過去兩三年，以恒大為代表的多家房地產(chǎn)開發(fā)商遭遇債務(wù)危機(jī)，留下了大量爛尾樓盤。2021年至2022年期間，南寧恒大御府、恒大國際中心兩個(gè)項(xiàng)目相繼停工，數(shù)以千計(jì)的家庭受到影響。
2024年12月，一紙收房通知讓南寧恒大業(yè)主們重新燃起對美好生活的期望。在南寧市委市政府和南寧市平穩(wěn)基金的共同努力下，南寧恒大御府、恒大國際中心爛尾項(xiàng)目共計(jì)2886戶住宅、公寓和商鋪正式迎來交付。
南寧市委市政府堅(jiān)持以人民為中心的房地產(chǎn)發(fā)展觀，在出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候首先保障人民群眾的利益不受損害，在應(yīng)對“爛尾樓”困局的時(shí)候，成立了南寧市平穩(wěn)基金，通過多種創(chuàng)新舉措進(jìn)行紓困，率先找到了新的解題思路。隨著全國范圍內(nèi)的保交樓工作步入“深水區(qū)”，有望為陷入停滯狀態(tài)的項(xiàng)目提供更多可能性。
“爛尾樓”之困
爛尾樓不僅讓寶貴的經(jīng)濟(jì)資源被閑置浪費(fèi)，同時(shí)也讓無數(shù)家庭的安居夢因此擱淺。如何解決爛尾樓問題順利實(shí)現(xiàn)保交樓，事關(guān)民生福祉和房地產(chǎn)市場穩(wěn)定大局。
時(shí)間回溯到2021年，南寧恒大御府項(xiàng)目作為當(dāng)年熱門樓盤，也是全市開盤賣得最好的樓盤之一。然而，同年恒大集團(tuán)發(fā)生債務(wù)危機(jī)，在全國范圍內(nèi)導(dǎo)致多個(gè)項(xiàng)目停滯，原計(jì)劃于2023年交付的恒大國際中心同樣陷入停工狀態(tài)，該項(xiàng)目曾是南寧房地產(chǎn)市場上賣得最火的公寓項(xiàng)目之一。
當(dāng)初項(xiàng)目銷售得有多火熱，聽到爛尾的消息后就有多心寒。眼見新家停工，交付無望，業(yè)主們到處求助。
在南寧市政府的指導(dǎo)下，平穩(wěn)基金開始介入對恒大項(xiàng)目的盡職調(diào)查，一方面了解項(xiàng)目施工進(jìn)展，并進(jìn)行界面確認(rèn)；另一方面也在梳理項(xiàng)目債權(quán)關(guān)系和資金缺口等問題。
經(jīng)過調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，恒大御府項(xiàng)目房屋的精裝修工作都沒有完成，部分房屋甚至尚未達(dá)到毛坯房交付標(biāo)準(zhǔn)；而恒大國際中心整體建筑的外立面玻璃幕墻也處于爛尾狀態(tài)，部分公共區(qū)域的精裝修工作尚未完成。
平穩(wěn)基金在完成調(diào)研后，分別在2023年2月和7月與恒大集團(tuán)簽署了恒大國際中心的托管協(xié)議以及恒大御府項(xiàng)目資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。這也意味著兩個(gè)項(xiàng)目迎來了涅槃重生的轉(zhuǎn)機(jī)。
在前期應(yīng)對恒大債務(wù)危機(jī)的時(shí)候，平穩(wěn)基金在政府協(xié)助下采取了“項(xiàng)目公司股權(quán)+資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”雙重隔離方案。
一是把恒大國際中心、恒大御府兩個(gè)項(xiàng)目公司股權(quán)向平穩(wěn)基金轉(zhuǎn)讓，從法律程序上避免了后續(xù)恒大集團(tuán)破產(chǎn)引發(fā)項(xiàng)目公司破產(chǎn)，同時(shí)也保留了對恒大的追索權(quán)。
二是將恒大在南寧項(xiàng)目內(nèi)外未售資產(chǎn)，為國開行保交樓專項(xiàng)借款和平穩(wěn)基金的投資辦理轉(zhuǎn)讓過戶或者抵押，以不動產(chǎn)登記的法律手段實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)隔離，基本實(shí)現(xiàn)“南寧的資產(chǎn)留在南寧，恒大的資產(chǎn)用于保交樓”。
