據(jù)戴德梁行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，南京寫字樓市場存量達到435萬㎡，河西存量達到165萬㎡，超越新街口的97萬㎡。
從空置率上看，目前新街口低于河西。由于入住率提高，新街口三季度寫字樓空置率下降到了22%，而河西因華新城T1的入市，使得空置率提高至28%。
放眼整個市場來看，今年三季度南京甲級寫字樓吸納量和租金都處于下降趨勢，空置率有所提升。其中，吸納量為45136㎡，環(huán)比下降2%，租金微降至2.77元/㎡/天，空置率環(huán)比上漲0.8%，至25.9%。
相比二季度來說，以上三個指標(biāo)數(shù)據(jù)環(huán)比下降或上升的幅度不太明顯，總體來看，三季度南京寫字樓市場發(fā)展較為平穩(wěn)。
TMT、金融行業(yè)租賃成交活躍
從賃需求來看，不同行業(yè)亦有不同表現(xiàn)。今年三季度，TMT和金融行業(yè)租賃需求旺盛，成交活躍度較高。
行業(yè)租賃成交占比達33%，租賃區(qū)域主要分布在新街口、河西、雨花、江寧等區(qū)域。據(jù)戴德梁行分析，TMT行業(yè)之所以租賃活躍，與疫情期間，市場線上業(yè)務(wù)增多有關(guān)。
金融行業(yè)，三季度租賃成交占比達25%，主要集中于新街口和河西。新街口以保險、銀行等服務(wù)機構(gòu)為主，河西以金融、信托、投資基金等公司為主。
寫字樓成交均價1.5萬/㎡，市場以價換量
南京寫字樓銷售壓力超過租賃壓力。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年第三季度南京寫字樓市場新增供應(yīng)約8萬㎡，成交面積約8.3萬㎡，成交價降至1.5萬/㎡，市場以價換量，去庫存成為“主旋律”。
從成交面積來看，南京第三季度寫字樓主要成交區(qū)域集中在南京外圍區(qū)域，如江寧區(qū)、浦口區(qū)等，成交面積排行前五分別是：南京港口大廈、萬科都薈天地、綠地之窗、中海龍灣U-LIVE、領(lǐng)寓A5。
據(jù)戴德梁行分析資料顯示，未來南京寫字樓市場較大的供應(yīng)區(qū)域?qū)⒓杏诤游�、江北等新城區(qū)域，此外，鼓樓、棲霞、麒麟新城等區(qū)域也有大量樓宇供給。整體供給量將超500萬㎡。
即將入市的寫字樓基本以綜合體為主，大多為租售結(jié)合性質(zhì)，不少業(yè)主方期望銷售前期能夠找到大宗買家，緩解去化壓力。
構(gòu)筑辦公空間的“3分鐘生活圈”
疫情期間，辦公方式和辦公需求正在發(fā)生變化。未來，南京辦公空間如何創(chuàng)新突破才能贏得買方或租方市場的認可呢？
戴德梁行在分析資料中給出建議，稱建筑空間應(yīng)當(dāng)是建筑與城市的智能化融合，完成從更智能到更智慧的迭代升級。未來的辦公建筑得具備高效、節(jié)能、安全、舒適、便捷五大特征。
除了商務(wù)賦能之外，還應(yīng)該構(gòu)建以人為本的辦公服務(wù)，比如：實現(xiàn)辦公空間3分鐘生活圈，打造符合年輕人喜好的社交空間、運動區(qū)、社群等。
來源：戴德梁行
編輯：jinbao
