環(huán)境在變,行業(yè)在變,企業(yè)也需不斷謀變。
存量時(shí)代的來(lái)臨,需要每家房企提前轉(zhuǎn)換思路,未雨綢繆,以期做到以變應(yīng)變。
存量時(shí)代,房地產(chǎn)行業(yè)新的挑戰(zhàn)在于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng),在于城市運(yùn)營(yíng),而城市更新將成為未來(lái)行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì),進(jìn)入城市更新領(lǐng)域已成企業(yè)未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的必然路徑。
存量時(shí)代背景下,進(jìn)入城市更新領(lǐng)域?yàn)楸厝恢x,循序漸進(jìn)式做好長(zhǎng)期化準(zhǔn)備也是為必需。
但在融資趨緊,銷(xiāo)售增長(zhǎng)放緩的行業(yè)環(huán)境下,大力度參與城市更新項(xiàng)目或非明智之選。
特別是對(duì)一些規(guī)模尚未達(dá)到一定高度的企業(yè),不建議將過(guò)多精力投入城市更新領(lǐng)域。
當(dāng)務(wù)之急應(yīng)將資源投入至非城市更新類(lèi)的可更快實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)的項(xiàng)目上,
追求一定規(guī)模目標(biāo),聚集資源,降低融資難度,為長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展蓄力。
存量時(shí)代,蜂擁進(jìn)入城市更新成常態(tài)
商品房市場(chǎng)化改革的20余年里,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生可翻天覆地的變化,全國(guó)商品房銷(xiāo)售金額達(dá)16萬(wàn)億,龍頭房企銷(xiāo)售金額超7000元,而且龍頭房企3年內(nèi)實(shí)現(xiàn)萬(wàn)億規(guī)模也屬確定性事件,TOP30行業(yè)集中度達(dá)50%,房地產(chǎn)行業(yè)正從增量市場(chǎng)逐步過(guò)渡到存量市場(chǎng),言下之意,新房增長(zhǎng)的空間不斷縮小,而且會(huì)逐步過(guò)渡至下行狀態(tài),并在一定階段后逐步維持在一定水平。
存量的房屋將成為房企的主戰(zhàn)場(chǎng),不同階段建設(shè)完成的存量房屋均面臨一定的更新改造需求,或需外觀翻新,或基本配套待更新升級(jí),或整體急需拆除重建,這都為企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供新的路徑和方向。
未來(lái),城市更新、三舊改造將成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要方向。
2019年7月30日,中央政治局會(huì)議提出“實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城市停車(chē)場(chǎng)、城鄉(xiāng)冷鏈物流設(shè)施建設(shè)等補(bǔ)短板工程,加快推進(jìn)信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”。
2019年12月12日,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“要加大城市困難群眾住房保障工作,加強(qiáng)城市更新和存量住房改造提升,做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造,大力發(fā)展租賃住房”。
2020年,財(cái)政部、住建部等各部委均從各個(gè)方面強(qiáng)調(diào)推進(jìn)老舊小區(qū)改造,包括“將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入了專(zhuān)項(xiàng)債券的支持范圍3.2應(yīng)時(shí)而為,抓緊時(shí)機(jī)入“城市更新”行列,“鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與老舊小區(qū)改造”等等,未來(lái)城市更新領(lǐng)域相應(yīng)支持和保障政策也將不斷出臺(tái)并完善,支持民生保障工作順利開(kāi)展,并進(jìn)一步拉動(dòng)地產(chǎn)領(lǐng)域的有效投資和消費(fèi)。
各行各業(yè)都有一個(gè)不變的法則,外界環(huán)境變化,企業(yè)也需跟著變化,否則可能很大程度上陷入被動(dòng)局面。房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀已在變化,增量時(shí)代將逐步走向尾聲,存量時(shí)代的腳步聲越來(lái)越近,留給部分城市的時(shí)間越來(lái)越少,有些城市依然進(jìn)入存量時(shí)代。城鎮(zhèn)化率最高的華南區(qū)域已經(jīng)走在行業(yè)前列,最先進(jìn)入到存量主導(dǎo)的階段,而此時(shí),房企們也已紛紛展開(kāi)行動(dòng),在城市更新領(lǐng)域進(jìn)行謀劃鋪排。
除了舊改領(lǐng)域的老牌房企佳兆業(yè)之外,碧桂園、中國(guó)恒大、萬(wàn)科地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、旭輝控股、中國(guó)奧園、龍光地產(chǎn)、綠景中國(guó)等等房企就已在城市更新領(lǐng)域投入精力,已擁有一定的舊改項(xiàng)目?jī)?chǔ)備,而且舊改發(fā)展主要中心集中于華南區(qū)域。
眾多房企以舊改方式進(jìn)入華南區(qū)域主要原因在于城市自身的客觀原因:
一是華南區(qū)域當(dāng)下正處于政策巨大紅利之下,發(fā)展?jié)摿χ,吸引房企紛紛到?lái);
