新基建的建設(shè)，包括5G、人工智能等科技將更為普及，辦公場所和辦公理念也會隨之更新。在新的辦公場景下，員工的辦公軌跡和場景將不再固定。這一更加靈活自由的辦公模式也會進一步提升效率。新場景創(chuàng)造新需求，未來，中國的商業(yè)地產(chǎn)——尤其是辦公樓市場將面臨重塑契機，高質(zhì)量的辦公空間具備更高韌性，也更容易在未來幾年的供應洪峰中脫穎而出。

　　樓宇的安全與健康管理也會因新基建而升級。大數(shù)據(jù)和人工智能的應用將使得樓宇運營更加智慧化，提高效率、降低能耗。比如門禁系統(tǒng)、電梯控制、公共區(qū)域的電燈控制、動線指引等都能夠通過大數(shù)據(jù)的應用來提高其運作效率。這些應用對辦公樓、購物中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)類別的影響將十分直接并具顛覆性。

　　新基建中，城際高速鐵路和城市軌道交通的進一步建設(shè)是對房地產(chǎn)市場的最直觀影響。高速鐵路和城際軌道的普及，將大大縮短城市與城市之間的距離，以粵港澳大灣區(qū)為例，未來大灣區(qū)內(nèi)的城市，很有可能都變成一小時經(jīng)濟圈，城市邊界逐漸淡去，城市與城市間分工明確、協(xié)同發(fā)展。

　　人口、產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)新、資本等資源將逐漸向核心城市的核心功能區(qū)聚集，城市群在產(chǎn)業(yè)維度上由平面變?yōu)榱Ⅲw，產(chǎn)業(yè)體系和產(chǎn)業(yè)分工在區(qū)域?qū)用婕铀傩纬�。�?A href="http://naohuainiu.cn/test/yjzb/" target=_blank>市核心區(qū)金融保險、高端商務、科技創(chuàng)新和企業(yè)總部等產(chǎn)業(yè)集群的形成決定了城市的產(chǎn)業(yè)高度和潛力。仲量聯(lián)行對倫敦金絲雀碼頭的實證分析表明，1999年Jubilee線開通后三年內(nèi)，金絲雀碼頭年均新增就業(yè)崗位數(shù)是之前同期的2倍以上，物業(yè)價值提升了253%。即使經(jīng)歷了2000年的科技泡沫和2007年全球金融危機，金絲雀碼頭仍快速發(fā)展成為倫敦最重要的金融功能集聚區(qū)。

　　國外城市很多城市都經(jīng)歷過基礎(chǔ)設(shè)施陳舊帶來的中心城區(qū)的階段性衰落，但隨著科技回歸中心城區(qū)，帶動了城市中心區(qū)的活力和復興。國際經(jīng)驗顯示，倫敦的國王十字車站、巴特西電站、紐約Dumbo科技產(chǎn)業(yè)三角區(qū)等成功城市更新實踐也證明，創(chuàng)新資源的集聚需要政府、企業(yè)、科研院所、科技人才等各方的合力推動。中國的新基建與新一代科技創(chuàng)新在時間上同步，為創(chuàng)新回歸城市中心區(qū)提供了有利條件，同步推動城市產(chǎn)業(yè)升級和城市功能完善的“焦點均衡”。

　　城市軌道、互聯(lián)網(wǎng)和人工智能的發(fā)展，將進一步改變每個人的生活方式、出行方式和社交方式，打破業(yè)態(tài)壁壘、縮短商業(yè)、商務、文化、娛樂、社交、旅游、休閑等各項活動的心理距離和時間，為城市特色資源的輻射帶來規(guī)模腹地，為城市多元文化包容創(chuàng)造機會，線上與線下的交流互動更加頻繁，基于價值觀的社群結(jié)構(gòu)將快速變化和演進，小眾品牌、定制產(chǎn)品、個性化服務的需求成為常態(tài)。事實上，辦公樓、商業(yè)等領(lǐng)域的文化介入、社群營造、科技應用已經(jīng)成為運營創(chuàng)新的重要方面。

　　科技讓在小范圍空間內(nèi)實現(xiàn)全業(yè)態(tài)城市功能服務成為可能，疫情之后，線上辦公、線上教育、線上醫(yī)療、線上消費將更加普及，減少實體交通壓力和時間消耗。城市復合功能與城市復合空間可能在實體方面高度一致，也可能在虛擬社區(qū)中高度融合。“小輕新”、“趣共享”、“重文化”、“微社交”、“創(chuàng)展售”等成為城市功能融合創(chuàng)新探索的方向。

來 源： 仲量聯(lián)行JLL     

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