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廈門:商業(yè)、辦公等存量房屋可改建保障租賃住房
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2021-7-9 9:10:51
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[提要]7月7日,廈門市發(fā)布《存量非住宅類房屋臨時(shí)改建為保障性租賃住房實(shí)施方案》,方案提出符合條件的商業(yè)、辦公、工業(yè)、倉儲(chǔ)、科研教育等非住宅類存量房屋可申請(qǐng)改建為保障性租賃住房。

  房訊網(wǎng)訊 7月7日,廈門市發(fā)布《存量非住宅類房屋臨時(shí)改建為保障性租賃住房實(shí)施方案》,方案提出符合條件的商業(yè)、辦公、工業(yè)、倉儲(chǔ)、科研教育等非住宅類存量房屋可申請(qǐng)改建為保障性租賃住房,改建后的保障性租賃住房重點(diǎn)解決新市民、青年人等群體住房困難問題,原則上每套(間)建筑面積不超過70平方米,以30~45平方米的小戶型為主,租金價(jià)格接受政府指導(dǎo),低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)化租賃住房租金。

  此外,改建項(xiàng)目僅臨時(shí)變更建筑使用功能,用作保障性租賃住房期間,不變更土地使用性質(zhì)、土地使用年限,不補(bǔ)繳土地價(jià)款。改建后不得分割登記、分割抵押、分割銷售。

關(guān)于印發(fā)《存量非住宅類房屋臨時(shí)改建為保障性租賃住房實(shí)施方案》的通知

  各有關(guān)單位:

  為有效增加保障性租賃住房供應(yīng),加快建立多主體供給、多渠道保障的租賃住房制度。經(jīng)市政府研究同意,現(xiàn)將《存量非住宅類房屋臨時(shí)改建為保障性租賃住房實(shí)施方案》印發(fā)給你們,請(qǐng)認(rèn)真組織實(shí)施。

廈門市住房保障和房屋管理局

廈門市自然資源和規(guī)劃局

廈門市建設(shè)局

2021年7月1日

(此件主動(dòng)公開)

廈門市存量非住宅類房屋臨時(shí)改建為保障性租賃住房實(shí)施方案

  根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》(國辦發(fā)[2021]22號(hào))和《財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加快推進(jìn)中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)工作的函》(建辦房函〔2021〕49號(hào))《關(guān)于中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)有關(guān)工作安排的通知》(建辦房函〔2019〕483號(hào))等文件精神,為有效增加保障性租賃住房供應(yīng),結(jié)合我市實(shí)際,制定本方案。

  一、改建范圍

  本市行政轄區(qū)內(nèi)經(jīng)合法批建并已建成的商業(yè)、辦公、旅館、廠房、倉儲(chǔ)、科研教育等非住宅類存量房屋,可申請(qǐng)改建為保障性租賃住房。其中,商辦類房屋應(yīng)以地塊、樓棟(梯)或獨(dú)立樓層為申請(qǐng)單元,廠房、倉儲(chǔ)類應(yīng)以地塊、樓棟為申請(qǐng)單元,旅館、科研教育類應(yīng)以地塊為申請(qǐng)單元。

  二、改建原則

  1.政府引導(dǎo),市場(chǎng)參與。存量非住宅類房屋臨時(shí)改建為保障性租賃住房,由政府提供政策支持,發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用,引導(dǎo)多主體參與、多渠道供給。改建后的保障性租賃住房重點(diǎn)解決新市民、青年人等群體住房困難問題,原則上每套(間)建筑面積不超過70平方米,以30~45平方米的小戶型為主,租金價(jià)格接受政府指導(dǎo),低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)化租賃住房租金。

  2.市區(qū)統(tǒng)籌,分級(jí)審批。由市住房局、各區(qū)建設(shè)局按市、區(qū)級(jí)項(xiàng)目分別受理,經(jīng)相關(guān)部門審核,報(bào)經(jīng)市、區(qū)政府同意后,核發(fā)改建項(xiàng)目認(rèn)定書。

  3.整體產(chǎn)權(quán),用地性質(zhì)不變。存量非住宅類房屋在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下,允許改建為保障性租賃住房;改建項(xiàng)目僅臨時(shí)變更建筑使用功能,用作保障性租賃住房期間,不變更土地使用性質(zhì)、土地使用年限,不補(bǔ)繳土地價(jià)款。改建后不得分割登記、分割抵押、分割銷售。

  4.納入備案,強(qiáng)化監(jiān)管。改建后保障性租賃住房管理、運(yùn)營應(yīng)遵守我市住房租賃有關(guān)工作規(guī)定,房源、合同等均需納入廈門市住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)統(tǒng)一監(jiān)管。

