7月19日，中國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平先生應(yīng)邀出席麥田房產(chǎn)主辦的“探尋2022年房地產(chǎn)發(fā)展新機(jī)遇”論壇，并發(fā)表了主題演講。任澤平認(rèn)為中國經(jīng)濟(jì)正在經(jīng)歷從高速增長到高質(zhì)量增長轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時(shí)期，而房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，也同樣面臨著新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。以下我們將從“中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢、中國房地產(chǎn)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)以及新周期下中國房地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)會”等三個(gè)方面，分享任澤平先生在本次論壇中的主要觀點(diǎn)。
左起：麥田房產(chǎn)客戶運(yùn)營副總經(jīng)理孫慶磊、經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平、行業(yè)嘉賓林雪蓮
一、中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨百年未遇之大變局
中國經(jīng)濟(jì)經(jīng)過改革開放幾十年的高速發(fā)展，取得了舉世矚目的成就：2021年中國GDP規(guī)模達(dá)114.4萬億元，以美元計(jì)價(jià)，中國GDP規(guī)模17.7萬億美元。美國2021年GDP為23.0萬億美元，中國GDP相當(dāng)于美國的約77.1%。但是隨著中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入深水區(qū)，尤其是這兩年又面臨疫情和中美貿(mào)易摩擦，面臨的挑戰(zhàn)也越來越多。
任澤平對此分析道：“目前中國GDP約占全球經(jīng)濟(jì)規(guī)模的17-18%，美國大約在23-24%，中美加起來占全球經(jīng)濟(jì)比重超過百分之四十，所以說未來的世界是中美的世界。中美貿(mào)易摩擦為什么爆發(fā)？因?yàn)槊绹馁Q(mào)易逆差一半來自中國，從我們的角度看展現(xiàn)了我們強(qiáng)大的制造能力，從美國的角度看他面臨巨大的貿(mào)易逆差以及產(chǎn)業(yè)空心化�！�
“解決這個(gè)問題最好的辦法就是中國要發(fā)展，當(dāng)有一天中國的經(jīng)濟(jì)規(guī)模是美國的兩到三倍時(shí)，摩擦就結(jié)束了。所以說，中國最好的應(yīng)對是改革開放�！�
面對這種內(nèi)外部環(huán)境，中國做出了一系列調(diào)整，如供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、碳中和、新發(fā)展格局等。對于這一系列調(diào)整，任澤平評論道：“走到今天這些調(diào)整是必然的，隨著人口紅利結(jié)束，只能通過創(chuàng)新來驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展�！�
那中國經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)在哪？
任澤平認(rèn)為是“新基建”：“如果說20年前中國經(jīng)濟(jì)的“新基建”是鐵路、公路、橋梁的話，那支撐中國未來20年經(jīng)濟(jì)社會繁榮發(fā)展的‘新基建’則是：新能源、新能源汽車、充電樁、新一代信息技術(shù)、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、人工智能、數(shù)據(jù)中心、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等，這些都是未來中國新的增長引擎�！�
“中國經(jīng)濟(jì)正在經(jīng)歷百年未遇之大變局：通過增速換擋、供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革等，從高速增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展�！�
二、中國房地產(chǎn)大開發(fā)周期接近尾聲，將全面進(jìn)入“存量房”時(shí)代
從98年房改開始，中國的房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展階段，2000-2020年中國住房市值從23萬億元增加到418萬億元，增長18.2倍，年均增長15.6%。經(jīng)過二十多年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)的大開發(fā)周期已經(jīng)接近尾聲，任澤平認(rèn)為主要有三個(gè)標(biāo)志：
1、城鎮(zhèn)化進(jìn)程開始放緩
任澤平說：“改革開放之初中國的城鎮(zhèn)化率17.92%，中國80%多是農(nóng)民，中國的房地產(chǎn)發(fā)展，和城鎮(zhèn)人口快速增加是息息相關(guān)的。大量的人口進(jìn)城，也帶來了強(qiáng)勁的購房需求。”
“城鎮(zhèn)化基本分為兩個(gè)階段，第一個(gè)階段，是農(nóng)村人口變成城鎮(zhèn)人口，第二個(gè)階段是都市圈城市群化，中國已經(jīng)進(jìn)入第二個(gè)階段了�！�
“現(xiàn)在中國的城鎮(zhèn)化率是64%，城鎮(zhèn)化的速度客觀來講也在放緩�！彪S著城鎮(zhèn)化進(jìn)程接近尾聲，房地產(chǎn)發(fā)展也將進(jìn)入新階段。
