縱觀全球主流城市發(fā)展，城市更新運(yùn)動(dòng)已經(jīng)成為一種潮流。發(fā)達(dá)國(guó)家的大規(guī)模舊城改造始于上世紀(jì)40年代末，國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家城市如巴黎、伯明翰、倫敦、悉尼等城市傳統(tǒng)城區(qū)通過(guò)空間再造，激活發(fā)展活力、構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)動(dòng)力和提升形象魅力。于中國(guó)而言，一場(chǎng)大規(guī)模的城市更新儼然已經(jīng)開啟。
在今年業(yè)績(jī)會(huì)上，富力集團(tuán)表示，富力集團(tuán)已簽約合作城市更新項(xiàng)目超70個(gè)，可售面積超4000萬(wàn)平方米，92%位于一線及二線城市，60%位于大灣區(qū)。目前，短期目標(biāo)可轉(zhuǎn)化超1000萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)貨值約2000億。
就富力2019年城市更新整體業(yè)績(jī)來(lái)看，西北區(qū)貢獻(xiàn)率排名第一，手握2000億城市更新可售貨值，富力將城市更新的觸角伸至山西、陜西、內(nèi)蒙、新疆等西北地區(qū)。作為“十三朝古都”的西安雖沉寂千年，但一直是西部區(qū)域的文化中心、經(jīng)濟(jì)中心，富力的城市更新又會(huì)給西安注入怎樣的驚喜與活力？
都市洼地下的土門“效應(yīng)”
霓虹璀璨的摩天大樓矗立在金絲雀碼頭上，冉冉升起中的它正成為與倫敦金融城爭(zhēng)鋒芒的新興CBD。匯豐銀行、花旗銀行、巴克萊銀行、英格蘭銀行、摩根大通等世界著名銀行、金融公司的總部便摻雜在這鱗次櫛比的樓棟中，僅員工就有8萬(wàn)之眾。
從沒落港口到世界級(jí)知名度、高度聚集的金融業(yè)產(chǎn)業(yè)集群，甚至成為倫敦金融中心的象征，一切轉(zhuǎn)折源自于1985年英國(guó)首相撒切爾夫人親自通過(guò)金絲雀碼頭的改造審批，并給與大量的政府政策與資金支持。
同樣地，在亞歐大陸的另一端，西安作為曾經(jīng)輝煌一時(shí)的昔日國(guó)際大都市，影響著世界城市的發(fā)展和格局，富力的土門效應(yīng)也在通過(guò)城市升級(jí)與改造讓這一區(qū)域迸發(fā)活力。
從地理位置來(lái)看，土門項(xiàng)目占據(jù)大西安CAZ核心位置，而西安市二環(huán)邊體量超百萬(wàn)的項(xiàng)目可以說(shuō)是鳳毛麟角，根據(jù)規(guī)劃富力集團(tuán)將在土門投入更多資源，在項(xiàng)目規(guī)劃105萬(wàn)㎡的商業(yè)布局上，涵蓋國(guó)際72萬(wàn)㎡超高層辦公、甲級(jí)寫字樓集群、6萬(wàn)㎡大型ShoppingMall、5萬(wàn)㎡星級(jí)酒店、30萬(wàn)㎡國(guó)際公寓、13萬(wàn)㎡Block立體商業(yè)，總體量超300萬(wàn)㎡，集商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、商務(wù)、酒店、文化、社群等功能于一體。
項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃填補(bǔ)了區(qū)域空白，同時(shí)集聚西安高新區(qū)和主城區(qū)的發(fā)展資源和百萬(wàn)人潮，未來(lái)將成為西安商業(yè)與產(chǎn)業(yè)的風(fēng)向標(biāo)。
