2023年，中國經(jīng)濟逐步轉(zhuǎn)向常態(tài)化運行，服務(wù)業(yè)和消費快速增長，新產(chǎn)業(yè)新動能領(lǐng)域繼續(xù)快速成長，成為拉動經(jīng)濟增長的重要支撐。展望2024年，中國經(jīng)濟將向潛在增速水平回歸，預(yù)計2024年GDP增長5%左右。
經(jīng)歷了三年的疫情防控下的北京辦公樓市場到底發(fā)生了什么樣的變化？在各項政策和國際經(jīng)濟影響下的北京辦公樓市場租金、吸納量和空置率處于何種水平？龍年的辦公樓市場，將會是何種走向？2024年1月12日，世樺嘉潤CCRA—中國業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的專為租戶提供一站式企業(yè)地產(chǎn)選址服務(wù)公司，邀請十家知名媒體代表和三位從業(yè)多年的地產(chǎn)業(yè)界專家，舉辦了“來龍去脈”—世樺嘉潤2023年北京辦公樓全年市場總結(jié)和龍年展望。
會中世樺嘉潤CCRA總裁王剛先生就整體市場環(huán)境進行了解讀和預(yù)測，同時就2023年租賃去化活躍度排名前十的辦公樓宇和北京辦公樓市場十大租賃交易進行了頒布。其后世樺嘉潤CCRA執(zhí)行董事總經(jīng)理李芳月女士邀請地產(chǎn)業(yè)界專家組織了關(guān)于租金所謂“暴跌”的話題、市場拐點形成因素以及與會專業(yè)人士比較關(guān)心的辦公樓資管服務(wù)問題組織了圓桌討論，引發(fā)了熱烈反響。
2023年全年北京辦公樓市場關(guān)鍵詞
·北京辦公樓凈吸納創(chuàng)十年以來歷史新低：不足10萬平方米
·核心區(qū)交易量低迷，80%凈吸納來自于新興市場和非核心地段
·存量空置面積超過382萬平方米，緊隨洛杉磯471萬平方米，居世界第四
·受企業(yè)信心不足而退縮面積和凈吸納低迷的影響，平均租金降至每月每平方米304.6元
·2023年租賃面積位列前十的企業(yè)總結(jié)面積不超過18萬平方米，比低迷的2022年還少了33%。90%的十大交易來自于央國企的租賃
世樺嘉潤CCRA總裁王剛表示：“2023年凈吸納陷入十年以來的低迷時刻：核心地段企業(yè)的“退與縮”十分嚴重。如今的市場和吸納量狀態(tài)并非偶然，除了宏觀的政策的影響也有國際形式的疊加影響。因此2023年核心區(qū)的交易量低迷，全年凈吸納為96,530平方米。這個數(shù)據(jù)比2013年空置率最低的3.8%的階段的凈吸納基本相同。整個東部表現(xiàn)疲軟，盡管有不少成交但吸納依舊為負32,300平方米。80%以上重要來自于西部的新興市場和北部的非核心地段。
2023年共計有超過95萬平方米包括麗金智地中心頂級品質(zhì)的交付進入辦公樓市場。麗金智地中心是中關(guān)村多年來難得的品質(zhì)絕佳的頂級品質(zhì)辦公樓，項目的西塔將給中關(guān)村的租戶帶來超過57,400平方米的優(yōu)質(zhì)辦公面積。位于西直門附近的北京金融科技中心交付了85,000平方米的升級改造空間，給西城區(qū)的金融科技的發(fā)展和擴張注入新能量。靠近上地區(qū)域，迎來了金隅智薈中心，東升科技園二期兩個新建項目，給市場帶來超過32萬平方米的產(chǎn)業(yè)園區(qū)空間，為科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)帶來的品質(zhì)升級的大量機會。位于亞奧商圈的北辰中心和北辰新空間共計帶來12萬平方米的面積；位于望京的保利廣場和大望京商務(wù)中心共計超過11萬平方米給望京市場帶來更大去化壓力和提供給租戶的新選擇。
疊加之前的空置面積，北京2023年市場存量空置面積超越380萬平方米，位居世界前四位的水平，排在紐約887萬平方米，舊金山476萬平方米，洛杉磯471萬平方米之后，超越芝加哥314萬，華盛頓246萬平方米�？罩寐试俅芜_成了近年以來的新高點。開發(fā)商礙于現(xiàn)有租戶的價格水平，依舊在租金層面采取謹慎策略，在此情況下，在整體宏觀經(jīng)濟不明朗和謹慎的政策影響下，企業(yè)不斷“退和縮”的面積的去化和改善出租率給開發(fā)商帶來了極大的困難。
盡管來自核心區(qū)需求端較2022年有所減弱，但整體成交面積從第四季度的數(shù)據(jù)看在開始好轉(zhuǎn)，尤其是品質(zhì)好的新興市場新項目受到了國央企和科技企業(yè)的青睞，2023年全年租賃成交面積超過95萬平方米，比2022年少了35%，全市空置率于2023年末錄得18.3%，同比上升了3.3個百分點。