  三、改建條件及要求

 。ㄒ唬(quán)屬合法。申請(qǐng)項(xiàng)目應(yīng)為依法取得土地且批建手續(xù)齊全的合法建筑,不存在查封登記、異議登記等限制轉(zhuǎn)移登記的情形。存在抵押等其他權(quán)利限制的,應(yīng)取得相關(guān)權(quán)利人書面同意。已取得預(yù)售許可的項(xiàng)目,在市住房局預(yù)售凍結(jié)手續(xù)應(yīng)已辦結(jié)。

 。ǘ┲黧w明確。改建主體應(yīng)為房屋產(chǎn)權(quán)人或受房屋產(chǎn)權(quán)人委托的實(shí)施單位(含受委托代理的整體運(yùn)營承租人等),同一改建項(xiàng)目的房屋必須為單一主體產(chǎn)權(quán)。

 。ㄈ└慕ㄒ(guī)模。改建完成后的項(xiàng)目,保障性租賃住房原則上不得少于50套(間)且建筑面積不少于 2000平方米 。

 。ㄋ模┌踩h(huán)保。項(xiàng)目設(shè)計(jì)應(yīng)按照國家相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。改建后的保障性租賃住房應(yīng)確保房屋質(zhì)量安全,并具備相應(yīng)的衛(wèi)生、通風(fēng)等條件,應(yīng)符合給排水、供電等相關(guān)要求。廠房、倉儲(chǔ)類改建項(xiàng)目須設(shè)立相應(yīng)安全隔離措施,確保人員居住安全。

 。ㄎ澹┢渌夹g(shù)標(biāo)準(zhǔn)。改建項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、建設(shè)、管理和最小居住面積等方面應(yīng)符合國家、省和本市的規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

 。┮韵虑樾尾坏蒙暾(qǐng)改建:

  1.擬改建房屋存在違法違規(guī)行為未處理的(經(jīng)相關(guān)部門同意改建和整改同步實(shí)施的項(xiàng)目除外);

  2.已納入政府土地征收或儲(chǔ)備計(jì)劃的;

  3.尚未按原有土地出讓合同或監(jiān)管協(xié)議等約定完成稅收等承諾的總部辦公用地項(xiàng)目;

  4.其他不得改建的情形。

  四、改建流程

 。ㄒ唬┦芾砩暾(qǐng)

  市級(jí)項(xiàng)目和已按原土地出讓合同或監(jiān)管協(xié)議等約定完成稅收等承諾的總部辦公用地改建項(xiàng)目,由市住房局受理;區(qū)級(jí)項(xiàng)目由區(qū)建設(shè)局受理。申請(qǐng)材料包括:

  1.改建申請(qǐng)書;

  2.申請(qǐng)人身份材料:

 。1)申請(qǐng)人營業(yè)執(zhí)照等相關(guān)身份證明材料;

 。2)申請(qǐng)人與產(chǎn)權(quán)人不一致的需提交授權(quán)委托書和產(chǎn)權(quán)人的身份證明;

  (3)擬改建部分房屋的產(chǎn)權(quán)人、抵押權(quán)人等相關(guān)權(quán)利人同意改建的書面意見;

  (4)其他需要提供的身份材料。

  3.土地房屋權(quán)屬證明材料;房屋改建涉及宗地內(nèi)其他產(chǎn)權(quán)人利益的,應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)利害關(guān)系人意見。

  4.項(xiàng)目改建方案(含可行性分析):

  (1)改建項(xiàng)目結(jié)構(gòu)安全和消防安全前期評(píng)估材料。由申請(qǐng)人委托原項(xiàng)目主體設(shè)計(jì)單位或其他具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位,對(duì)擬改建為保障性租賃住房涉及的結(jié)構(gòu)安全和消防安全出具的復(fù)核確認(rèn)文件;

 。2)廠房、倉儲(chǔ)類項(xiàng)目需提供原用途的說明材料,涉及污染物的生產(chǎn)使用及存儲(chǔ)的需提供相關(guān)情況說明;

  (3)項(xiàng)目改建方案:包括擬改建房屋現(xiàn)狀及規(guī)模說明、改建思路、設(shè)計(jì)方案、改建后房源量、戶型設(shè)計(jì)、投入成本、回報(bào)周期、租賃管理方案及可行性綜合分析等;

