縱觀全球主流城市發(fā)展，城市更新運動已經成為一種潮流。發(fā)達國家的大規(guī)模舊城改造始于上世紀40年代末，國外發(fā)達國家城市如巴黎、伯明翰、倫敦、悉尼等城市傳統城區(qū)通過空間再造，激活發(fā)展活力、構筑產業(yè)動力和提升形象魅力。于中國而言，一場大規(guī)模的城市更新儼然已經開啟。
在今年業(yè)績會上，富力集團表示，富力集團已簽約合作城市更新項目超70個，可售面積超4000萬平方米，92%位于一線及二線城市，60%位于大灣區(qū)。目前，短期目標可轉化超1000萬平方米，對應貨值約2000億。
就富力2019年城市更新整體業(yè)績來看，西北區(qū)貢獻率排名第一，手握2000億城市更新可售貨值，富力將城市更新的觸角伸至山西、陜西、內蒙、新疆等西北地區(qū)。作為“十三朝古都”的西安雖沉寂千年，但一直是西部區(qū)域的文化中心、經濟中心，富力的城市更新又會給西安注入怎樣的驚喜與活力？
都市洼地下的土門“效應”
霓虹璀璨的摩天大樓矗立在金絲雀碼頭上，冉冉升起中的它正成為與倫敦金融城爭鋒芒的新興CBD。匯豐銀行、花旗銀行、巴克萊銀行、英格蘭銀行、摩根大通等世界著名銀行、金融公司的總部便摻雜在這鱗次櫛比的樓棟中，僅員工就有8萬之眾。
從沒落港口到世界級知名度、高度聚集的金融業(yè)產業(yè)集群，甚至成為倫敦金融中心的象征，一切轉折源自于1985年英國首相撒切爾夫人親自通過金絲雀碼頭的改造審批，并給與大量的政府政策與資金支持。
同樣地，在亞歐大陸的另一端，西安作為曾經輝煌一時的昔日國際大都市，影響著世界城市的發(fā)展和格局，富力的土門效應也在通過城市升級與改造讓這一區(qū)域迸發(fā)活力。
從地理位置來看，土門項目占據大西安CAZ核心位置，而西安市二環(huán)邊體量超百萬的項目可以說是鳳毛麟角，根據規(guī)劃富力集團將在土門投入更多資源，在項目規(guī)劃105萬㎡的商業(yè)布局上，涵蓋國際72萬㎡超高層辦公、甲級寫字樓集群、6萬㎡大型ShoppingMall、5萬㎡星級酒店、30萬㎡國際公寓、13萬㎡Block立體商業(yè)，總體量超300萬㎡，集商業(yè)、產業(yè)、商務、酒店、文化、社群等功能于一體。
項目商業(yè)規(guī)劃填補了區(qū)域空白，同時集聚西安高新區(qū)和主城區(qū)的發(fā)展資源和百萬人潮，未來將成為西安商業(yè)與產業(yè)的風向標。
據了解，該項目總投資高達300億元，占地約1100畝，總建面積約475萬㎡，其中，項目安置樓工程投資約65億元，安置面積達130萬㎡，地上建筑面積約102㎡，包括85萬㎡住宅，13萬㎡商業(yè)等，安置約7600戶，安置人口總計約2.4萬人。項目商業(yè)規(guī)劃填補了區(qū)域空白，同時集聚高新主城的發(fā)展資源和百萬人潮，自2019年9月，開遠城面市以來，產品持續(xù)熱銷。2020年計劃完成5個批次住宅產品的加推。
值得一提的是，2005年，富力集團西安公司落子西安，同時將精裝房理念引入西安市場，備受各界高度關注與參觀學習，后續(xù)雖相繼開發(fā)了富力白鷺灣、富力環(huán)球商貿港項目，但因項目規(guī)模和銷售額在整個市場占比份額較小，公司受關注度也逐漸下降。土門項目從2014年談判、2015年簽約到2019年1月一期開發(fā)用地競得，因其地段的唯一性和規(guī)模的稀缺性，在社會、同行業(yè)獲得了超高的關注與人氣。