據(jù)了解，該項(xiàng)目總投資高達(dá)300億元，占地約1100畝，總建面積約475萬(wàn)㎡，其中，項(xiàng)目安置樓工程投資約65億元，安置面積達(dá)130萬(wàn)㎡，地上建筑面積約102㎡，包括85萬(wàn)㎡住宅，13萬(wàn)㎡商業(yè)等，安置約7600戶，安置人口總計(jì)約2.4萬(wàn)人。項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃填補(bǔ)了區(qū)域空白，同時(shí)集聚高新主城的發(fā)展資源和百萬(wàn)人潮，自2019年9月，開遠(yuǎn)城面市以來(lái)，產(chǎn)品持續(xù)熱銷。2020年計(jì)劃完成5個(gè)批次住宅產(chǎn)品的加推。
值得一提的是，2005年，富力集團(tuán)西安公司落子西安，同時(shí)將精裝房理念引入西安市場(chǎng)，備受各界高度關(guān)注與參觀學(xué)習(xí)，后續(xù)雖相繼開發(fā)了富力白鷺灣、富力環(huán)球商貿(mào)港項(xiàng)目，但因項(xiàng)目規(guī)模和銷售額在整個(gè)市場(chǎng)占比份額較小，公司受關(guān)注度也逐漸下降。土門項(xiàng)目從2014年談判、2015年簽約到2019年1月一期開發(fā)用地競(jìng)得，因其地段的唯一性和規(guī)模的稀缺性，在社會(huì)、同行業(yè)獲得了超高的關(guān)注與人氣。
承建的安置房工程結(jié)合區(qū)域新漢風(fēng)立面元素，大氣穩(wěn)重，同時(shí)對(duì)回遷房屋進(jìn)行了帶裝修交付，贏得了回遷村民及政府高度好評(píng)，陜西公司有信心在2020年實(shí)現(xiàn)70億銷售目標(biāo)，贏占市場(chǎng)份額。事實(shí)上，陜西城市更新集團(tuán)是富力集團(tuán)在全國(guó)成立的第二個(gè)城市更新集團(tuán)，短短三個(gè)月，城市更新集團(tuán)在西安及周邊地市已跟進(jìn)項(xiàng)目40余個(gè)，簽訂框架協(xié)議的已有3個(gè)。
蓮湖土門地區(qū)區(qū)別于其他城區(qū)更新，不僅在于它是曾經(jīng)的絲綢之路起點(diǎn)等歷史文化價(jià)值，更為重要的是，它是西安乃至中國(guó)近代工業(yè)文明發(fā)展的源泉和象征。土門曾經(jīng)引領(lǐng)新中國(guó)工業(yè)制造業(yè)發(fā)展，以“電工城”、“航空城”等一大批制造企業(yè)。
富力也表示，透過(guò)城市更新項(xiàng)目有效轉(zhuǎn)換土地儲(chǔ)備，能更具成本效益地增加土地儲(chǔ)備及可售資源，同時(shí)管理流動(dòng)資金。盡管尋找具有吸引力的土地儲(chǔ)備仍較困難，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)城市更新項(xiàng)目是鎖定土地儲(chǔ)備的有效方法，從而提升集團(tuán)的盈利潛力。
“跳”出土門看土門
多年的舊改經(jīng)驗(yàn)使富力在舊改項(xiàng)目上發(fā)展出一套基本的更新理念：舊改不是單純的建筑物的拆舊建新，更重要的是通過(guò)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)換代帶來(lái)區(qū)域的發(fā)展。
尤其是在一二線城市土地供應(yīng)趨緊，城市更新是企業(yè)布局一二線城市的重要途徑之一；另一方面由于開發(fā)周期長(zhǎng)、需要協(xié)調(diào)的相關(guān)利益復(fù)雜，參與城市更新的門檻相對(duì)更高，能夠鍛煉房企綜合開發(fā)能力，增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力；相比競(jìng)爭(zhēng)激烈、地價(jià)較高的招拍掛拿地方式，具有城市更新操盤能力的房企會(huì)有一定競(jìng)爭(zhēng)壁壘，城市更新的利潤(rùn)率一般會(huì)更高一些，提升公司業(yè)績(jī)水平。
