入與項(xiàng)目匹配的優(yōu)質(zhì)租客后，如何將這些優(yōu)質(zhì)的租戶長期穩(wěn)定地留在你的項(xiàng)目內(nèi)才是一道難題，如果還按照早期的粗放式運(yùn)營管理肯定行不通的。
早期的寫字樓運(yùn)營管理方式大多停留在粗放式階段，較多的只是做簡單的收租、抄水電、清潔管理等工作，例如：廠房改寫字樓項(xiàng)目負(fù)責(zé)樓宇運(yùn)營人員不具備專業(yè)的商辦運(yùn)營管理能力，僅聘請一兩個保安當(dāng)門衛(wèi)并兼顧監(jiān)管工作，沒有任何租客企業(yè)服務(wù)可言。
或者一些自持整棟或幾層的寫字樓業(yè)主，除了自用辦公以外，將整層的物業(yè)對外出租，然而“家大業(yè)大”的樓宇運(yùn)營方，都因?qū)徟鞒虖?fù)雜、耗時長，效率低、導(dǎo)致人駐的企業(yè)租戶提出訴求無法得到及時的解決，讓企業(yè)租戶體感非常差，導(dǎo)致租戶流失率高。
那么，早期的粗放式運(yùn)營已無法滿足當(dāng)前租戶對空間的需求變化，使得租戶流失率飆升，寫字樓業(yè)主們/運(yùn)營者該如何盤活日常運(yùn)營管理服務(wù)呢？從吉辦托管日常運(yùn)營管理的豐富經(jīng)驗(yàn)與眾多服務(wù)案例中，涉及以下兩大要點(diǎn)：
①與租戶關(guān)系的建立：每一個企業(yè)租戶在入駐以后，租戶對于整個空間的第一感受非常重要。因此吉辦托管為了讓入駐企業(yè)體驗(yàn)更貼心的人性化服務(wù)，專門成立了運(yùn)營專員部門，以企業(yè)需求為根本，每個企業(yè)都配置運(yùn)營專員進(jìn)行點(diǎn)對點(diǎn)的貼心服務(wù)，幫助入駐企業(yè)租戶有效“減負(fù)”，提升企業(yè)辦公效率，幫助寫字樓業(yè)主與入駐企業(yè)建立了良好的關(guān)系。
�、谧龊萌粘Ｑ膊�，及時發(fā)現(xiàn)問題及時解決：對于租戶而言，日常辦公出現(xiàn)問題是難免的，運(yùn)營人員如能做到第一時間響應(yīng)，能夠給租戶迅速提升安全感。例如，吉辦托管運(yùn)營專員在一次日常巡場的過程中，走到這家在我們空間租了較大面積的企業(yè)，得知其財務(wù)室空調(diào)漏水的問題。當(dāng)時不僅電腦被淋濕，硬盤也受了潮造成數(shù)據(jù)丟失，紙質(zhì)文件資料也受了連累，當(dāng)時客戶的情緒比較激動，運(yùn)營專員當(dāng)時即可極速響應(yīng)、主動承擔(dān)解決，一邊安撫一邊想對策。財務(wù)室的所有資料都是十分重要的，如果不能保全修復(fù)，那都是不可逆的損失。然而，正因運(yùn)營專員及時發(fā)現(xiàn)問題，快速解決問題，最終使得租戶滿意度大大提升，而滿意度的提升更有助于商辦樓宇的價值提升。
因此，吉辦托管認(rèn)為想要盤活盤活日常運(yùn)營管理，只有打破原有“只有空間，沒有服務(wù)”的局面，重視租戶的感受，并且加強(qiáng)與日常與租戶關(guān)系的維護(hù)，提升租戶黏性，租戶的忠誠度相應(yīng)也得到提高，進(jìn)而才可以提高租金回報率，確保項(xiàng)目保值、增值。
四 、物業(yè)資產(chǎn)盤活項(xiàng)目案例
吉辦托管深耕商辦服務(wù)領(lǐng)域，已先后服務(wù)于“明華國際會議中心、雅芳婷工業(yè)區(qū)、南山海岸城東/西座、田廈金牛廣場、萬和制藥產(chǎn)業(yè)園、卓越寶中時代廣場、卓越前海壹號、科苑園西工業(yè)區(qū)、萬駿經(jīng)貿(mào)大廈、聯(lián)合廣場、南油第四工業(yè)區(qū)” 等多項(xiàng)目，已為深圳眾多寫字樓業(yè)權(quán)人提供商辦資產(chǎn)托管運(yùn)營服務(wù)，采用線上智慧管理加線下專業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)營的第三方資管服務(wù)系統(tǒng)，幫助業(yè)權(quán)人提升商辦空間產(chǎn)品競爭力，創(chuàng)造持續(xù)穩(wěn)定的租金收益。
其中，位于南山區(qū)的萬和醫(yī)藥園區(qū)項(xiàng)目，自從項(xiàng)目委托吉辦托管整體改造完成后，物業(yè)得以升級，資產(chǎn)價值得以提升，將南山萬和醫(yī)藥園區(qū)項(xiàng)目租金收益從托管前80萬提升至130萬，將租戶到期續(xù)租率從3成提升至7成。
同時，通過改善運(yùn)營管理，對租客進(jìn)行優(yōu)化、篩選，物業(yè)可更穩(wěn)健的發(fā)展。形象及品質(zhì)的提升同時帶動租金的上漲，實(shí)現(xiàn)物業(yè)價值最大化。取得這樣的成績，離不開吉辦托管一系列專業(yè)的資產(chǎn)管理和優(yōu)化方案。
未來，吉辦托管將持續(xù)深耕商辦服務(wù)領(lǐng)域，專注于整層/整棟寫字樓及廠改寫等商辦資產(chǎn)托管運(yùn)營，采用線上智慧管理加線下專業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)營的第三方資管服務(wù)系統(tǒng)，幫助業(yè)權(quán)人提升商辦空間產(chǎn)品競爭力，創(chuàng)造持續(xù)穩(wěn)定的租金收益。
