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住房用地增加44.7% 上海發(fā)布"超量"供地計(jì)劃
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2022/5/18 9:51:04
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[提要]《供應(yīng)計(jì)劃》顯示,2022年上海計(jì)劃供應(yīng)土地面積2427-2707公頃,比20221年計(jì)劃供應(yīng)面積1920-2420公頃總供應(yīng)量增長明顯。其中計(jì)劃供應(yīng)商品住房用地522-592公頃,同比增幅達(dá)44.7%。

  全面停擺了一個(gè)半月后,上海5月16日起分階段推進(jìn)復(fù)商復(fù)市。

  因疫情防控按下暫停鍵的上海樓市,也隨著上海市規(guī)劃和自然資源局4月26日《上海市2022年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》(以下簡稱《供應(yīng)計(jì)劃》)的發(fā)布而重新恢復(fù)了關(guān)注度。

  《供應(yīng)計(jì)劃》顯示,2022年上海計(jì)劃供應(yīng)土地面積2427-2707公頃,比20221年計(jì)劃供應(yīng)面積1920-2420公頃總供應(yīng)量增長明顯。其中計(jì)劃供應(yīng)商品住房用地522-592公頃,同比增幅達(dá)44.7%。

  “2022年宅地供應(yīng)明顯增多,商品住房用地和舊改宅地增加顯著,主要是受供求關(guān)系影響。上海主要城區(qū)土地較為稀缺,同時(shí)受人才引進(jìn)等其他人口增長等因素影響,需求較為旺盛。”

  中指研究院土地事業(yè)部負(fù)責(zé)人張凱5月16日下午通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,在穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)預(yù)期等政策背景下,增加土地供應(yīng)量在一定程度上能夠起到穩(wěn)定樓市的作用,同時(shí)也能補(bǔ)充土地財(cái)政收入。此外,舊改、城市更新等是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整重要方向,能夠改善老城區(qū)居民的住房條件,對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)也有積極作用。

  住房供地面積同比增加44.7%

  根據(jù)《供應(yīng)計(jì)劃》,2022年上海涉住宅用地計(jì)劃供應(yīng)面積為927-1067公頃,較2021年的供應(yīng)計(jì)劃基數(shù)增加30.6%、上限增加17.3%。

  具體來看,上海預(yù)計(jì)供應(yīng)商品住房用地522-592公頃,占全市供地計(jì)劃的22%。如果按中位數(shù)計(jì)算,這一數(shù)字比2021年商品住房用地供應(yīng)增加了172公頃,增幅達(dá)到44.7%。

來源:上海市規(guī)劃和自然資源局

  值得注意的是,從今年上海土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)看,產(chǎn)業(yè)用地仍占比最高;涉宅用地中商品住房供應(yīng)占比21.7%,比2021年的17.7%增加了4個(gè)百分點(diǎn);而保障性住房、保障性租賃住房的供應(yīng)占比略有下降。

  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理了上海近10年的土地供應(yīng)情況發(fā)現(xiàn),2018年之前上海每年供地計(jì)劃均在2000公頃以下,2018年起正式跨入了2000公頃階段;2019年劃供應(yīng)各類國有建設(shè)用地2800公頃,為近10年最高。自2020年起各類用地計(jì)劃劃略有下降,2020年三類涉宅及商辦、產(chǎn)業(yè)用地合計(jì)供應(yīng)2055公頃;2021年加上一部分舊改用地后,供應(yīng)計(jì)劃增至2170公頃(中位線)。

  從實(shí)際完成情況來看,上海在2021年6月、10月、12月的三次集中供地均無流拍地塊,且整體走勢(shì)平穩(wěn)。2021年上海涉及住宅用地供應(yīng)計(jì)劃710-910公頃,宅地實(shí)際供應(yīng)約794公頃,完成率約98%。與其他熱點(diǎn)城市相比較,房企在上海仍然保持拿地?zé)崆椋幢闶袌?chǎng)整體下行,上海土地市場(chǎng)對(duì)房企仍有較大的吸引力。

  而上海新建住宅供應(yīng)仍稍顯緊張,正如張凱所言,上海主要城區(qū)土地較稀缺,但需求仍保持旺盛,因此新房庫存面積自2020年開始就呈現(xiàn)逐月回落的態(tài)勢(shì)。上海易居房地產(chǎn)研究院《百城住宅庫存報(bào)告》顯示,近27個(gè)月來上海商品房供應(yīng)總面積為1989萬平方米,總成交面積2254萬平方米,市場(chǎng)長期處于供不應(yīng)求的狀態(tài),存銷比截至今年3月底已經(jīng)降至6左右,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北京16.5、深圳12.6和廣州10.9。

