房子不好賣、融資難推進,流動性緊張的情況下,賣資產(chǎn)成為房企回血的關(guān)鍵方式。
近日有消息稱,世茂集團位于上海南京東路的世茂廣場,已初步確定由上海國資接盤,交易對價超100億元。
1月11日盤前,世茂集團發(fā)布澄清公告稱,其并未就出售上海世茂廣場訂立初步協(xié)議。但亦表示,正在與若干潛在買家就出售若干物業(yè)進行討論,在合適的條件下會考慮出售部分資產(chǎn)以降低負債。
公開信息顯示,上海世茂廣場主體建筑分為兩部分,包括酒店及商業(yè)。其中商業(yè)部分2017年進行過一次全面升級改造,并于2018年9月重新開業(yè),2019年、2020年間,其實現(xiàn)租金收入2.3億元、2.08億元,是同期世茂集團租金收入最高的商業(yè)項目;酒店部分原為世茂皇家艾美酒店,2022年1月1日更換為康萊德酒店,2018年-2020年間,由于裝修及疫情所致,收入逐漸遞減,從近3億元走低至逾1億元。
該項目被認為是世茂集團的核心資產(chǎn)之一。有對上海商業(yè)地產(chǎn)較為熟悉的業(yè)內(nèi)人士向記者分析,世茂廣場若以超100億元的價格整體出售,算得上是市場價,并未有打折。
另有消息人士向記者透露,世茂廣場的接盤方或為上海國資委旗下的上海久事集團。記者就此向上海久事方面求證,對方表示“這一傳言并未聽聞”。
不過,根據(jù)世茂建設(shè)對上交所問詢函的回復(fù),其已經(jīng)設(shè)立專門的資產(chǎn)管理平臺,以推動位于一、二線核心城市經(jīng)營性資產(chǎn)的處置,加快回籠資金,降低負債。截至2021年12月29日,世茂集團完成了處置34.21億元內(nèi)地資產(chǎn),收取資金23.49億元;完成處置香港西九龍項目資產(chǎn),收取資金20.86億港元。2022年,世茂集團的資產(chǎn)處置力度和規(guī)模將在此基礎(chǔ)上進一步加強。
無獨有偶,早已開始資產(chǎn)處置的雅居樂則收獲頗豐,1月10日,其對外披露,自2021年7月以來,已陸續(xù)出售了共計14項非核心物業(yè),包括酒店(含酒店用地)5宗、商場2宗、售樓部3宗、小區(qū)商業(yè)配套3宗和公寓1宗。
上述物業(yè)合計售價約為28億元,雅居樂在2021年收取了其中的約11.49億元,剩余約16.51億元的現(xiàn)金回款將于2022年收回;物業(yè)出售的所得款項凈額用作一般營運資金。
中國奧園的海外資產(chǎn)也已在出售中,香港的一處物業(yè)已于2021年11月售出。有消息稱,目前仍有約4至5個海外項目在洽談買家,預(yù)計交易金額在30億元左右;而禹洲集團近日則以10.6億元的總價,將旗下負責(zé)物管的禹洲物業(yè)打包出售給了華潤萬象生活;融創(chuàng)的文旅項目亦有擺上貨架的消息。
對于曾經(jīng)選擇高杠桿擴張的房企來說,如今處理資產(chǎn),是降低負債最直接有效的方式,不過,市場上可售資產(chǎn)規(guī)模太大,使得交易難度遠高于過去。
有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向第一財經(jīng)記者分析,現(xiàn)階段賣資產(chǎn)自救面臨有價無市的局面,民企也沒有多余的現(xiàn)金流去做收并購,而國資下場應(yīng)該還有一段時間,或許要到2022年年中,起碼也是過了一季度后,國資才會真正下場掃貨。
“一直都在談。”一家出險房企相關(guān)人士向第一財經(jīng)透露,公司努力于賣資產(chǎn)和項目,但兩三個月下來,仍沒能取得實質(zhì)性進展。
上周四,廣東相關(guān)單位召集了部分出險民企和國央企舉行對接會議,試圖促成一些交易。一家出席了當(dāng)日會議的房企人士稱,只是開了會,并沒有強制性和實質(zhì)性結(jié)果。以此來看,急于出售資產(chǎn)的賣家,和并不那么急著接盤的買家,短期內(nèi)達成一致的難度依然不小。
“有些資產(chǎn)此前已經(jīng)做了抵押融資,要順利完成交易,還需要解押再交易過戶,解押需要資金,現(xiàn)在交易對家先付過橋資金的可能性也不大,所以交易環(huán)節(jié)也會存在困難!睒I(yè)內(nèi)人士透露。
另外,有不良資產(chǎn)處置行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士向記者表示,“不良也難做,涉及到地產(chǎn)的,最近都不太好!
政策面上,高層對于房企之間收并購的支持態(tài)度日漸明確。日前,央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合出臺了《關(guān)于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》,鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項目并購貸款業(yè)務(wù),重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目。
國泰君安地產(chǎn)行業(yè)分析師謝皓宇撰文指出,此前由于地價上行,合作開發(fā)盛行,盡管央企、國企、民企為獨立主體,但在項目層面則是明顯的交叉滲透情況,項目非單一主體擁有的現(xiàn)象帶來了并購貸款的第一個難題;同時,有資金壓力的房企,一旦在金融機構(gòu)處失信,未來重返房地產(chǎn)市場的概率也變得不高,那么,被并購時,在保交樓和交叉滲透的背景下,往往要求溢價被并購、而非折價,將帶來并購貸款的第二個難題。
不過,資本市場上,出險房企或旗下項目將被收并購的預(yù)期越來越高!拔覀兿M軌蜓雵竽苌斐鲈。”上述出險房企的人士稱,但是,短期內(nèi)想要看到結(jié)果,仿佛也不太現(xiàn)實。
來源:第一財經(jīng)
編輯:wangdc