承建的安置房工程結合區(qū)域新漢風立面元素，大氣穩(wěn)重，同時對回遷房屋進行了帶裝修交付，贏得了回遷村民及政府高度好評，陜西公司有信心在2020年實現70億銷售目標，贏占市場份額。事實上，陜西城市更新集團是富力集團在全國成立的第二個城市更新集團，短短三個月，城市更新集團在西安及周邊地市已跟進項目40余個，簽訂框架協議的已有3個。
蓮湖土門地區(qū)區(qū)別于其他城區(qū)更新，不僅在于它是曾經的絲綢之路起點等歷史文化價值，更為重要的是，它是西安乃至中國近代工業(yè)文明發(fā)展的源泉和象征。土門曾經引領新中國工業(yè)制造業(yè)發(fā)展，以“電工城”、“航空城”等一大批制造企業(yè)。
富力也表示，透過城市更新項目有效轉換土地儲備，能更具成本效益地增加土地儲備及可售資源，同時管理流動資金。盡管尋找具有吸引力的土地儲備仍較困難，但從長遠來說城市更新項目是鎖定土地儲備的有效方法，從而提升集團的盈利潛力。
“跳”出土門看土門
多年的舊改經驗使富力在舊改項目上發(fā)展出一套基本的更新理念：舊改不是單純的建筑物的拆舊建新，更重要的是通過產業(yè)的升級換代帶來區(qū)域的發(fā)展。
尤其是在一二線城市土地供應趨緊，城市更新是企業(yè)布局一二線城市的重要途徑之一；另一方面由于開發(fā)周期長、需要協調的相關利益復雜，參與城市更新的門檻相對更高，能夠鍛煉房企綜合開發(fā)能力，增強企業(yè)實力；相比競爭激烈、地價較高的招拍掛拿地方式，具有城市更新操盤能力的房企會有一定競爭壁壘，城市更新的利潤率一般會更高一些，提升公司業(yè)績水平。
數據顯示，2017年陜西富力企業(yè)年納稅額僅為6000余萬元，2018年，年納稅額為1.76億元，2019年，土門項目摘牌，項目作業(yè)大面積鋪開，9月下旬，項目首批實現銷售，2019年企業(yè)年納稅額也隨之增至2.73億元。陜西富力僅土門項目總預計產生430億銷售收入，屆時僅土地增值稅和企業(yè)所得稅將產生86億以上稅收。此外整盤售罄后，商業(yè)和酒店每年還將產生約4億元的稅收。按照辦公商業(yè)每35平提供1個就業(yè)崗位計算，土門項目約105萬方商業(yè)，預計可提供就業(yè)30000個左右。
金絲雀碼頭的成功得益于政府制定的城市更新政策，強大的財政支持及終端用戶的一致需求，土門項目在這兩種條件之中亦有支持性措施。
正如在去年的中央經濟會特別強調的“要加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”的要求，這一宏觀戰(zhàn)略與部署在西安政府文件中非常一致。2018年，中共西安市委辦公廳、西安市人民政府辦公廳關于印發(fā)《西安市繞城高速公路以內集體土地上棚戶區(qū)和村莊三年清零行動方案（2018-2020年）》的通知（市辦字〔2018〕217號），城市更新被列為城市改造重要的一項。
于土門而言，土門不僅是蓮湖的土門，更首先是西安的土門。土門戰(zhàn)略策劃必須跳出土門看土門，以世界城市發(fā)展趨勢的國際化視野，全面把握中國推動城區(qū)工業(yè)區(qū)的發(fā)展機遇，站在支撐西安國際化大都市發(fā)展的戰(zhàn)略高度，利用自身優(yōu)勢，打造新型城市中心，從而提升城市功能和增強區(qū)域影響力。這也是基于隨著西安在整個國家發(fā)展戰(zhàn)略中的地位日益凸顯，“一帶一路”戰(zhàn)略機遇、“關中平原城市群”發(fā)展核心、“第九個國家中心城市”促使西安全力拓展、朝向國際化大都市加速演。
