一、轉(zhuǎn)型之服務(wù)信托
2020年已近尾聲，這一年對信托來講是極其特殊的一年，不僅因?yàn)樾鹿谝咔榈谋l(fā)，也是因?yàn)檎麄�行業(yè)監(jiān)管政策的大變革。整個信托行業(yè)都處在轉(zhuǎn)型動蕩的時期，思想的碰撞來的格外激烈，各家信托公司的轉(zhuǎn)型思路也不甚相同，信托公司大致的轉(zhuǎn)型思路可以分為四種類型：
一種是觀望型，他們的存量業(yè)務(wù)短期內(nèi)仍能支撐公司業(yè)績需要，打算看同行業(yè)其他公司如何轉(zhuǎn)型，最后進(jìn)行模仿，這是一條成本低的路，但是比較被動；
二是繼續(xù)深挖現(xiàn)有業(yè)務(wù)的潛力，不斷創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式，比如地產(chǎn)項(xiàng)目、政府平臺項(xiàng)目的股權(quán)模式，很多信托公司都在積極探索實(shí)踐，并已經(jīng)初步形成了可復(fù)制的業(yè)務(wù)模式；
三是積極布局投資領(lǐng)域，如資本市場、私募股權(quán)投資等等，這些領(lǐng)域有些信托公司已經(jīng)形成了先發(fā)優(yōu)勢，有些信托公司正在組建自己的業(yè)務(wù)力量，可以預(yù)見在未來，信托公司也將成為這些市場中的一份不可或缺的力量，但仍需資本、人力的投入和時間的積累。在這個領(lǐng)域，信托公司也分為兩派或者兩個階段，有的主要通過與投顧機(jī)構(gòu)合作來展業(yè)，有的通過自建投研能力來展業(yè)；
四是布局前瞻性的領(lǐng)域，如養(yǎng)老信托、家族信托、慈善信托等領(lǐng)域，這些業(yè)務(wù)類型短期內(nèi)無法形成業(yè)績，僅少數(shù)信托進(jìn)行摸索，但這些業(yè)務(wù)是信托真正的獨(dú)特優(yōu)勢所在，在將來會成為信托的主要業(yè)務(wù)之一。這些類型的信托都屬于服務(wù)信托的范疇。
服務(wù)信托是監(jiān)管在《信托公司資金信托管理暫行辦法（征求意見稿）》首次明確定義的一種信托類型，但其實(shí)服務(wù)信托一直都存在，只是之前沒有被明確提出罷了。截止到2020年10月，中信登數(shù)據(jù)顯示，服務(wù)信托作為信托行業(yè)的新發(fā)展方向，累計存續(xù)的初始募集規(guī)模約為3.25萬億，包括資產(chǎn)證券化信托、家族信托、保險金信托和企業(yè)年金信托等。這個數(shù)據(jù)很有意思，資產(chǎn)證券化信托占據(jù)了絕大部分比例，其他類型服務(wù)信托占比很小，當(dāng)然資產(chǎn)證券化信托也是服務(wù)信托的一種，只是信托在其中一直都是扮演通道的角色，并沒有形成自己的制度優(yōu)勢，而且資產(chǎn)證券化信托已經(jīng)是非常成熟的產(chǎn)品了。
根據(jù)監(jiān)管對服務(wù)信托的定義，服務(wù)信托是以賬戶為載體，運(yùn)用信托制度優(yōu)勢的業(yè)務(wù)模式，這也就要求信托在開展此類業(yè)務(wù)時，一定是賬戶系統(tǒng)先行，這就需要信托公司積極擁抱科技。理論上，服務(wù)信托的應(yīng)用場景很豐富，只是受限于相關(guān)制度法規(guī)的不健全，很多可以使用服務(wù)信托的場景一直處于“裸奔”的狀態(tài)。前段時間長租公寓行業(yè)爆出了很多負(fù)面輿情，不少公寓公司跑路，留下了一地雞毛。通過對這些案例進(jìn)行研究，可以發(fā)現(xiàn)，服務(wù)信托可以是一種解決長租公寓亂象的方案。
二、長租公寓現(xiàn)狀
在房價高企的城市里，對于年輕人來講，通過自己的努力購房成了一件越來越難的事情，因此對于很多注重居住品質(zhì)的年輕人來講，長租公寓成為了一個比較好的選擇。但是這個行業(yè)仍處在一個野蠻生長的階段，給很多租客帶來了經(jīng)濟(jì)損失。前不久，長租公寓行業(yè)再次爆出了負(fù)面輿情，杭州的友客、巢客和上海的嵐越公寓相繼暴雷，簽約的租客、業(yè)主陷入了兩難境地，業(yè)主沒有收到租金要收房，而租客已經(jīng)交了一年的房租卻被要求騰房，有的租客的房租是通過銀行申請的租金貸，房子被收回后還不得不繼續(xù)還貸款，否則征信就有了污點(diǎn)，因?yàn)樽夥糠炊绊懥艘院筚I房、貸款，給了那些剛步入社會的年輕人沉重一擊。