通過上述手段，平穩(wěn)基金順利實(shí)現(xiàn)了緊急避險(xiǎn)，不僅避免了恒大債務(wù)、破產(chǎn)問題可能對南寧項(xiàng)目的影響，而且還保留了剩余的股權(quán)和資產(chǎn)，能夠?qū)①Y源投入到保交樓工作當(dāng)中。
有業(yè)主表示，南寧市平穩(wěn)基金就像是“及時(shí)雨”，在關(guān)鍵時(shí)刻站出來解決了急中之急的民生難題，給業(yè)主們吃了定心丸。
對癥下藥巧解題
在接手項(xiàng)目后的具體操作上，平穩(wěn)基金以法務(wù)、財(cái)務(wù)、工程等專業(yè)盡調(diào)為基礎(chǔ)，診斷項(xiàng)目“病因”，制定可行的保交樓方案并予以實(shí)施，調(diào)動一切資源推進(jìn)建成交付。
政府支持在這中間發(fā)揮了重要作用，按照“特事特辦、急事急辦”原則，各級專班、住建局、財(cái)政局、自然資源局、稅務(wù)局、公安局、不動產(chǎn)登記中心和基金等協(xié)作聯(lián)動，建立聯(lián)絡(luò)機(jī)制，多措并舉，針對不同樓盤不同問題制定專屬優(yōu)化方案，創(chuàng)新思路應(yīng)對保交樓應(yīng)急避險(xiǎn)、續(xù)建過程中出現(xiàn)的各項(xiàng)問題。
據(jù)平穩(wěn)基金負(fù)責(zé)人介紹，在接手爛尾樓盤項(xiàng)目的過程中，經(jīng)常會遇到原開發(fā)商管理團(tuán)隊(duì)、施工單位不配合的情況。
比如，原團(tuán)隊(duì)不斷拖延保交樓方案、拒不配合資料交接等，原施工單位為了實(shí)現(xiàn)自己“干新活，追老賬”的目的，存在新施工結(jié)算爭論和拒絕配合竣工驗(yàn)收的問題，也出現(xiàn)阻攔續(xù)建團(tuán)隊(duì)進(jìn)場、拒不配合解除原總包合同等現(xiàn)象。
針對上述情況，平穩(wěn)基金通過市專班、住建及公安經(jīng)偵等相關(guān)部門配合，壓實(shí)開發(fā)主體保交樓的第一責(zé)任，并堅(jiān)決清退原開發(fā)商管理團(tuán)隊(duì)、施工單位，為項(xiàng)目續(xù)建工作掃清障礙。
以恒大御府項(xiàng)目為例，考慮到交付時(shí)間緊迫，平穩(wěn)基金在清退原團(tuán)隊(duì)后，立即啟動室內(nèi)精裝工程，額外墊資3600萬元投入續(xù)建工程，一手抓毛坯續(xù)建，一手抓室內(nèi)精裝，爭取讓業(yè)主們早日回家。
此外，續(xù)建項(xiàng)目因施工界面長期停滯導(dǎo)致部分工序需進(jìn)行返工處理，部分工程質(zhì)量不達(dá)標(biāo)需重新整改，增加了續(xù)建難度，停工后因現(xiàn)場缺乏管理，材料被盜嚴(yán)重等各種問題。
項(xiàng)目接手后，平穩(wěn)基金對施工質(zhì)量問題進(jìn)行大量排查和整改工作，嚴(yán)把材料和質(zhì)量關(guān)，確保項(xiàng)目按施工標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收合格并完成交付。
以恒大國際中心為例，續(xù)建團(tuán)隊(duì)進(jìn)場排查后，發(fā)現(xiàn)部分房屋和公共區(qū)域的防水工程和消防工程出現(xiàn)質(zhì)量不合格的問題，未能達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，平穩(wěn)基金對這類問題做了大量整改工作。
在平穩(wěn)基金過去兩年的努力下，從2024年12月開始，南寧兩個(gè)恒大爛尾項(xiàng)目正式迎來交付。
堅(jiān)持市場化、法治化思維
在解決恒大“爛尾樓”項(xiàng)目的過程中，各地政府處理方式方法各不相同。通過不斷摸索和創(chuàng)新，南寧拿出了一個(gè)解決恒大爛尾樓遺留問題的好樣本。