與此同時，土門地區(qū)在“一五”時期曾集聚了一大批電力、軍工企業(yè)，承載了蘇、德等援建項目，一度成為西安時尚生活商業(yè)旺地、新中國西部工業(yè)重地、國際工業(yè)科技交流的高地，構筑了西安西郊“電工城”、東郊“軍工城”和“紡織城”等城市工業(yè)版圖，撬動并構建起西安古城更為宏觀的格局。
按照土門地區(qū)“國際商務區(qū)、中央活力區(qū)”的總體定位，土門“四村” 連片改造項目范圍規(guī)劃為中央活力區(qū)的核心區(qū)，該區(qū)域將以國際商務為核心，以科技研發(fā)、商業(yè)商貿為兩翼，以文化創(chuàng)意為特色，以高品質居住為配套，形成一個活力永續(xù)、魅力彰顯、繁榮發(fā)展的國際化大都市國際商務區(qū)，成為帶動蓮湖區(qū)經濟發(fā)展的新引擎。
“舊改王”的騰籠換鳥計劃
外界一直流傳這樣一句話：“每一根煙囪倒下，背后都有富力的一份功勞�！备涣ο騺肀蛔u為舊改專家，目前在全國參與逾60個城市更新項目，重點于廣州、太原、天津、鄭州、西安、佛山、珠海及其他城市進行開發(fā)。
近年來，隨著中國房地產市場有增量市場向存量市場的不斷轉變，以舊城改造為主的存量市場不斷受到國家及地方利好政策的加持，國家相關部委和重點城市相繼出臺新的城市總體規(guī)劃和城市更新行動計劃。
類似西安土門的城市更新項目，富力集團還有著更多范例。截至2019年6月，富力已簽約合作城市更新項目已超過60個，規(guī)劃總建筑面積超6000萬平米。其中作為灣區(qū)核心城市的廣州，已簽約合作的項目就超過20個。
今年兩會《政府工作報告》重點指出將啟動新的三年棚改攻堅計劃，僅2018年就將開工580萬套。同時部分城市相繼跟進表態(tài)，啟動新一輪的城市更新項目。
坐享政府紅利，2019年，富力集團根據發(fā)展規(guī)劃的具體要求，對集團組織架構作出調整，成立富力城市更新集團，由富力集團副總經理肖明出任總裁。隨后，又陸續(xù)成立了富力陜西城市更新集團、富力華北城市更新集團、富力深莞惠城市更新集團等區(qū)域集團，力求多點開花，全面布局，打通城市更新各個業(yè)務環(huán)節(jié)，實現全國的“騰籠換鳥”計劃。
據了解，富力城市更新集團主營業(yè)務包括舊村改造，舊廠改造及舊城改造。截至2019年6月30日，富力城市更新板塊簽約合作城市更新項目已超過60個，規(guī)劃總建筑面積超6000萬平米。按貨值算，一二線城市占比95%，大灣區(qū)占比70%。已完成改造的項目包括廣州越秀區(qū)楊箕村、天河區(qū)獵德村，還有正在推進的白云區(qū)陳田村、黃埔區(qū)筆村、茅崗村等。
城市更新項目一般就有體量大，人口多，多方利益糾葛、持續(xù)時間長、搬遷成本高等難點，但在當前地王頻出的大背景下，城市更新的項目成本還是遠低于新推地塊。
能否將低效土地置換成高效產業(yè)來使用，創(chuàng)造更好的人居環(huán)境，讓單棟樓宇和集群的資源配置更加合理，更加符合市場需求，同時更加符合市場水平。決定著房企在城市更新項目中的盈利能力。
2019年財報顯示，富力2019年銷售收入和銷售面積實現穩(wěn)定增長，實現權益合約銷售總金額1382億元，同比增長5%；銷售面積約1255萬平方米，同比增長23%。其中，銷售額中，物業(yè)銷售營業(yè)額796.9億元，物業(yè)投資、酒店運營及其他收入111.2億元，三者分別增長率為18%、20%、6%。業(yè)績的增長讓富力顯然有更多的資源及戰(zhàn)略做背書，于城市“騰籠換鳥”而言也會帶來更多的可能。
來 源： 新浪財經
編 輯：liuy
