1月26日,澎湃新聞從福建省廈門市政府獲悉,為了規(guī)范商品房預(yù)售行為,維護(hù)商品房交易當(dāng)事人合法權(quán)益,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,廈門市政府近日印發(fā)《廈門市商品房預(yù)售管理規(guī)定》(簡(jiǎn)稱《規(guī)定》),新規(guī)將自2022年4月1日起施行。
對(duì)于此次《規(guī)定》的修改背景,廈門市政府解讀指出,2001年9月,廈門市政府出臺(tái)了《廈門市商品房預(yù)售管理規(guī)定》(市政府令第100號(hào)),2013年12月市政府第一次修改,以市政府令第155號(hào)發(fā)布,自2014年1月1日起施行。該規(guī)定施行以來,在規(guī)范廈門市商品房預(yù)售管理工作,保障商品房交易雙方的合法權(quán)益,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用。但隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)發(fā)生了較大變化。為進(jìn)一步推動(dòng)廈門市商品房預(yù)售管理工作高效、科學(xué)、規(guī)范開展,有必要結(jié)合實(shí)際,以問題為導(dǎo)向,在預(yù)售條件、預(yù)售行為管理和預(yù)售資金監(jiān)管等方面對(duì)該規(guī)定進(jìn)行修改和完善。同時(shí),2014年1月1日施行的《廈門市商品房預(yù)售管理規(guī)定》(廈門市人民政府令第155號(hào))廢止。
此次《規(guī)定》修改的主要內(nèi)容包括部門職責(zé)、預(yù)售管理、預(yù)售資金監(jiān)管問題等方面,
具體而言,為了理順機(jī)構(gòu)改革后的商品房預(yù)售監(jiān)管職責(zé),《規(guī)定》一是明確廈門市住房管理部門作為預(yù)售主管部門,負(fù)責(zé)廈門市商品房預(yù)售管理工作;二是將承擔(dān)預(yù)售管理具體事務(wù)的“登記機(jī)構(gòu)”修改為“市政府確定的機(jī)構(gòu)”,既為目前市不動(dòng)產(chǎn)登記中心承接相關(guān)事務(wù)性工作提供法律依據(jù),也為下一步機(jī)構(gòu)改革預(yù)留制度空間。
預(yù)售管理方面,為了進(jìn)一步增強(qiáng)廈門市商品房預(yù)售政策的靈活性,《規(guī)定》授權(quán)預(yù)售主管部門可以根據(jù)裝配式建筑業(yè)發(fā)展、安置型商品房建設(shè)以及特殊時(shí)期預(yù)售政策調(diào)整的需要,對(duì)作為預(yù)售條件之一的項(xiàng)目工程形象進(jìn)度做更大幅度的調(diào)整,在報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。
同時(shí),為了更好地保護(hù)預(yù)購(gòu)人知情權(quán),《規(guī)定》進(jìn)一步完善商品房預(yù)售信息公開制度:一是明確預(yù)售項(xiàng)目容積率或者戶型、結(jié)構(gòu)、樓層、用途依法改變的,預(yù)售人應(yīng)當(dāng)書面通知有利害關(guān)系的預(yù)購(gòu)人;二是明確預(yù)售主管部門應(yīng)當(dāng)制定預(yù)售現(xiàn)場(chǎng)公開的具體規(guī)定,并建立和完善預(yù)售項(xiàng)目信息系統(tǒng),提供預(yù)售信息查詢服務(wù)。
此外,為了更好地維護(hù)預(yù)售商品房交易雙方的合法權(quán)益,《規(guī)定》刪除了原規(guī)定中與《民法典》規(guī)定不一致的內(nèi)容,例如預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)通過登記機(jī)構(gòu)網(wǎng)站簽訂商品房買賣合同、帶抵押的商品房轉(zhuǎn)讓合同備案應(yīng)當(dāng)取得抵押權(quán)人出具的放行證明或抵押權(quán)注銷證明等,并以完善備案制度為著力點(diǎn),進(jìn)一步加強(qiáng)預(yù)售合同的管理:一是明確預(yù)售主管部門應(yīng)當(dāng)建立和完善房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng);二是明確預(yù)售人和預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面商品房買賣合同,并在30日內(nèi)通過房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)辦理備案,合同解除的,應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)辦理注銷備案;三是為增強(qiáng)備案制度的約束力,新增了對(duì)預(yù)售人未備案行為的行政處罰。
預(yù)售資金監(jiān)管方面,進(jìn)一步加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管是確保預(yù)售項(xiàng)目能夠順利竣工的重要管理措施,是此次修改的重要內(nèi)容之一。原有的預(yù)售資金監(jiān)管采用以工程造價(jià)的120%設(shè)定監(jiān)管額度,并根據(jù)工程形象進(jìn)度確定可使用監(jiān)管額度的“先用后留”模式。為了更好地促進(jìn)開發(fā)企業(yè)加快項(xiàng)目建設(shè)和推盤銷售,也更加便于監(jiān)管,《規(guī)定》修改為“先留后用”的監(jiān)管模式:一是明確預(yù)購(gòu)人支付的全部購(gòu)房款均為預(yù)售資金,應(yīng)當(dāng)全部存入預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶納入監(jiān)管;二是明確在項(xiàng)目竣工前,預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)優(yōu)先支付項(xiàng)目建設(shè)所必要的費(fèi)用;三是明確根據(jù)預(yù)售項(xiàng)目工程造價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)金核定預(yù)售資金監(jiān)管的初始留存資金額度,并根據(jù)預(yù)售項(xiàng)目的工程形象進(jìn)度確定后續(xù)留存資金額度;四是為增強(qiáng)監(jiān)管政策的靈活性,授權(quán)預(yù)售主管部門制定商品房預(yù)售資金監(jiān)管的具體辦法,并報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施;五是為了增強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管的剛性約束,新增了對(duì)違反規(guī)定未將預(yù)售資金全部存入監(jiān)管賬戶行為的行政處罰。
此外,為了進(jìn)一步規(guī)范預(yù)售人的預(yù)售行為,《規(guī)定》還新增了對(duì)違反本規(guī)定禁止性行為的處罰條款。預(yù)售人或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未向預(yù)購(gòu)人公開規(guī)定事項(xiàng)的,由預(yù)售主管部門責(zé)令限期改正,予以通報(bào)批評(píng),并可處10000元以上30000元以下罰款,記入信用檔案。
來源:澎湃新聞
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