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6大重點(diǎn)城市租房人口超5000萬(wàn) 住房租賃市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)能明顯
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2022/1/13 9:00:25
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[提要]2021年整體長(zhǎng)租市場(chǎng)表現(xiàn)如何?近日,《中國(guó)建設(shè)報(bào)》綜合業(yè)內(nèi)房屋租賃機(jī)構(gòu)發(fā)布的《2021年全國(guó)重點(diǎn)城市長(zhǎng)租市場(chǎng)觀察》數(shù)據(jù),對(duì)北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、武漢......

  2021年整體長(zhǎng)租市場(chǎng)表現(xiàn)如何?近日,《中國(guó)建設(shè)報(bào)》綜合業(yè)內(nèi)房屋租賃機(jī)構(gòu)發(fā)布的《2021年全國(guó)重點(diǎn)城市長(zhǎng)租市場(chǎng)觀察》數(shù)據(jù),對(duì)北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、武漢、成都等重點(diǎn)一線、新一線城市的長(zhǎng)租市場(chǎng)表現(xiàn)進(jìn)行盤(pán)點(diǎn),數(shù)據(jù)顯示,2021年國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租市場(chǎng)整體成交量同比有所攀升,呈回暖之勢(shì),同時(shí)租金水平平穩(wěn),年均波動(dòng)低于5%。

  目前一線、新一線城市租賃人口不斷增長(zhǎng),僅北京上海廣州深圳成都杭州6個(gè)城市,租住人口已超5000萬(wàn)人。瞭望智庫(kù)研究院副院長(zhǎng)姜鐵英指出,面對(duì)租住人群的增長(zhǎng),各城市在大力發(fā)展保障性租賃住房的同時(shí),還應(yīng)提高機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房占比,建議一線重點(diǎn)城市該比例達(dá)到15%以上。

  長(zhǎng)租市場(chǎng)成交量居高、租金向穩(wěn)

  2021年,在政策支持、機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房企業(yè)協(xié)同參與之下,全國(guó)長(zhǎng)租市場(chǎng)整體呈現(xiàn)成交量穩(wěn)步攀升,租金水平總體平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。

  從成交量的時(shí)間分布來(lái)看,全國(guó)重點(diǎn)城市長(zhǎng)租市場(chǎng)的全年成交集中在兩個(gè)高峰,3月“白領(lǐng)季”和6、7月“畢業(yè)季”對(duì)成交量的拉動(dòng)作用顯著。從空間分布來(lái)看,各城市的中心城區(qū)、商務(wù)區(qū)長(zhǎng)租成交更顯活躍。例如,北京市城六區(qū)(東城區(qū)、西城區(qū)、海淀區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū))承接了全市長(zhǎng)租市場(chǎng)超7成的租賃需求;武漢市的東湖高新區(qū)成交量占全市總量的比值高達(dá)40%;杭州市的中心城區(qū)上城區(qū)成交量位列全市第一。

  在租金方面,得益于各地完善的監(jiān)管政策和業(yè)內(nèi)長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)的平穩(wěn)運(yùn)營(yíng),全國(guó)長(zhǎng)租市場(chǎng)整體租金水平全年平穩(wěn),年均波動(dòng)在5%以下。

  6大重點(diǎn)城市租房人口超5000萬(wàn),未來(lái)需求潛力強(qiáng)勁

  盡管2021年全年長(zhǎng)租市場(chǎng)保持平穩(wěn),但公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)前一線城市、新一線城市長(zhǎng)租市場(chǎng)需求普遍較大。根據(jù)各城市公布的第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù),北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、武漢、成都、天津、蘇州十大重點(diǎn)城市常住人口達(dá)到1.64億。

  從各城市租住人口來(lái)看,也呈現(xiàn)不同量級(jí)及特征。其中,北京現(xiàn)有常住人口2189.3萬(wàn),北京有超過(guò)1/3的常住人口租房住,租住人口約為730萬(wàn)人。上海常住人口為2487.1萬(wàn),租房人口占常住人口比例達(dá)40%以上,約為995萬(wàn)。廣州市目前常住人口1876.6萬(wàn)人,租房率約為53%,當(dāng)下約有租房人口995萬(wàn)人。深圳市目前常住人口1756萬(wàn)人,租房率約為77%,當(dāng)下約有租房人口1350萬(wàn)人。另外,成都常住人口為2093.8萬(wàn),租房率為 23.06%,當(dāng)下約有租房人口480萬(wàn)人;杭州常住人口為1193.6萬(wàn)人,租房人口占常住人口比例達(dá)40%以上,約為477萬(wàn)人。僅北京上海廣州深圳成都杭州6個(gè)城市,租住人口已超5000萬(wàn)人。

