1999年，老張將其名下的201號(hào)房屋賣給了老王，二人簽訂了房屋買賣協(xié)議。老王向老張交納了全部房款，老張向其出具了收條，并將房屋交付給了老王，但未辦理過戶。之后，老王與老張失了聯(lián)系，但是老王和其孩子小王一直在涉案房屋居住至今。2017年，老王收到李先生發(fā)來的律師函，函里稱老張?jiān)?016年將涉案房屋賣給了李先生并辦理過戶，要求其騰退涉案房屋。老王前往房管部門查詢，才得知李先生與老張?jiān)?016年6月7日簽訂了《存量房屋買賣合同》，并于簽訂合同后就和李先生辦理了過戶。
老王到法院起訴，認(rèn)為：老張不履行與老王的房屋買賣合同義務(wù)，反而將該房屋又出售，屬于一房二賣；李先生在未核實(shí)情況、未查看房屋的情況下背著老王將房屋過戶，涉嫌惡意串通，損害其合法權(quán)益。且老張與李先生簽訂的《存量房屋買賣合同》中對(duì)于涉訴房屋的交付時(shí)間、交付條件、逾期交房違約責(zé)任、逾期付款違約責(zé)任等合同重要條款均為空白，明顯違背常理。根據(jù)以上信息，二被告之間明顯存在惡意串通之行為，嚴(yán)重?fù)p害了老王的合法利益。
庭審中，被告老張辯稱，我方不認(rèn)可老王的訴訟請(qǐng)求，訴請(qǐng)與我方?jīng)]有直接的關(guān)系，我方認(rèn)為不應(yīng)將我方列為本案被告。房子目前看與我方無關(guān)，我方不存在協(xié)助老王變更房產(chǎn)登記的條件和情形，現(xiàn)在房子在李先生的名下，是否應(yīng)當(dāng)變更是李先生與老張之間的事情。
被告李先生辯稱，對(duì)老王的訴
訟請(qǐng)求不認(rèn)可，其主張我與老張是惡意串通不能成立。我方作為第三方并不知道涉案房屋曾經(jīng)出售給老王。我方通過正常價(jià)格購(gòu)買涉案房屋并辦理產(chǎn)權(quán)證書，我方權(quán)利應(yīng)受保護(hù)。
庭審中，李先生稱其與老張之子張先生是同事關(guān)系，在購(gòu)房前并沒有到涉案房屋實(shí)地查看。2016年6月7日以現(xiàn)金方式給老張30萬元購(gòu)房定金，老張于2016年6月10日為其過戶涉案房屋，2016年7月8日將小陳轉(zhuǎn)給其的300萬元作為購(gòu)房款轉(zhuǎn)賬給老張。根據(jù)法院調(diào)取的李先生、小陳、老張三人銀行賬戶明細(xì)顯示，2016年7月8日小陳的工商銀行卡給李先生的建設(shè)銀行卡轉(zhuǎn)賬300萬元，當(dāng)天李先生將300萬元轉(zhuǎn)入老張的工商銀行卡，2016年7月9日老張從該工商銀行卡取出300萬元，同時(shí)小陳上述銀行卡又收到300萬元。根據(jù)上述轉(zhuǎn)賬事實(shí)，老王認(rèn)為老張取出的300萬又轉(zhuǎn)入小陳的賬戶，李先生、張先生對(duì)此不予認(rèn)可，但無法就老張取出的300萬元資金去向及小陳賬戶匯入的300萬元資金來源作出說明。小陳曾到庭作證，但其未就上述資金來源及交易原因作出合理解釋。
法院經(jīng)審理后認(rèn)為，本案中，老王從老張?zhí)庂?gòu)得涉案房屋后，老王及家人一直居住于涉案房屋。老張?jiān)谌〉蒙姘阜课莸漠a(chǎn)權(quán)登記后，未履行與老王的房屋買賣合同約定的過戶義務(wù)，反而將涉案房屋再次出售給李先生，老王的“一房二賣”行為嚴(yán)重違背誠(chéng)實(shí)信用原則。
本案現(xiàn)有證據(jù)可以證明老張與李先生于2016年6月7日簽訂《存量房屋買賣合同》的行為屬于惡意串通損害老王利益的行為，依據(jù)《合同法》第五十二條第二項(xiàng)關(guān)于惡意串通、損害第三人利益的合同無效的規(guī)定，應(yīng)屬無效。理由如下：一、老張與李先生簽訂《存量房屋買賣合同》的時(shí)間為2016年6月7日，但該日老張即與李先生共同向房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)共同申請(qǐng)過戶。本案中并無任何證據(jù)顯示，李先生在該日或該日前向老張支付過購(gòu)房款。案涉房屋于2016年6月10日即過戶至李先生名下。本案中，李先生在6月7日之前并未實(shí)地查看過涉案房屋，而且李先生自認(rèn)老張亦未帶其查看過涉案房屋，這與通常的房屋買受人對(duì)所買房屋的關(guān)注嚴(yán)重不符，亦與通常的房屋買賣的流程以及所需的時(shí)限嚴(yán)重不符。二、現(xiàn)有銀行轉(zhuǎn)賬記錄顯示李先生于2016年7月8日支付給老張的300萬元款項(xiàng)來源于小陳，而2016年7月9日老張將300萬元取出，同一天小陳的賬戶從柜面匯入300萬元。三、李先生稱從柜面匯給小陳的300萬元來源于投資人，但并無有效證據(jù)證明。小陳另案到庭作證時(shí)，亦未能就300萬元來源及交易原因進(jìn)行合理解釋。四、李先生稱小陳在2016年7月8日匯給其的300萬元系其自有資金，但并無證據(jù)證明。
宣判后，李先生提出上訴，二審維持原判，現(xiàn)該案已生效。
【分析】
《民法典》第7條規(guī)定民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，秉持誠(chéng)實(shí)，恪守承諾。第154條規(guī)定行為人與相對(duì)人惡意串通，損害他人合法權(quán)益的民事法律行為無效。
所謂惡意串通，是指行為人與相對(duì)人相互勾結(jié)，為謀取私利而實(shí)施的損害他人合法權(quán)益的民事法律行為。雙方相互勾結(jié)損害他人合法權(quán)益的行為，具有明顯的不法性，應(yīng)該給予否定性評(píng)價(jià)，從而保護(hù)受到侵害的第三人的合法權(quán)益。
惡意串通損害他人合法權(quán)益的民事法律行為具有以下特點(diǎn)：1、各方當(dāng)事人都處于惡意。惡意是指當(dāng)事人明知其所實(shí)施的民事法律行為將造成他人的損害而故意為之。2、當(dāng)事人之間相互串通。當(dāng)事人在主觀上都希望通過實(shí)施某種民事法律行為而損害特定第三人的合法利益，客觀上當(dāng)事人相互配合或者共同實(shí)施了非法的民事行為。3、損害了特定的第三人的利益，這里的第三人包括國(guó)家、特定集體以及特定的第三人。
審判實(shí)踐中，當(dāng)事人要以本條款主張無效，往往存在舉證方面的困難，因?yàn)樗粌H要證明當(dāng)事人之間主觀上有損害自己的利益的意圖，還要證明雙方相互串通的行為。一般來講這類案件主要還是要通過當(dāng)事人事實(shí)的行為本身認(rèn)定該行為是惡意串通的行為，其判斷標(biāo)準(zhǔn)就是社會(huì)一般的概念。建議在大家在生活中，在遇到該類事情的時(shí)候，還是要多留意，處處留痕，保留好必要的溝通記錄。
來 源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
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