1月26日，澎湃新聞從福建省廈門市政府獲悉，為了規(guī)范商品房預售行為，維護商品房交易當事人合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，廈門市政府近日印發(fā)《廈門市商品房預售管理規(guī)定》（簡稱《規(guī)定》），新規(guī)將自2022年4月1日起施行。
對于此次《規(guī)定》的修改背景，廈門市政府解讀指出，2001年9月，廈門市政府出臺了《廈門市商品房預售管理規(guī)定》（市政府令第100號），2013年12月市政府第一次修改，以市政府令第155號發(fā)布，自2014年1月1日起施行。該規(guī)定施行以來，在規(guī)范廈門市商品房預售管理工作，保障商品房交易雙方的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用。但隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢發(fā)生了較大變化。為進一步推動廈門市商品房預售管理工作高效、科學、規(guī)范開展，有必要結(jié)合實際，以問題為導向，在預售條件、預售行為管理和預售資金監(jiān)管等方面對該規(guī)定進行修改和完善。同時，2014年1月1日施行的《廈門市商品房預售管理規(guī)定》(廈門市人民政府令第155號)廢止。
此次《規(guī)定》修改的主要內(nèi)容包括部門職責、預售管理、預售資金監(jiān)管問題等方面，
具體而言，為了理順機構(gòu)改革后的商品房預售監(jiān)管職責，《規(guī)定》一是明確廈門市住房管理部門作為預售主管部門，負責廈門市商品房預售管理工作；二是將承擔預售管理具體事務的“登記機構(gòu)”修改為“市政府確定的機構(gòu)”，既為目前市不動產(chǎn)登記中心承接相關(guān)事務性工作提供法律依據(jù)，也為下一步機構(gòu)改革預留制度空間。
預售管理方面，為了進一步增強廈門市商品房預售政策的靈活性，《規(guī)定》授權(quán)預售主管部門可以根據(jù)裝配式建筑業(yè)發(fā)展、安置型商品房建設(shè)以及特殊時期預售政策調(diào)整的需要，對作為預售條件之一的項目工程形象進度做更大幅度的調(diào)整，在報市人民政府批準后實施。
同時，為了更好地保護預購人知情權(quán)，《規(guī)定》進一步完善商品房預售信息公開制度：一是明確預售項目容積率或者戶型、結(jié)構(gòu)、樓層、用途依法改變的，預售人應當書面通知有利害關(guān)系的預購人；二是明確預售主管部門應當制定預售現(xiàn)場公開的具體規(guī)定，并建立和完善預售項目信息系統(tǒng)，提供預售信息查詢服務。
此外，為了更好地維護預售商品房交易雙方的合法權(quán)益，《規(guī)定》刪除了原規(guī)定中與《民法典》規(guī)定不一致的內(nèi)容，例如預售人與預購人應當通過登記機構(gòu)網(wǎng)站簽訂商品房買賣合同、帶抵押的商品房轉(zhuǎn)讓合同備案應當取得抵押權(quán)人出具的放行證明或抵押權(quán)注銷證明等，并以完善備案制度為著力點，進一步加強預售合同的管理：一是明確預售主管部門應當建立和完善房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)；二是明確預售人和預購人應當簽訂書面商品房買賣合同，并在30日內(nèi)通過房屋網(wǎng)簽備案系統(tǒng)辦理備案，合同解除的，應當在30日內(nèi)辦理注銷備案；三是為增強備案制度的約束力，新增了對預售人未備案行為的行政處罰。
預售資金監(jiān)管方面，進一步加強預售資金監(jiān)管是確保預售項目能夠順利竣工的重要管理措施，是此次修改的重要內(nèi)容之一。原有的預售資金監(jiān)管采用以工程造價的120％設(shè)定監(jiān)管額度，并根據(jù)工程形象進度確定可使用監(jiān)管額度的“先用后留”模式。為了更好地促進開發(fā)企業(yè)加快項目建設(shè)和推盤銷售，也更加便于監(jiān)管，《規(guī)定》修改為“先留后用”的監(jiān)管模式：一是明確預購人支付的全部購房款均為預售資金，應當全部存入預售資金監(jiān)管專用賬戶納入監(jiān)管；二是明確在項目竣工前，預售資金應當優(yōu)先支付項目建設(shè)所必要的費用；三是明確根據(jù)預售項目工程造價及風險金核定預售資金監(jiān)管的初始留存資金額度，并根據(jù)預售項目的工程形象進度確定后續(xù)留存資金額度；四是為增強監(jiān)管政策的靈活性，授權(quán)預售主管部門制定商品房預售資金監(jiān)管的具體辦法，并報市人民政府批準后實施；五是為了增強預售資金監(jiān)管的剛性約束，新增了對違反規(guī)定未將預售資金全部存入監(jiān)管賬戶行為的行政處罰。
此外，為了進一步規(guī)范預售人的預售行為，《規(guī)定》還新增了對違反本規(guī)定禁止性行為的處罰條款。預售人或者房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)未向預購人公開規(guī)定事項的，由預售主管部門責令限期改正，予以通報批評，并可處10000元以上30000元以下罰款，記入信用檔案。
來源：澎湃新聞
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