  5.其他需要提供的用地、規(guī)劃、建設(shè)等材料。

 。ǘ⿲徍苏J(rèn)定

  受理單位收件后,通過“多規(guī)合一”平臺(tái)分發(fā)住房、資源規(guī)劃、建設(shè)、行政執(zhí)法等相關(guān)部門和屬地政府審核。審核通過的,報(bào)經(jīng)市或區(qū)政府同意后,由市住房局、區(qū)建設(shè)局分別核發(fā)改建項(xiàng)目認(rèn)定書;如多規(guī)平臺(tái)未達(dá)成一致意見的,由受理單位收集各部門意見后報(bào)市政府或區(qū)政府研究。改建項(xiàng)目認(rèn)定書應(yīng)同時(shí)抄送市、區(qū)住房、資源規(guī)劃、建設(shè)、行政執(zhí)法等相關(guān)部門及屬地政府。

 。ㄈ┙M織實(shí)施

  項(xiàng)目改建主體憑項(xiàng)目認(rèn)定書向資源規(guī)劃、建設(shè)等部門申請(qǐng)辦理相關(guān)手續(xù)。

  1.工程規(guī)劃和用地手續(xù)

  由資源規(guī)劃部門出具改建項(xiàng)目工程規(guī)劃意見函,核定改建項(xiàng)目外立面設(shè)計(jì)、總平布置和其他必要的規(guī)劃設(shè)計(jì)控制條件。鑒于改建項(xiàng)目不涉及土地權(quán)屬變化,可用原項(xiàng)目已有用地手續(xù)等材料作為土地證明文件,不再辦理用地手續(xù)。

  2.施工圖設(shè)計(jì)和審查

  申請(qǐng)人根據(jù)改建項(xiàng)目認(rèn)定書及資源規(guī)劃部門出具的改建項(xiàng)目工程規(guī)劃意見函,委托設(shè)計(jì)單位進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。需要對(duì)原有建筑物進(jìn)行結(jié)構(gòu)安全鑒定的,應(yīng)按要求進(jìn)行鑒定,以此作為設(shè)計(jì)依據(jù)。

  施工圖設(shè)計(jì)完成后,按規(guī)定報(bào)送施工圖審查機(jī)構(gòu)審查,審查合格的,審查機(jī)構(gòu)出具施工圖審查合格成果文件。

  3.施工許可

  考慮到非住宅類房屋臨時(shí)改建為保障性租賃住房的特殊性,以資源規(guī)劃部門出具的改建項(xiàng)目工程規(guī)劃意見函替代工程規(guī)劃許可證。其他材料符合要求后,由市、區(qū)建設(shè)部門核發(fā)施工許可證并同步安排質(zhì)量監(jiān)督。

  4.施工監(jiān)管

  改建主體應(yīng)當(dāng)按規(guī)定選擇具備承接資質(zhì)的施工、監(jiān)理單位等參建單位,及時(shí)開展項(xiàng)目改建實(shí)施工作,各部門(單位)應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目改建過程的監(jiān)管和技術(shù)服務(wù)。

 。ㄋ模╉(xiàng)目驗(yàn)收

  項(xiàng)目改建完成后,改建主體應(yīng)向受理單位申請(qǐng)驗(yàn)收。由受理單位組織住房、資源規(guī)劃、建設(shè)等部門開展聯(lián)合驗(yàn)收,各部門按職責(zé)驗(yàn)收后出具驗(yàn)收意見。驗(yàn)收合格的在聯(lián)合驗(yàn)收審核表上蓋章確認(rèn)。

 。ㄎ澹┩队霉芾

  項(xiàng)目改建后首次出租的,室內(nèi)空氣質(zhì)量經(jīng)專業(yè)檢測(cè)后應(yīng)符合標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后10個(gè)工作日內(nèi),改建主體應(yīng)在廈門市住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)項(xiàng)目辦理相關(guān)備案登記。房屋出租后,應(yīng)在30個(gè)工作日內(nèi)辦理租賃合同網(wǎng)簽備案。

  改建保障性租賃住房運(yùn)營期限不得超過經(jīng)批準(zhǔn)的土地使用年限,且最長不高于15年;享受中央財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)資金的項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)營期限不低于8年,未享受中央財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)資金的項(xiàng)目持續(xù)運(yùn)營期限不低于6年;運(yùn)營主體與租住對(duì)象簽訂的租賃合同約定租期原則上不得超過3年,一次性收取租金數(shù)額原則上不得超過3個(gè)月租金,收取押金數(shù)額不得超過1個(gè)月租金。

