2022年1-5月份,商品住宅銷售面積下降28.1%,商品住宅銷售額下降34.5%,即使4-5月各地因城施策發(fā)布了了諸多市場刺激政策,但從目前來看效果遠未達到預期,不僅開發(fā)商不好過,地方GDP不好過,行業(yè)的參與方也不好過,中介行業(yè)尤為表現(xiàn)敏感:頭部企業(yè)縮減門店、裁員的消息不絕于耳。例如貝殼,平臺店鋪數(shù)量為45777家,同比減少2940家,幅度為6%,我愛我家撤出合肥、煙臺和長沙,終止三城的加盟業(yè)務……如何在低迷的市場讓中介尤其是經(jīng)紀人存活下來?
在傳統(tǒng)的地產(chǎn)中介行業(yè)交易鏈條中,房源、客源是經(jīng)紀人的生產(chǎn)資料,而所有平臺幾乎又把房源、客源、經(jīng)紀人作為了自身的生產(chǎn)資料,而暖暖房屋把自身定義為所有參與方的生產(chǎn)資料和工具。
以貝殼為例:
“真房源”—貝殼以真房源作為核心競爭力,隨著住建部門政策的完善,如房源“核驗碼”的普及,掛牌房源信息真實性逐漸得到官方的保證,部分城市官方推出了業(yè)主直賣房源,如成都、深圳等城市,二手房買家有了更多的渠道選擇及保障,真房源將不會再是貝殼的獨家資源及噱頭;同理,對于58同城系安居客等以收取端口費為盈利模式的經(jīng)紀人獲客平臺,對于經(jīng)紀人房源發(fā)布的要求也更會更高。
ACN經(jīng)紀人合作模式—貝殼通過加盟的方式基于房源共享調(diào)動各中介公司和經(jīng)紀人的積極性;一方面,隨著市場下行,貝殼2.7%左右的傭金費率高于業(yè)內(nèi)平均水平,而房產(chǎn)作為大宗交易傭金增加的購房成本不是小數(shù),在整體市場失去了客戶吸引力;另一方面,ACN模式的副作用開始凸顯。由于交易量減少,加盟費用、貝殼平臺分傭等成本居高不小,中介公司和經(jīng)紀人們?yōu)榱吮Ｕ献陨淼氖杖?不再積極共享房源信息。協(xié)作交易涉及的人員較多,成交的時間成本拉長,由此對經(jīng)紀人收入結(jié)算也造成影響。
政策調(diào)控、市場下行、行業(yè)生變…如何應對新的變化?如何快速的響應用戶及市場的需求?如何滿足交易多方更高的服務需求?再紅海的市場也會有新鮮血液的注入,正如馬化騰所說:互聯(lián)網(wǎng)的競爭是生死時速 ,從來沒有先來后到一說:上海的大房鴨、北京的反手猴通過交易服務費打包的方式,不再提及傭金比例,大幅降低交易成本,都用他們自己的方式在改良傳統(tǒng)中介模式,而他們在當?shù)財孬@頗豐,有不小的影響力;最近暖暖科技旗下的暖暖房屋APP正式上線,相對于傳統(tǒng)的中介模式,不乏創(chuàng)新和亮點:
亮點1:業(yè)主房源掛牌—暖暖房屋正式把業(yè)主掛牌房源作為做一種獨立的房源展示,為買賣雙方提供了直接的溝通交流平臺,交易信息更加透明,交易決策流程也會更快,運營方僅收取最多買家600元的平臺技術(shù)服務費,相對傳統(tǒng)傭金比例似乎可忽略不計。
亮點2:全平臺協(xié)作模式—不同于貝殼ACN模式,暖暖房屋減少了協(xié)作方,同時把協(xié)作主動權(quán)以及傭金比例設置留給經(jīng)紀人(公司),最大限度調(diào)動經(jīng)紀人的積極性;因為客源由平臺流量帶來,為了提高交易效率,平臺僅對帶看服務強制要求經(jīng)紀人房源公開協(xié)作,任何執(zhí)行帶看服務的經(jīng)紀人將獲得100元/次的帶看收益。