2、人均住房面積和套戶比達(dá)到很高水平
衡量一個(gè)房地產(chǎn)市場增長前景的兩個(gè)重要指標(biāo)，一個(gè)是人均住房面積，一個(gè)是套戶比，而這兩個(gè)指標(biāo)，中國都已經(jīng)達(dá)到了很高的水平。在談到人均住房面積時(shí)，任澤平分享道：“中國的人均住房面積已經(jīng)從改革開放前的不足10平米，增長到2020年的近35平米，接近發(fā)達(dá)國家水平�！�
他又分享了套戶比：“一線城市套戶比低于1，未來還有一定需求；三四線城市已經(jīng)超過1.1，再加上17-18年棚改貨幣化，很多低能級城市，年輕人走了，戶均住房甚至可能超過兩套。”
對于大多數(shù)三四線城市，住房需求已經(jīng)飽和，任澤平認(rèn)為未來中國大約70%的城市房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，因?yàn)闆]有新來人口：“東北鶴崗一套房子幾萬塊錢沒人要，杭州深圳房子每平米幾萬搶不到。為什么？核心還是人口流入所帶來的需求以及購買力�！�
3、總和生育率不斷下降
任澤平說：“我們現(xiàn)在的生育率是1.15。是什么概念呢？美國是1.9，法國是1.8，德國英國是1.6-1.7，號稱世界上前幾年人口老齡化少子化最嚴(yán)重的日本是1.3。我們的總生育率全球倒數(shù)�！�
“我們的嬰兒潮在62-76年，那時(shí)的生育率在6以上，也就是每對夫婦生六個(gè)以上。70年代末我們實(shí)行了嚴(yán)格的計(jì)劃生育，生育率開始斷崖式下跌�！�
“62-76年出生的這波人影響了中國的房地產(chǎn)進(jìn)程。中國房地產(chǎn)98年房改以后為什么會有黃金20年，是因?yàn)檫@批人趕上結(jié)婚生子要買房。為什么最近大戶型賣得好，是因?yàn)檫@批人要換房�！倍S著出生人口的下跌，中國房地產(chǎn)的人口紅利也在消失。
“買房的主力人群是20-50歲，20歲之前沒能力買，50歲之后不需要了。按照統(tǒng)計(jì)顯示20-35歲是首次置業(yè)購房，35-50歲是改善性購房�！�
自2014年以來，置業(yè)人群見頂后開始回落，購房需求迎來峰值，這是跟過去20年的最大不同，也是這一輪房地產(chǎn)市場調(diào)整更為劇烈的深層次原因。
所有這些因素疊加，造成了中國房地產(chǎn)開始向“存量房”時(shí)代轉(zhuǎn)變。
三、未來，中國房地產(chǎn)的機(jī)會在一線城市、在都市圈
任澤平還對中國房地產(chǎn)未來發(fā)展機(jī)會做了分析：“中國建了那么多房子，到了今天，房地產(chǎn)還有沒有空間？有，中國房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的空間在都市圈、城市群人口流入地區(qū)。”
他認(rèn)為人口向頭部地區(qū)集中的趨勢越來越明顯：“中國的人口流入?yún)^(qū)域，從原來的四六分化、三七分化變?yōu)槎朔只�。根�?jù)智聯(lián)招聘的數(shù)據(jù)，全國的330多個(gè)城市，人口流入的只占20%�！�
任澤平說：“我們研究了世界上幾十個(gè)國家后發(fā)現(xiàn)，人口大遷移是都市圈化、大城市的勝利。大家知道美國在過去上百年，人口源源不斷地從中部地區(qū)流入到東西海岸都市圈城市群，結(jié)果就是廣大的中部地區(qū)房價(jià)長期滯漲，兩大海岸線房價(jià)不斷創(chuàng)新高�！�
“再來看日本。在過去的上百年，人口源源不斷的往三大都市圈遷移。日本1.3億人三千六百萬在東京都市圈，韓國5000萬人中2500萬在首爾都市圈�！�
任澤平認(rèn)為中國也正在經(jīng)歷這樣一個(gè)過程：“人口往長三角、珠三角、京津冀、廣東、浙江、江蘇、山東這些地方集聚，中國未來的城鎮(zhèn)化大約還有十幾個(gè)百分點(diǎn)的空間，未來的人口流向就是我們的19個(gè)城市群，重點(diǎn)就是長三角和珠三角以及區(qū)域中心城市�！�
2010-2020年年均常住人口增量前五的省是廣東、浙江、江蘇、山東、河南，此時(shí)期甘肅、內(nèi)蒙古、山西、遼寧、吉林、黑龍江等6省人口萎縮，全部位于北方。具體來看，2000-2010年粵、浙年均常住人口增量分別為191.0萬、85.0萬人，2010-2020年粵、浙增量分別為216.9萬、101.4萬人，江蘇兩個(gè)時(shí)期分別為56.2萬、60.9萬人。
人口往都市圈城市群遷移集聚，帶來基礎(chǔ)設(shè)施投資、產(chǎn)業(yè)分工、規(guī)模效應(yīng)、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、住宅投資等機(jī)遇。到2030年，2億新增城鎮(zhèn)人口的約80%將分布在四大都市圈、19個(gè)城市群。
“為什么年輕人愿意來大城市？因?yàn)橐欢�城市拼的是才華和勤奮，回到老家拼的是關(guān)系，只有來到了一二線城市，你才能有更公平實(shí)現(xiàn)自己夢想的機(jī)會�！�
任澤平還通過對比東京的人口容量，認(rèn)為北京和上海的人口增長還有很大空間：“北京是2200萬人，上海是2400萬人，如果城市規(guī)劃包括軌道交通、教育、醫(yī)療等能夠規(guī)劃的好，這些城市應(yīng)該正常都應(yīng)該超過三千萬人，北京可以再增加800萬，這個(gè)城市就會變得更有活力�！�
任澤平最后總結(jié)說：“房地產(chǎn)長期看人口，中期看土地，短期看金融。我們要判斷一個(gè)地方、一個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)周期，它影響因素非常多，區(qū)位、人口、貨幣、產(chǎn)業(yè)等等。但最重要的是什么？在長期來說，是人口。一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展的根基還是在人，一個(gè)地方如果人口源源不斷地流入，不僅房地產(chǎn)繁榮，其他產(chǎn)業(yè)也會繁榮。”