 。┩顺黾氨O(jiān)管

  1.改建運(yùn)營年限期滿后,如需繼續(xù)作為保障性租賃住房,產(chǎn)權(quán)人應(yīng)于期滿前六個(gè)月,向受理單位提出續(xù)期申請(qǐng)。未提出申請(qǐng)或未獲批準(zhǔn)的,產(chǎn)權(quán)人應(yīng)主動(dòng)提出與整體運(yùn)營承租人解除合同,商議退出相關(guān)工作,確保分套(間)租戶能有序退出,并于期滿后30個(gè)工作日內(nèi)向受理單位提出恢復(fù)原有用途的申請(qǐng)。續(xù)期時(shí)間不能超過土地使用年限,土地使用年限期滿的,應(yīng)按土地出讓合同(或劃撥決定書)相關(guān)約定執(zhí)行,沒有約定的,按相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。

  2.改建運(yùn)營年限未滿時(shí)提出退出申請(qǐng),且存在租賃期未滿的,產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)與運(yùn)營方和租住人達(dá)成一致意見后方可提出申請(qǐng)。經(jīng)同意退出后,應(yīng)及時(shí)向資源規(guī)劃、稅務(wù)及供水、供電等部門報(bào)備,房屋及供水、供電等納入原用途管理,并取消租賃備案。

  3.改建運(yùn)營年限期滿后,產(chǎn)權(quán)人未申請(qǐng)續(xù)期或未獲批續(xù)期,且未按期退出的,視為擅自改變建筑物功能,非法改變土地用途,由相關(guān)職能部門依法查處,并納入信用監(jiān)管。項(xiàng)目改建為保障性租賃住房期間涉及征地拆遷的,產(chǎn)權(quán)人和整體運(yùn)營承租人應(yīng)服從城市建設(shè)需求,主動(dòng)配合征拆,按原產(chǎn)權(quán)登記用途補(bǔ)償。

  4.項(xiàng)目審批后,屬地政府應(yīng)會(huì)同住房、資源規(guī)劃、建設(shè)、行政執(zhí)法、市場(chǎng)監(jiān)管等部門加強(qiáng)改建項(xiàng)目后續(xù)監(jiān)管,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)依照職責(zé)處置。

  5.對(duì)提供虛假資料申請(qǐng)改建、將改建后的保障性租賃住房用于非保障性租賃住房用途、分割轉(zhuǎn)讓或分割抵押、“以租代售”等違規(guī)行為及新增違建行為的,相關(guān)職能部門應(yīng)采取終止改建行為、限期改正、取消獎(jiǎng)補(bǔ)資格、納入信用監(jiān)管等措施;涉嫌違法的,由相關(guān)職能部門立案查處;涉嫌犯罪的,移送司法機(jī)關(guān)處理。

  五、其他事項(xiàng)

 。ㄒ唬┍U闲宰赓U住房是由政府提供土地、稅收、財(cái)政、金融等相關(guān)政策支持,多市場(chǎng)主體參與供應(yīng)的普惠性租賃住房。

 。ǘ┦屑(jí)項(xiàng)目是指擬改建房屋工程原由市級(jí)監(jiān)管的項(xiàng)目;區(qū)級(jí)項(xiàng)目是指擬改建房屋工程原由區(qū)級(jí)監(jiān)管的項(xiàng)目,以及原監(jiān)管單位不明確的項(xiàng)目。

 。ㄈ⿲(duì)于具有居住功能的SOHO項(xiàng)目,可向住房部門申請(qǐng)建筑物功能臨時(shí)變更為保障性租賃住房,但應(yīng)先辦理暫停銷(預(yù))售手續(xù)。

 。ㄋ模┏龔(qiáng)制性規(guī)范必須增設(shè)和在原有結(jié)構(gòu)空間內(nèi)無法布局的消防通道、電梯等配套設(shè)施外,改建項(xiàng)目不得增加建筑面積、用地面積;不得改變地下空間原有用途。

 。ㄎ澹┪沂泄I(yè)控制線范圍內(nèi)的工業(yè)項(xiàng)目原則上不得申請(qǐng)改建,確需改建的項(xiàng)目經(jīng)市政府研究同意后,參照本方案執(zhí)行。

 。└鞑块T(單位)要精簡(jiǎn)項(xiàng)目審批事項(xiàng)和環(huán)節(jié),構(gòu)建快速審批流程,充分利用政府及各部門內(nèi)部數(shù)據(jù),減輕企業(yè)負(fù)擔(dān),提高項(xiàng)目審批效率。

 。ㄆ撸┥暾(qǐng)改建項(xiàng)目取得項(xiàng)目認(rèn)定書并完成改建工程后,可向供水、供電部門申請(qǐng)按居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

 。ò耍┍痉桨缸杂“l(fā)之日起實(shí)施,有效期2年。

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