亮點3:在線搶單模式—平臺的服務訂單分為咨詢服務單、帶看服務、交易服務、金融服務、交割服務,由買家根據(jù)需求購買相應服務后形成訂單并進入訂單池,入駐的經(jīng)紀人會員通過在線搶單的模式獲得該訂單,對于經(jīng)紀人會員在搶單機會次數(shù)、獲得訂單數(shù)量沒有限制,意味著經(jīng)紀人在服務時間不沖突的前提下可同時執(zhí)行多個服務訂單,讓經(jīng)紀人的收益最大化。
亮點4:超低端口費+平臺不分傭—通過搶單模式經(jīng)紀人在平臺獲得訂單后開始服務,服務結(jié)束后由服務對象在線提交服務反饋,平臺根據(jù)服務結(jié)果反饋把相應的服務費用結(jié)算給經(jīng)紀人,結(jié)算傭金時間更短,同時,平臺除收取經(jīng)紀人入會費用(約1元/天)以外,后期不會對經(jīng)紀人在發(fā)布房源、推廣位置等常用功能環(huán)節(jié)設置收費,無論新房還是二手房平臺不分傭、扣傭,讓經(jīng)紀人(公司)的收益最大化。
亮點5:菜單式按需購買—不同于傳統(tǒng)的二手房中介收費模式,暖暖房屋把中介服務購買的主動權(quán)、自由權(quán)交還給買家,買家根據(jù)自身的需要購買相應的服務,就好比在餐廳吃飯,想吃什么點什么;雖然還是按照固定比例收取費用,但充分保障了買家的自主權(quán)。
亮點6:中介服務監(jiān)督—經(jīng)紀人在訂單結(jié)算后必須由服務對象提交反饋后方可結(jié)算傭金,通過這種方式提高經(jīng)紀人服務的達成率和服務水準,同時,反饋還將從多個維度評估經(jīng)紀人的服務水平并形成后臺數(shù)據(jù),將直接影響經(jīng)紀人在線搶單效率,直白說就是服務水平反饋評價高,那么經(jīng)紀人在平臺就有機會搶得數(shù)量更多、傭金更高的服務單;平臺對于經(jīng)紀人采取“嚴進嚴出”機制:經(jīng)紀人須提供實名認證、從業(yè)資格證等證件,驗核通過方使用平臺功能,對于平臺經(jīng)紀人違規(guī)1次則可能被取消服務資格并永久拉黑。
亮點7:房屋直租—房東直租的房源放眼整個行業(yè)都屈指可數(shù),因為房東直租不能帶來直接受益,暖暖房屋把直租作為平臺一個主營業(yè)務,對房源采取多重驗核確保為房東直租,目的就是要填補市場空白,為租賃雙方帶來更多的交易選擇。
暖暖房屋APP作為傳統(tǒng)中介服務市場的一個新生力量,他們的產(chǎn)品設定是否能經(jīng)得起市場考驗還是個未知數(shù),從業(yè)務邏輯上看,他們不僅要做類似安居客的流量平臺,還要做經(jīng)紀人的開放協(xié)作平臺,還要做第三方的服務監(jiān)督平臺,說他們“要做中介的中介”一點不為過;但暖暖房屋不以中介傭金作為收益來源避開了與整個不動產(chǎn)交易鏈條上利益關(guān)聯(lián)方的矛盾,不僅能在經(jīng)紀人服務監(jiān)督上做到公平、公正,同時也能在這條賽道上走得更遠,
整體來看:暖暖房屋平臺不參與中介服務,自身運營成本很低,把“降低不動產(chǎn)交易成本作為江湖使命”在產(chǎn)品設計及邏輯上表現(xiàn)得淋漓盡致,從暖暖房屋的愿景“打造不動產(chǎn)全生命周期自主管理平臺”中大概能對他們的野心略知一二。
樓市將何去何從?不可質(zhì)疑的是“穩(wěn)”將是大趨勢、新常態(tài):樓市交易量、價齊穩(wěn),不會大起大落,在可見的交易份額里面,誰真心為用戶考慮誰就能獲得用戶的最終選擇,我們拭目以待。
部分素材來源:
1.澎湃:巨虧17億,又遭渾水狙擊,貝殼找房何去何從?
2.中國房地產(chǎn)網(wǎng):北京止跌,深圳腰斬:二手房交易里的樓市江湖
3.ZAKER:2021 年十大“失意”互聯(lián)網(wǎng)公司