長租公寓的參與主體按照經(jīng)營模式、物業(yè)是否自持、公司背景等維度分類各不相同。目前暴雷的長租公寓公司都是非自持物業(yè)，且多數(shù)為創(chuàng)業(yè)背景、中介公司背景的公司。自持物業(yè)的長租公寓公司一般都是房地產(chǎn)開發(fā)公司，影響其業(yè)務(wù)開展的主要問題是融資以及租售比。但對于那些非自持物業(yè)的公司，主要影響因素則是收房價格、運(yùn)營成本，租售比反而并沒有什么影響。
為了搶占市場，在資本力量的推動下，2018年很多長租公寓公司都提高了收房價格，從而也間接推動了部分區(qū)域的租賃市場的價格上漲。
除了高收，長租公寓行業(yè)還面臨著低租的問題。很多公司在高收以后，短期內(nèi)卻無法以高價租賃出去。市場上的租賃價格是經(jīng)過長期供求關(guān)系平衡形成的，本身具有一定的穩(wěn)定性，雖然很多城市的房租每年都會有一定幅度的上漲，但是漲幅一般也不會太高，一般在5-15％左右。在收房價格高于市場價20-40％的情況下，長租公寓公司每租賃出去一套房子，都是虧損，但是不租賃出去，虧損就會更大，因此在這個階段的長租公寓公司都是在“燒錢”。在這種情況下，如果長租公寓公司的自己具備較強(qiáng)的資金實(shí)力或者較強(qiáng)的融資能力，則能夠繼續(xù)生存下去，等待市場回歸正常水平的一天。像鏈家自如、蛋殼、新派、萬科等具備較強(qiáng)資金實(shí)力的企業(yè)一直在通過各種融資途徑獲取資金，支撐自己業(yè)務(wù)的發(fā)展，但其他如杭州友客、巢客和上海嵐越自身實(shí)力弱，也沒有較強(qiáng)的股東背景，市場化融資渠道極其有限，就會不可避免的將融資的渠道轉(zhuǎn)向租客，由此產(chǎn)生了“租金貸”。
“租金貸”的出現(xiàn)解決了小型長租公寓公司的資金需求問題，因?yàn)椤白饨鹳J”一般都是“長收短付”，租客向長租公寓公司交押金和一年的房租，但是房東卻是按月從長租公寓公司收租金。因此，只要這個模式能持續(xù)下去，長租公寓公司能夠做好動態(tài)測算，即使在他們的資本金虧損完后，開始虧損租客通過“租金貸”申請的租金，仍能繼續(xù)存活下去，直到獲得資本市場的青睞，最終上岸。
這種預(yù)付費(fèi)的模式在很多企業(yè)，比如連鎖健身房、理發(fā)店、洗衣店等比較常見，但是一般這種充值金額比較小，一般都在千元級別，即使連鎖店最終倒閉，對于預(yù)付費(fèi)的客戶來講損失也較小。而且這種模式下出現(xiàn)糾紛也是兩方之間，即連鎖店與客戶之間，不會涉及到第三方。但是在租賃房屋上，一般金額都比較高，即使是正常的押一付三的付款方式，也很容易超過1萬元，如果通過“租金貸”來預(yù)付費(fèi)，金額則高達(dá)數(shù)萬元，這對于租賃房屋的人群來說是一筆很大的金額，如果損失，將會造成很大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。除此之外，轉(zhuǎn)租賃的關(guān)系也使得一旦出現(xiàn)長租公寓公司跑路的情況，會出現(xiàn)三方糾紛，房東與長租公寓公司之間、租客與長租公寓公司之間的糾紛，最終將會演變成房東與租客之間的矛盾。
預(yù)付費(fèi)的模式使得房屋租賃的商品屬性附加上了金融屬性，這要求長租公寓公司具有較高的現(xiàn)金流管理能力以及強(qiáng)運(yùn)營能力。很可惜，伴隨政策鼓勵涌入這個領(lǐng)域的資本催生了很多不具備這些能力的公司，最終資金鏈斷裂，使得租客損失慘重。
三、解決方案
2019年底住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、公安部、市場監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會、國家網(wǎng)信辦頒布了《整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，意見中要求加強(qiáng)租賃企業(yè)監(jiān)管，指導(dǎo)住房租賃企業(yè)在銀行設(shè)立租賃資金監(jiān)管賬戶，將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶。但是如何在實(shí)踐中操作資金的監(jiān)管并未進(jìn)行明確，如果僅僅依靠銀行來承擔(dān)監(jiān)管責(zé)任，顯然是不現(xiàn)實(shí)的，很多銀行為了存款額度，會配合企業(yè)只做形式上的監(jiān)管，并不能起到真實(shí)監(jiān)管的作用。