  從發(fā)展角度來(lái)看,這些城市的人口增長(zhǎng)潛力亦不容小覷。2021年8月,在國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行的“努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居”新聞發(fā)布會(huì)上,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹表示,根據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示,目前在大城市,有70%的新市民和青年人是靠租房來(lái)解決住的問(wèn)題。即使將這一比例降至30%,隨著城市發(fā)展、常住人口增長(zhǎng),大城市中新市民的租住需求在未來(lái)5年還將迎來(lái)規(guī)模增長(zhǎng)。

  《2021中國(guó)城市租住生活藍(lán)皮書(shū)》顯示,基于我國(guó)城鎮(zhèn)化率平均2%的增速,2030年住房租賃市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到10萬(wàn)億元,租房人口達(dá)2.6億。

  一方面是龐大的市場(chǎng)租賃需求,另一方面,新流入的人才也有著新的住房租賃消費(fèi)習(xí)慣。近20年來(lái)隨著教育水平、生活理念、經(jīng)濟(jì)水平的提高,城市年輕人擁有了相對(duì)較好的收入水平和消費(fèi)能力,對(duì)品質(zhì)租住的要求也更高。

  與此同時(shí),各大城市普遍存在存量房源待盤(pán)活、升級(jí)的問(wèn)題。僅以成都和北京為例,數(shù)據(jù)顯示,成都房齡在20年以上的老舊小區(qū)超5200個(gè),北京則有約5100個(gè)。租賃住房供給側(cè)存在的“老、破、小”房源,難以滿足新市民群體的品質(zhì)租住需求,使得住房租賃市場(chǎng)面臨 “量”與“質(zhì)”的雙重挑戰(zhàn)。

  住房租賃市場(chǎng)保供給需多管齊下

  面對(duì)流入人口規(guī)模增加、城市存量房源待盤(pán)活和升級(jí)、住房租賃市場(chǎng)需求不斷增長(zhǎng)等難題,各地已相繼出臺(tái)系列政策措施,進(jìn)一步加快保障性租賃住房的供給。

  近期,國(guó)務(wù)院新聞辦公室在新聞發(fā)布會(huì)上介紹道,“十四五”期間,40個(gè)重點(diǎn)城市初步計(jì)劃新增650萬(wàn)套(間),保障性租賃住房預(yù)計(jì)可幫助1300萬(wàn)新市民、青年人等緩解住房困難。

  大量新增租房供給,需要機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房與政策保租房多管齊下。長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)也應(yīng)該發(fā)揮產(chǎn)品和運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)、積極參與到保障性租賃住房建設(shè)中,以更多形態(tài)增加供給,并進(jìn)一步提升居住與服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。

  中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議亦指出,要加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng),并將“加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)”置于“推進(jìn)保障性住房建設(shè)”之前。業(yè)內(nèi)認(rèn)為,其原因一是發(fā)展保障性住房要保持穩(wěn)妥推進(jìn),不能“大干快上”;二是要鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)發(fā)揮市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn),參與保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)。

  在武漢,存量住房可采取“N+1”改造模式,由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化裝修配置,對(duì)起居室進(jìn)行改造再出租,在增加租賃住房供給的同時(shí)提升租住品質(zhì)。對(duì)此,武漢市住房保障和房屋管理局還發(fā)布了《租購(gòu)并舉住房制度實(shí)施方案》,明確居住面積、消防條件、建筑要求等方面的多項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)以更好地規(guī)范發(fā)展,保障租客需求和居住品質(zhì)。

  在北京,業(yè)內(nèi)也有長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)推出“增益租”新委托模式,可有效協(xié)助改造存量、落地增量,將老舊存量住房變身為有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的搶手供給。

  與此同時(shí),在各地保障性租賃住房、集體土地租賃住房等大型租賃項(xiàng)目中,長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)能力同樣也在逐漸獲得認(rèn)可。此前由廣州地方國(guó)企與自如合作開(kāi)發(fā)、擁有超過(guò)1500個(gè)居住單元的大型租賃社區(qū)“廣州凱得家自如里”在上線半年后即實(shí)現(xiàn)100%滿租,并持續(xù)實(shí)現(xiàn)零空置周轉(zhuǎn)。

  

  城鎮(zhèn)化發(fā)展是大勢(shì)所趨,對(duì)于目前還在成長(zhǎng)中的長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)而言,提升專(zhuān)業(yè)化的核心在運(yùn)營(yíng)。綜合國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,姜鐵英認(rèn)為未來(lái)10年內(nèi),通過(guò)培育樣板機(jī)構(gòu),打造中國(guó)特色的城市居住租賃模型,在大力發(fā)展保障性租賃住房的同時(shí),提高機(jī)構(gòu)化長(zhǎng)租房占比,尤其在一線重點(diǎn)城市達(dá)到15%以上,對(duì)承接租賃需求,推動(dòng)行業(yè)長(zhǎng)效穩(wěn)定發(fā)展具有重要意義。

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