政府通過采取市場化的手段組建了南寧市平穩(wěn)基金，并用平穩(wěn)基金作為保交樓的主體，引進(jìn)了專業(yè)管理人員的同時(shí)隔離了政府的風(fēng)險(xiǎn)。
平穩(wěn)基金相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，最重要的是要堅(jiān)持“市場化、法治化”原則。在恒大項(xiàng)目的保交樓過程中，可能面臨恒大境外清盤破產(chǎn)影響以及對原開發(fā)商違法違規(guī)的追責(zé)問題，南寧采用恰當(dāng)?shù)姆墒侄斡枰猿绦蛐允湛冢鉀Q了項(xiàng)目的法律和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
恒大項(xiàng)目形成爛尾的重要原因?yàn)楹愦蠹瘓F(tuán)抽調(diào)資金和資金管理混亂，南寧市政府對逾期難交付背后存在的違法違規(guī)問題依法依規(guī)嚴(yán)肅查處，對項(xiàng)目原有資金被挪用的，追究原開發(fā)商和相關(guān)人員責(zé)任，同時(shí)啟動民事訴訟程序完成追討確權(quán)。
在項(xiàng)目缺乏建設(shè)資金這一重大難點(diǎn)上，平穩(wěn)基金用市場化的方式解決續(xù)建資金投入的問題。一是市場化資產(chǎn)交易提供爛尾項(xiàng)目續(xù)建資金；二是市場化商業(yè)開發(fā)彌補(bǔ)續(xù)建資金缺口；三是以市場化的技術(shù)手段為保交樓護(hù)航。
具體而言，平穩(wěn)基金首先參考周邊土地市場價(jià)格評估后，收購交易恒大國際中心以及恒大御府的兩塊未開發(fā)土地，收購款項(xiàng)為續(xù)建工作提供首筆資金。
其次，平穩(wěn)基金土地收購款并不能完全覆蓋恒大兩項(xiàng)目的保交樓資金缺口，南寧市政府支持平穩(wěn)基金創(chuàng)新采取“項(xiàng)目整體托管建設(shè)+調(diào)整用途和設(shè)計(jì)”的市場化商業(yè)模式解決開發(fā)問題，以商業(yè)開發(fā)利潤彌補(bǔ)保交樓資金缺口。
最后，平穩(wěn)基金注重市場化技術(shù)使用，對兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了法律、財(cái)務(wù)、工程盡調(diào)及對項(xiàng)目開發(fā)公司的審計(jì)和評估。以上述專業(yè)工作為支撐，南寧依據(jù)審計(jì)和評估結(jié)論完成了項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓，實(shí)現(xiàn)了政府相關(guān)部門要求的去恒大化。在續(xù)建中，以市場化方式對續(xù)建工程重新招投標(biāo)，續(xù)建工程新老劃斷，保證續(xù)建施工質(zhì)量和成本控制。
在平穩(wěn)基金應(yīng)對“爛尾樓”困局的時(shí)候，南寧市政府給予了大力支持。在基金牽頭對問題樓盤項(xiàng)目盡調(diào)及并購重組、資產(chǎn)盤活的過程中，政府相關(guān)部門配合聯(lián)系問題樓盤開發(fā)主體，提供數(shù)據(jù)、信息、政策支持，根據(jù)重組方案推動相應(yīng)司法程序和債權(quán)人談判，加快效率、開通綠色通道協(xié)助辦理房地產(chǎn)開發(fā)各項(xiàng)手續(xù)等等。
從接管恒大項(xiàng)目并順利實(shí)現(xiàn)保交樓的全過程來看，平穩(wěn)基金始終貫徹堅(jiān)持“市場化、法治化”思維，在政府的指導(dǎo)下，在解決恒大爛尾樓這個(gè)“硬骨頭”的過程中探索出多個(gè)創(chuàng)新舉措，既保障了南寧人民的根本利益，讓業(yè)主們順利拿到了自己的房子，維護(hù)了社會穩(wěn)定，同時(shí)穩(wěn)定了南寧房地產(chǎn)的預(yù)期，實(shí)現(xiàn)了投入資源的保值增值，兼顧社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。