世樺嘉潤發(fā)現(xiàn)“在租金方面，在由于占比高的核心區(qū)的疲軟需求情況下，開發(fā)商為了穩(wěn)住出租率不得不續(xù)租時主動給租戶讓出免租期，為了獲得出租率的提升，不斷在調(diào)整租金以增加競爭力。2023年第四季度全市甲級含頂級辦公樓平均租金環(huán)比下降2.8%至每月每平方米304.6元，和2022年同比下降了9.1%�！�
在行業(yè)需求來源方面，科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)依舊領(lǐng)先為37%，金融與能源制造化工、專業(yè)服務(wù)行業(yè)為全市的其他主要需求來源，在2023年全市寫字樓市場新租及擴租成交面積中的占比分別為28%，16%，12%。
成交量在商圈角度看，世樺嘉潤認為：由于客戶的遷址始終以“飛向品質(zhì)為導(dǎo)向”，麗澤成為2023年凈吸納的贏家，超過85,000平方米，成交量占比為18%。中關(guān)村由于區(qū)域內(nèi)少有優(yōu)質(zhì)項目如鼎好大廈的出現(xiàn)以及諸多企業(yè)降本增效的意愿，使中關(guān)村的成交占比位列第二為13%。由于科技企業(yè)在亞奧商圈的活躍使成交占比為12%。而核心商圈的企業(yè)基本90%的企業(yè)都是相對匹配的品質(zhì)樓盤中，99%的需求是以到期日為目標(biāo)的，存量市場之間的競爭已經(jīng)到了“卷”不動的停滯狀態(tài)，因此金融街、長安街、三元橋等區(qū)域價值由于企業(yè)行業(yè)變量缺乏，成交占比基本為2%。CBD和上地分別為6%和7%。
世樺嘉潤對2023年北京辦公樓十大租賃交易和主要商圈經(jīng)典交易進行了分析：2023年北京辦公樓市場十大租賃交易的總面積為18萬平方米，和2022年十大租賃交易的總面積27萬平方米相比相差33%，這些企業(yè)的選址位置主要集中在北部的亞奧商圈、上地、中關(guān)村和西部的麗澤商圈、石景山商圈。其中50%為央企，40%是國企，10%是上市公司。排名前三甲的企業(yè)包括誠通集團承租和泓大廈33,000平方米，中車工業(yè)研究院有限公司承租東升科技園二期25,000平方米，中國航天科技創(chuàng)新研究院承租了有研科技創(chuàng)新中心20,000平方米。
和往年大單行業(yè)多元化分布不同包括金融、科技、文化傳媒以及專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域都會有大單，而今年主要集中在不容易經(jīng)濟環(huán)境影響的央國企的科技創(chuàng)新訴求引發(fā)的大面積遷址。這些企業(yè)對地段不過分追求位置而更看重品質(zhì)vs.價格和財政稅收的因素。
展望2024年，世樺嘉潤總裁王剛認為：“在2021年各項限制性政策出臺前，辦公樓市場的確非常瘋狂，全市年度凈吸納超過了100萬。從我過去25年來從業(yè)的經(jīng)驗看，辦公樓市場很難一直保持巔峰的狀態(tài): 低空置率和高租金。只有在繁榮的經(jīng)濟大環(huán)境和寬松的政策情況下，市場才會出現(xiàn)即便有大量新供應(yīng)的情況下，也會有積極活躍的凈吸納。
在2024年，北京主要的9個主流商圈中，預(yù)計將有7個商圈的空置率將繼續(xù)攀升，即便是在增量型需求多的科技企業(yè)集中的中關(guān)村商圈也預(yù)計上升。預(yù)計只有麗澤和東二環(huán)兩個商圈的空置率將出現(xiàn)下降的可能。在龍年，新興市場和非核心商圈如麗澤、上地、石景山、通州將繼續(xù)扮演積極推動凈吸納的角色，為北京辦公樓市場注入生機和活力。
預(yù)計將有約66.7萬平方米的新增供應(yīng)進入市場，并將全市整體空置率推向新高，特別是望京地區(qū)由于有阿里回到自建園區(qū)總部，所以將輕而易舉超過40%，亞奧、長安街、中關(guān)村有望超過20%，以使全市的空置率超過26%�？紤]到宏觀經(jīng)濟環(huán)境的明顯改善之前，世樺嘉潤總裁王剛預(yù)測：“業(yè)主長時間的空置壓力使之采取降價手段應(yīng)對市場競爭以提升出租率，從而將使全市平均租金下調(diào)。至2024年末，全市平均租金或?qū)⑾抡{(diào)至少5%至人民幣每月每平方米285元。因為由于春節(jié)后通常是租賃交易的淡季，第二季度企業(yè)才會開始有精力來評估新的房產(chǎn)使用策略，所以平均租金進入到2字頭的時間預(yù)計不會超過2024年第二季度�！�
來 源：世樺嘉潤
