房子不好賣、融資難推進(jìn)，流動(dòng)性緊張的情況下，賣資產(chǎn)成為房企回血的關(guān)鍵方式。
近日有消息稱，世茂集團(tuán)位于上海南京東路的世茂廣場(chǎng)，已初步確定由上海國資接盤，交易對(duì)價(jià)超100億元。
1月11日盤前，世茂集團(tuán)發(fā)布澄清公告稱，其并未就出售上海世茂廣場(chǎng)訂立初步協(xié)議。但亦表示，正在與若干潛在買家就出售若干物業(yè)進(jìn)行討論，在合適的條件下會(huì)考慮出售部分資產(chǎn)以降低負(fù)債。
公開信息顯示，上海世茂廣場(chǎng)主體建筑分為兩部分，包括酒店及商業(yè)。其中商業(yè)部分2017年進(jìn)行過一次全面升級(jí)改造，并于2018年9月重新開業(yè)，2019年、2020年間，其實(shí)現(xiàn)租金收入2.3億元、2.08億元，是同期世茂集團(tuán)租金收入最高的商業(yè)項(xiàng)目；酒店部分原為世茂皇家艾美酒店，2022年1月1日更換為康萊德酒店，2018年-2020年間，由于裝修及疫情所致，收入逐漸遞減，從近3億元走低至逾1億元。
該項(xiàng)目被認(rèn)為是世茂集團(tuán)的核心資產(chǎn)之一。有對(duì)上海商業(yè)地產(chǎn)較為熟悉的業(yè)內(nèi)人士向記者分析，世茂廣場(chǎng)若以超100億元的價(jià)格整體出售，算得上是市場(chǎng)價(jià)，并未有打折。
另有消息人士向記者透露，世茂廣場(chǎng)的接盤方或?yàn)樯虾Y委旗下的上海久事集團(tuán)。記者就此向上海久事方面求證，對(duì)方表示“這一傳言并未聽聞”。
不過，根據(jù)世茂建設(shè)對(duì)上交所問詢函的回復(fù)，其已經(jīng)設(shè)立專門的資產(chǎn)管理平臺(tái)，以推動(dòng)位于一、二線核心城市經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的處置，加快回籠資金，降低負(fù)債。截至2021年12月29日，世茂集團(tuán)完成了處置34.21億元內(nèi)地資產(chǎn)，收取資金23.49億元；完成處置香港西九龍項(xiàng)目資產(chǎn)，收取資金20.86億港元。2022年，世茂集團(tuán)的資產(chǎn)處置力度和規(guī)模將在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步加強(qiáng)。
無獨(dú)有偶，早已開始資產(chǎn)處置的雅居樂則收獲頗豐，1月10日，其對(duì)外披露，自2021年7月以來，已陸續(xù)出售了共計(jì)14項(xiàng)非核心物業(yè)，包括酒店(含酒店用地)5宗、商場(chǎng)2宗、售樓部3宗、小區(qū)商業(yè)配套3宗和公寓1宗。
上述物業(yè)合計(jì)售價(jià)約為28億元，雅居樂在2021年收取了其中的約11.49億元，剩余約16.51億元的現(xiàn)金回款將于2022年收回；物業(yè)出售的所得款項(xiàng)凈額用作一般營(yíng)運(yùn)資金。
中國奧園的海外資產(chǎn)也已在出售中，香港的一處物業(yè)已于2021年11月售出。有消息稱，目前仍有約4至5個(gè)海外項(xiàng)目在洽談買家，預(yù)計(jì)交易金額在30億元左右；而禹洲集團(tuán)近日則以10.6億元的總價(jià)，將旗下負(fù)責(zé)物管的禹洲物業(yè)打包出售給了華潤(rùn)萬象生活；融創(chuàng)的文旅項(xiàng)目亦有擺上貨架的消息。
對(duì)于曾經(jīng)選擇高杠桿擴(kuò)張的房企來說，如今處理資產(chǎn)，是降低負(fù)債最直接有效的方式，不過，市場(chǎng)上可售資產(chǎn)規(guī)模太大，使得交易難度遠(yuǎn)高于過去。
有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向第一財(cái)經(jīng)記者分析，現(xiàn)階段賣資產(chǎn)自救面臨有價(jià)無市的局面，民企也沒有多余的現(xiàn)金流去做收并購，而國資下場(chǎng)應(yīng)該還有一段時(shí)間，或許要到2022年年中，起碼也是過了一季度后，國資才會(huì)真正下場(chǎng)掃貨。
“一直都在談。”一家出險(xiǎn)房企相關(guān)人士向第一財(cái)經(jīng)透露，公司努力于賣資產(chǎn)和項(xiàng)目，但兩三個(gè)月下來，仍沒能取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
上周四，廣東相關(guān)單位召集了部分出險(xiǎn)民企和國央企舉行對(duì)接會(huì)議，試圖促成一些交易。一家出席了當(dāng)日會(huì)議的房企人士稱，只是開了會(huì)，并沒有強(qiáng)制性和實(shí)質(zhì)性結(jié)果。以此來看，急于出售資產(chǎn)的賣家，和并不那么急著接盤的買家，短期內(nèi)達(dá)成一致的難度依然不小。
“有些資產(chǎn)此前已經(jīng)做了抵押融資，要順利完成交易，還需要解押再交易過戶，解押需要資金，現(xiàn)在交易對(duì)家先付過橋資金的可能性也不大，所以交易環(huán)節(jié)也會(huì)存在困難�！睒I(yè)內(nèi)人士透露。
另外，有不良資產(chǎn)處置行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士向記者表示，“不良也難做，涉及到地產(chǎn)的，最近都不太好�！�
政策面上，高層對(duì)于房企之間收并購的支持態(tài)度日漸明確。日前，央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。
國泰君安地產(chǎn)行業(yè)分析師謝皓宇撰文指出，此前由于地價(jià)上行，合作開發(fā)盛行，盡管央企、國企、民企為獨(dú)立主體，但在項(xiàng)目層面則是明顯的交叉滲透情況，項(xiàng)目非單一主體擁有的現(xiàn)象帶來了并購貸款的第一個(gè)難題；同時(shí)，有資金壓力的房企，一旦在金融機(jī)構(gòu)處失信，未來重返房地產(chǎn)市場(chǎng)的概率也變得不高，那么，被并購時(shí)，在保交樓和交叉滲透的背景下，往往要求溢價(jià)被并購、而非折價(jià)，將帶來并購貸款的第二個(gè)難題。
不過，資本市場(chǎng)上，出險(xiǎn)房企或旗下項(xiàng)目將被收并購的預(yù)期越來越高。“我們希望能夠央國企能伸出援手�！鄙鲜龀鲭U(xiǎn)房企的人士稱，但是，短期內(nèi)想要看到結(jié)果，仿佛也不太現(xiàn)實(shí)。
來源：第一財(cái)經(jīng)
編輯：wangdc