這個行業(yè)最大的問題在于租客的資金不是全部用于向房東支付房租，而是大部分被中介機(jī)構(gòu)用于拓展新的業(yè)務(wù)，本質(zhì)上是個資金池業(yè)務(wù)，是長租公寓公司在向租客進(jìn)行融資。目前很多長租公寓公司實(shí)力都比較弱，尤其是小的中介公司或者創(chuàng)業(yè)公司背景的長租公寓公司，天然就有向租客進(jìn)行融資的需求和沖動。
服務(wù)信托天然的就具有解決預(yù)付費(fèi)業(yè)務(wù)問題的優(yōu)勢。信托公司作為受托人，公寓公司作為委托人，租戶則作為受益人，信托公司通過賬戶為載體，對于租戶預(yù)付的租金進(jìn)行日常管理，并且應(yīng)當(dāng)設(shè)定預(yù)付租金中的一定比例（如80％）必須支付給房東，可以避免公寓公司挪用租金、卷款跑路等情形的發(fā)生。服務(wù)信托賬戶中的閑置資金可以投資于流動性好、安全性高的理財產(chǎn)品，如銀行存款、貨幣基金等，可以實(shí)現(xiàn)一定的財產(chǎn)增值。如果最終公寓公司最終經(jīng)營不善破產(chǎn)，信托可以將剩余的租金返還給租戶，避免租戶產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)損失。
其實(shí)在長租公寓這個領(lǐng)域，因?yàn)槠潢P(guān)系民生的特殊性，我們應(yīng)該進(jìn)一步立法或立規(guī)，對于預(yù)付費(fèi)強(qiáng)制要求引入信托等專業(yè)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)管，比如臺灣的消保組織制定的相關(guān)條款中明文規(guī)定，要求商家以“委托人”的身份將預(yù)付費(fèi)存入銀行，“并依實(shí)際信托額度，按比例按期從專戶領(lǐng)取”，一旦商家出現(xiàn)“解散、歇業(yè)、破產(chǎn)、被撤銷登記或者其他原因無法履行之時”，消費(fèi)者就可以成為剩余的預(yù)付費(fèi)受益人，從而保障了消費(fèi)者的后顧之憂。當(dāng)然為了預(yù)付費(fèi)的靈活使用，商家可以提供相應(yīng)的保證方式來進(jìn)行支用。
信托公司開展服務(wù)信托業(yè)務(wù)的優(yōu)勢在于，通過資產(chǎn)隔離的制度優(yōu)勢，可以打通“買賣”雙方的信任壁壘。理論上，服務(wù)信托適用的場景很豐富，市場空間也很大。
但是目前開展此類業(yè)務(wù)也有很多實(shí)
操中的障礙。首先就是制度上的不足，很多場景沒有具體的制度規(guī)定，引入第三方對資金進(jìn)行監(jiān)管難度較大，收款方開展服務(wù)信托的意愿不足。其次是信托受益權(quán)流轉(zhuǎn)登記的不足，信托受益權(quán)的流轉(zhuǎn)登記現(xiàn)在仍局限信托公司層面，中信登尚未開通信托受益權(quán)流轉(zhuǎn)登記的功能，對于服務(wù)信托的公信力有一定的影響，而且信托受益權(quán)的流轉(zhuǎn)在各地的監(jiān)管也有不同的監(jiān)管政策，對交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計會產(chǎn)生不同的影響。還有就是信托公司內(nèi)部賬戶系統(tǒng)的不足，目前具備開展服務(wù)信托賬戶系統(tǒng)的信托公司較少，系統(tǒng)的開發(fā)需要投入較高的成本。
雖然困難很多，但是依然有信托公司正在身體力行的推動這類業(yè)務(wù)，并最終成功落地了。希望能有更多的信托人一同積極探索，共同推進(jìn)這類業(yè)務(wù)的發(fā)展。
作為一名信托打工人，我有著多年的租房經(jīng)歷，也切身感受過這個行業(yè)的混亂之痛。我希望這個行業(yè)能夠越來越規(guī)范，最終達(dá)到“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的大同，也希望能夠在由亂到治的過程中盡一份力。愿這個行業(yè)早日擺脫野蠻生長的混亂，成為我國“住”的中堅(jiān)力量。
來 源： 金融界
編 輯：liuy
