美通社消息，高力國(guó)際舉辦“篤行致遠(yuǎn) 重新啟程 — 高力國(guó)際華北第四季度發(fā)布會(huì) ”，對(duì)2022年四季度華北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的各業(yè)務(wù)板塊表現(xiàn)進(jìn)行回顧，并對(duì)2023年做出展望。
2022年北京辦公樓市場(chǎng)分化嚴(yán)重，甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求如期恢復(fù)。高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示，雖然今年四季度北京再度受到疫情的影響，但無(wú)法阻止北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求的結(jié)構(gòu)性恢復(fù)，第四季度市場(chǎng)凈吸納量已經(jīng)轉(zhuǎn)正，達(dá)到4.2萬(wàn)平方米，符合高力國(guó)際三季度的預(yù)判。2022年需求走勢(shì)類似2020年的觸底回升的走勢(shì)，由于第二季度和第三季度凈吸納量都是負(fù)值，因此年度凈吸納量從2021年的113萬(wàn)平方米快速冷卻到-2,100平方米。在供給側(cè)，原計(jì)劃在四季度入市的新項(xiàng)目均延遲到了2023年，全年核心甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)僅有一個(gè)新項(xiàng)目入市，2022年的新增供應(yīng)壓力大幅減小。需求持續(xù)回升，供應(yīng)壓力減小，年末空置率回落到16.0%，租金環(huán)比下滑1.7%至331元每月每平米。
“相較于甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)，乙級(jí)市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)則面臨著更大壓力，需求側(cè)表現(xiàn)依然疲軟�！备吡�(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海說(shuō)。
第四季度，北京乙級(jí)市場(chǎng)凈吸納量為-6.5萬(wàn)平方米，產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)為-12萬(wàn)平方米。從全年來(lái)看，乙級(jí)的年度凈吸納量從去年的33.5萬(wàn)平方米降低到-15.8萬(wàn)平方米，產(chǎn)業(yè)園從142萬(wàn)平方米降低到-22.7萬(wàn)平方米。兩個(gè)市場(chǎng)需求在四季度均未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性恢復(fù)，且全年需求側(cè)表現(xiàn)持續(xù)疲軟，其中北部子市場(chǎng)，如中關(guān)村、望京酒仙橋和上地，目前都處于需求不足和主力租戶行業(yè)面積調(diào)整的階段，全年凈吸納量分別為-6.8萬(wàn)平方米，-9.6萬(wàn)平方米和-20.4萬(wàn)平方米。中關(guān)村和上地年末空置率分別同比上升7.2%和7.7%，達(dá)到11.1%和15.2%；望京酒仙橋在雙重壓力下，空置率同比上漲超過(guò)20%，達(dá)到28.7%。
多種因素綜合導(dǎo)致2022年市場(chǎng)行情急轉(zhuǎn)直下。在沒(méi)有新增供應(yīng)壓力的情況下，市場(chǎng)行情出現(xiàn)快速反轉(zhuǎn)，部分子市場(chǎng)空置率出現(xiàn)大幅上升主要是由于需求不足和退租面積增多所致。高力國(guó)際華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人陸明表示，分析總結(jié)影響2022年市場(chǎng)需求走勢(shì)的核心因素有四個(gè)：
疫情封控持續(xù)影響寫(xiě)字樓租賃的活躍度；
1、企業(yè)普遍持保守預(yù)期，辦公擴(kuò)張意愿不足；
2、多數(shù)企業(yè)在辦公租賃上維持降本增效的策略；
3、作為創(chuàng)造最多增量需求的行業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)的辦公需求大幅萎縮：
4、行業(yè)發(fā)展環(huán)境出現(xiàn)變化，流量紅利消失，行業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型時(shí)期；
5、完成大面積租賃后，互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)有進(jìn)行辦公面積整合的需求。
以2021年需求最強(qiáng)勁的互聯(lián)網(wǎng)科技為例，在超過(guò)5000平米的大宗租賃成交（不含續(xù)租）中，2021年該行業(yè)在全辦公樓市場(chǎng)一共租賃了超過(guò)130萬(wàn)平米的辦公面積，而2022年大幅縮減到只有不到30萬(wàn)平米，不及去年的25%。如果不是金融行業(yè)對(duì)于北京辦公樓市場(chǎng)的需求支撐，今年的辦公樓市場(chǎng)行情將會(huì)更加困難。
展望2023年的市場(chǎng)走勢(shì)，需求側(cè)持續(xù)回暖可期，但空置率上漲估計(jì)無(wú)法避免。需求側(cè)持續(xù)恢復(fù)需要上面提及的四點(diǎn)核心因素出現(xiàn)積極的改變。然而，還需要看到2023年上升的供給側(cè)壓力，特別是北部互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)集聚的子市場(chǎng)在明年依然會(huì)面臨供大于求和企業(yè)持續(xù)退租的影響。明年有超過(guò)64萬(wàn)平米的新增甲級(jí)項(xiàng)目入市，累積的新增供應(yīng)壓力將在2023年集中釋放，其中在北部子市場(chǎng)就有29萬(wàn)平方米新增甲級(jí)項(xiàng)目，還有近40到50萬(wàn)平米的待退面積。需求恢復(fù)需要時(shí)間，疊加短期內(nèi)新增供應(yīng)集中放量和不斷釋放的退租面積影響，高力國(guó)際華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人陸明說(shuō)，我們預(yù)計(jì)明年的市場(chǎng)空置大概率會(huì)上升3-5個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)凈有效租金受制于北部市場(chǎng)的疲軟將持續(xù)小幅下行。
來(lái)源：美通社、高力國(guó)際
編輯：jinbao