數(shù)據(jù)顯示，2017年陜西富力企業(yè)年納稅額僅為6000余萬(wàn)元，2018年，年納稅額為1.76億元，2019年，土門項(xiàng)目摘牌，項(xiàng)目作業(yè)大面積鋪開，9月下旬，項(xiàng)目首批實(shí)現(xiàn)銷售，2019年企業(yè)年納稅額也隨之增至2.73億元。陜西富力僅土門項(xiàng)目總預(yù)計(jì)產(chǎn)生430億銷售收入，屆時(shí)僅土地增值稅和企業(yè)所得稅將產(chǎn)生86億以上稅收。此外整盤售罄后，商業(yè)和酒店每年還將產(chǎn)生約4億元的稅收。按照辦公商業(yè)每35平提供1個(gè)就業(yè)崗位計(jì)算，土門項(xiàng)目約105萬(wàn)方商業(yè)，預(yù)計(jì)可提供就業(yè)30000個(gè)左右。
金絲雀碼頭的成功得益于政府制定的城市更新政策，強(qiáng)大的財(cái)政支持及終端用戶的一致需求，土門項(xiàng)目在這兩種條件之中亦有支持性措施。
正如在去年的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)特別強(qiáng)調(diào)的“要加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造”的要求，這一宏觀戰(zhàn)略與部署在西安政府文件中非常一致。2018年，中共西安市委辦公廳、西安市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)《西安市繞城高速公路以內(nèi)集體土地上棚戶區(qū)和村莊三年清零行動(dòng)方案（2018-2020年）》的通知（市辦字〔2018〕217號(hào)），城市更新被列為城市改造重要的一項(xiàng)。
于土門而言，土門不僅是蓮湖的土門，更首先是西安的土門。土門戰(zhàn)略策劃必須跳出土門看土門，以世界城市發(fā)展趨勢(shì)的國(guó)際化視野，全面把握中國(guó)推動(dòng)城區(qū)工業(yè)區(qū)的發(fā)展機(jī)遇，站在支撐西安國(guó)際化大都市發(fā)展的戰(zhàn)略高度，利用自身優(yōu)勢(shì)，打造新型城市中心，從而提升城市功能和增強(qiáng)區(qū)域影響力。這也是基于隨著西安在整個(gè)國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略中的地位日益凸顯，“一帶一路”戰(zhàn)略機(jī)遇、“關(guān)中平原城市群”發(fā)展核心、“第九個(gè)國(guó)家中心城市”促使西安全力拓展、朝向國(guó)際化大都市加速演。
與此同時(shí)，土門地區(qū)在“一五”時(shí)期曾集聚了一大批電力、軍工企業(yè)，承載了蘇、德等援建項(xiàng)目，一度成為西安時(shí)尚生活商業(yè)旺地、新中國(guó)西部工業(yè)重地、國(guó)際工業(yè)科技交流的高地，構(gòu)筑了西安西郊“電工城”、東郊“軍工城”和“紡織城”等城市工業(yè)版圖，撬動(dòng)并構(gòu)建起西安古城更為宏觀的格局。
按照土門地區(qū)“國(guó)際商務(wù)區(qū)、中央活力區(qū)”的總體定位，土門“四村” 連片改造項(xiàng)目范圍規(guī)劃為中央活力區(qū)的核心區(qū)，該區(qū)域?qū)⒁試?guó)際商務(wù)為核心，以科技研發(fā)、商業(yè)商貿(mào)為兩翼，以文化創(chuàng)意為特色，以高品質(zhì)居住為配套，形成一個(gè)活力永續(xù)、魅力彰顯、繁榮發(fā)展的國(guó)際化大都市國(guó)際商務(wù)區(qū)，成為帶動(dòng)蓮湖區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新引擎。
“舊改王”的騰籠換鳥計(jì)劃
外界一直流傳這樣一句話：“每一根煙囪倒下，背后都有富力的一份功勞�！备涣ο騺�(lái)被譽(yù)為舊改專家，目前在全國(guó)參與逾60個(gè)城市更新項(xiàng)目，重點(diǎn)于廣州、太原、天津、鄭州、西安、佛山、珠海及其他城市進(jìn)行開發(fā)。