  因此,對(duì)于近兩年上海住宅的供應(yīng)節(jié)奏,業(yè)內(nèi)認(rèn)為比較理想。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦5月16日通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為,“2021年上海開始分批集中供應(yīng)房源,從推盤總量來看在增加,而且各種調(diào)控手段上之后極端現(xiàn)象有所緩解,從總體情況來看,市場(chǎng)得到有效引導(dǎo)和控制。去年一共集中供應(yīng)6批房源,平均下來2個(gè)月一次集中供應(yīng),總節(jié)奏還是控制得不錯(cuò)。”

  區(qū)域供地“不均衡”,購房預(yù)期能否被催熱?

  盡管上海的宅地總量上大幅增加,但區(qū)域分布仍不均衡。

  從供地計(jì)劃來看,嘉定、青浦、松江、奉賢、臨港等“五大新城”占了新增供應(yīng)宅地的絕大部分,總計(jì)共增加155萬平方米,占到今年上海商品住房用地新增總量的90%。

  而上海市區(qū)核心區(qū)域的黃浦區(qū)和虹口區(qū),2021年商品住房用地供應(yīng)量為8萬平方米,今年的供應(yīng)量為0。此外,徐匯、長寧、靜安等7個(gè)區(qū)的商品住房用地供應(yīng)同樣大幅縮減,特別是長寧區(qū)僅2萬公頃、徐匯區(qū)5萬公頃,7個(gè)行政區(qū)的供應(yīng)總量減至23.5萬平方米。

  但在舊改供應(yīng)的宅地中,黃浦區(qū)供應(yīng)量達(dá)到40萬-45萬平方米,占據(jù)今年舊改供應(yīng)宅地總量的80%(以中位數(shù)計(jì)算),同時(shí)也超過了2021年的全市舊改宅地的供應(yīng)數(shù)量。

  “五大新城要承擔(dān)起吸納人口、產(chǎn)業(yè)等功能,而且是今后開發(fā)建設(shè)的重點(diǎn),因此土地供應(yīng)集中在這些區(qū)域以及外圍是不可逆的大格局。加之今年情況比較特殊,疫情帶來經(jīng)濟(jì)下行壓力,房企也不一定有足夠資金去拿市中心地塊!

  盧文曦認(rèn)為,下半年不排除在上海經(jīng)濟(jì)恢復(fù)常態(tài)后,根據(jù)市場(chǎng)需求適度補(bǔ)充一些市區(qū)地塊,但是也只是小幅調(diào)整,中心區(qū)土地供應(yīng)少的大格局不會(huì)改變!

  由于疫情影響,從3月底開始,上海市場(chǎng)新房銷售受到巨大沖擊,在‘金三銀四’‘紅五月’幾乎全線“封凍”之下,加大供地能否重塑市場(chǎng)信心,追回失去的銷售黃金期?

  對(duì)于上海市場(chǎng)的基本面,盧文曦仍然充滿信心,“目前來看,疫情對(duì)上海的沖擊還是比較大的。樓市停滯后,市場(chǎng)情緒和預(yù)期會(huì)有擺動(dòng)。當(dāng)然,在此期間會(huì)醞釀新的需求,而且各部門都在出臺(tái)相應(yīng)的托市舉措,穩(wěn)定市場(chǎng)情緒。疫情影響是短暫的,上海的基本面沒有發(fā)生改變,因此一旦恢復(fù)后會(huì)很快回到正軌。今年土地供應(yīng)計(jì)劃大致確定,接下來就是抓緊趕工,有機(jī)會(huì)補(bǔ)上落下的時(shí)間。”

  張凱也表示,未來依舊看好上海土地市場(chǎng)。“日前結(jié)束的18個(gè)集中供地城市中,城市之間分化趨勢(shì)較為明顯,城市基本面較好的一些城市受房企關(guān)注較高。上海作為長三角地區(qū)頭部城市,城市基本面穩(wěn)定,長久以來房地產(chǎn)市場(chǎng)量增價(jià)穩(wěn),開發(fā)利潤對(duì)比其他城市也較為可觀。此外,在土地市場(chǎng)競(jìng)拍規(guī)則上企業(yè)公平競(jìng)爭拿地也一直以來受其他城市效仿學(xué)習(xí),出讓土地規(guī)模、價(jià)格落位均勻,房企參與度較高。目前雖然受疫情影響今年首批集中供地延期,但未來上海房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊會(huì)備受關(guān)注。 ”

  來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞

編輯:wangdc

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