近年來(lái)，隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)的不斷轉(zhuǎn)變，以舊城改造為主的存量市場(chǎng)不斷受到國(guó)家及地方利好政策的加持，國(guó)家相關(guān)部委和重點(diǎn)城市相繼出臺(tái)新的城市總體規(guī)劃和城市更新行動(dòng)計(jì)劃。
類似西安土門的城市更新項(xiàng)目，富力集團(tuán)還有著更多范例。截至2019年6月，富力已簽約合作城市更新項(xiàng)目已超過(guò)60個(gè)，規(guī)劃總建筑面積超6000萬(wàn)平米。其中作為灣區(qū)核心城市的廣州，已簽約合作的項(xiàng)目就超過(guò)20個(gè)。
今年兩會(huì)《政府工作報(bào)告》重點(diǎn)指出將啟動(dòng)新的三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，僅2018年就將開工580萬(wàn)套。同時(shí)部分城市相繼跟進(jìn)表態(tài)，啟動(dòng)新一輪的城市更新項(xiàng)目。
坐享政府紅利，2019年，富力集團(tuán)根據(jù)發(fā)展規(guī)劃的具體要求，對(duì)集團(tuán)組織架構(gòu)作出調(diào)整，成立富力城市更新集團(tuán)，由富力集團(tuán)副總經(jīng)理肖明出任總裁。隨后，又陸續(xù)成立了富力陜西城市更新集團(tuán)、富力華北城市更新集團(tuán)、富力深莞惠城市更新集團(tuán)等區(qū)域集團(tuán)，力求多點(diǎn)開花，全面布局，打通城市更新各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)全國(guó)的“騰籠換鳥”計(jì)劃。
據(jù)了解，富力城市更新集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)包括舊村改造，舊廠改造及舊城改造。截至2019年6月30日，富力城市更新板塊簽約合作城市更新項(xiàng)目已超過(guò)60個(gè)，規(guī)劃總建筑面積超6000萬(wàn)平米。按貨值算，一二線城市占比95%，大灣區(qū)占比70%。已完成改造的項(xiàng)目包括廣州越秀區(qū)楊箕村、天河區(qū)獵德村，還有正在推進(jìn)的白云區(qū)陳田村、黃埔區(qū)筆村、茅崗村等。
城市更新項(xiàng)目一般就有體量大，人口多，多方利益糾葛、持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)、搬遷成本高等難點(diǎn)，但在當(dāng)前地王頻出的大背景下，城市更新的項(xiàng)目成本還是遠(yuǎn)低于新推地塊。
能否將低效土地置換成高效產(chǎn)業(yè)來(lái)使用，創(chuàng)造更好的人居環(huán)境，讓單棟樓宇和集群的資源配置更加合理，更加符合市場(chǎng)需求，同時(shí)更加符合市場(chǎng)水平。決定著房企在城市更新項(xiàng)目中的盈利能力。
2019年財(cái)報(bào)顯示，富力2019年銷售收入和銷售面積實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)權(quán)益合約銷售總金額1382億元，同比增長(zhǎng)5%；銷售面積約1255萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23%。其中，銷售額中，物業(yè)銷售營(yíng)業(yè)額796.9億元，物業(yè)投資、酒店運(yùn)營(yíng)及其他收入111.2億元，三者分別增長(zhǎng)率為18%、20%、6%。業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)讓富力顯然有更多的資源及戰(zhàn)略做背書，于城市“騰籠換鳥”而言也會(huì)帶來(lái)更多的可能。
來(lái) 源： 新浪財(cái)經(jīng)
編 輯：liuy