二是華南的房地產(chǎn)市場(chǎng)特性決定,招拍掛市場(chǎng)體量太小,為企業(yè)留下的空間不足,所以舊改成為企業(yè)布局的最佳方式。
碧桂園也是城市更新領(lǐng)域的參與者,截止2019年6月30日,其舊改項(xiàng)目累積權(quán)益建筑面積達(dá)到1404萬(wàn)平米,權(quán)益貨值約1993億元,其中,立項(xiàng)、專(zhuān)規(guī)、確定實(shí)施主體、簽訂土地合同、完成熟化可供貨的貨值分別為1196億元、397億元、255億元、74億元、71億元,未來(lái)將為企業(yè)貢獻(xiàn)穩(wěn)定的業(yè)績(jī),2019H2-2023年的供貨計(jì)劃分別為74億元、148億元、192億元、96億元、355億元,遠(yuǎn)期供貨總量為1057億元。雖然目前舊改項(xiàng)目總量在其土地儲(chǔ)備總量中占比依然較低,但預(yù)計(jì)未來(lái)城市更新獲取土地也將成為企業(yè)獲取土地的一大方式,并為企業(yè)貢獻(xiàn)穩(wěn)定業(yè)績(jī)。
城市更新雖是趨勢(shì),但未必所有企業(yè)都能有所建樹(shù)
如果說(shuō)招拍掛拿地是短期打法,那么城市更新就必然屬于中長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng),為企業(yè)更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展謀劃。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的逐步推進(jìn),城市更新勢(shì)必成為未來(lái)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì),想要在行業(yè)留存的企業(yè)也必然要擇機(jī)進(jìn)入此領(lǐng)域內(nèi)。
那么,是否所有企業(yè)都能在城市更新領(lǐng)域有所建樹(shù)?答案可能是否定的。
周期長(zhǎng),資金占用量大
城市更新對(duì)企業(yè)最大的挑戰(zhàn)之一就是金錢(qián),沒(méi)有足夠金錢(qián)可能難以熬過(guò)城市更新項(xiàng)目的漫漫周期。一般情況下,除了一般舊廠(chǎng)房產(chǎn)權(quán)清晰,周期相對(duì)較短外,舊村改造、舊城改造的周期均較長(zhǎng),10年周期也非鮮見(jiàn)。而這期間對(duì)于資金的需求量有多大,也可想而知。而若沒(méi)有一定的資金支持,想要把一城市更新項(xiàng)目順利收尾難度也會(huì)相當(dāng)大。大膽設(shè)想,未來(lái)長(zhǎng)期內(nèi)能在行業(yè)有所發(fā)展的企業(yè)勢(shì)必多多少少都得有一定的城市更新項(xiàng)目,或主營(yíng)城市更新,再引入具有資金或資源優(yōu)勢(shì)的企業(yè)共同實(shí)現(xiàn)城市更新業(yè)務(wù)的順暢發(fā)展;或具有一定優(yōu)勢(shì),如資金、產(chǎn)品、資源等,與善于城市更新操作的企業(yè)共同合作。換句話(huà)說(shuō),若既無(wú)經(jīng)驗(yàn),無(wú)錢(qián),無(wú)資源,無(wú)產(chǎn)品,也就是若無(wú)一項(xiàng)拿得出手的優(yōu)勢(shì)來(lái),企業(yè)大概率要被行業(yè)淘汰。
操作難度大,專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)構(gòu)建耗時(shí)
城市更新與招拍掛拿地建設(shè)銷(xiāo)售有明顯差異,舊村改造為例,項(xiàng)目周期需要經(jīng)過(guò)與村集體或政府平臺(tái)公司簽約,爭(zhēng)取村民同意完成拆遷、補(bǔ)償,拆遷完成后進(jìn)入土地整備,然后取得土地證,最后再進(jìn)入正常的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售階段。而其中最大的難點(diǎn)或在于拆遷、補(bǔ)償階段,所謂“釘子戶(hù)”的新聞在行業(yè)內(nèi)也是屢見(jiàn)不鮮,或拆不動(dòng),或賠不起,與村民的談判成為考驗(yàn)企業(yè)的最大難點(diǎn)之一。各個(gè)城市城市更新政策存在一定差異,或爭(zhēng)取100%、或90%主體同意才可進(jìn)行項(xiàng)目的拆遷工作。一些舊村項(xiàng)目或還存在產(chǎn)權(quán)不清問(wèn)題,這也將加大企業(yè)城市更新項(xiàng)目操作的風(fēng)險(xiǎn)。
比如:佳兆業(yè)集團(tuán)擁有專(zhuān)業(yè)的城市更新團(tuán)隊(duì),2015年成立“佳兆業(yè)城市更新集團(tuán)”,形成了一套包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、商務(wù)談判、合作模式、拆遷回遷、開(kāi)發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)服務(wù)等方面的成熟運(yùn)作模式,擁有近600名精通規(guī)劃設(shè)計(jì)、法律法規(guī)和商業(yè)談判等專(zhuān)業(yè)的舊改人才。
2020新冠肺炎疫情突發(fā),佳兆業(yè)城市更新團(tuán)隊(duì)通過(guò)各種方式幫助村民共抗疫情,與村民的緊密性進(jìn)一步增強(qiáng),預(yù)計(jì)未來(lái)在城市更新拆遷,特別是舊村拆遷上的難度或?qū)⒂兴档,這于企業(yè)而言無(wú)疑是極大利好。
而且當(dāng)前各城市場(chǎng)內(nèi)城市更新政策實(shí)時(shí)更新,部分城市對(duì)于城市更新操作方的要求不斷提高,或具有整村改造的經(jīng)驗(yàn),這也在一定程度上提高了城市更新進(jìn)入門(mén)檻,無(wú)經(jīng)驗(yàn)者只能進(jìn)入無(wú)門(mén)。
行業(yè)進(jìn)入存量主導(dǎo)階段已成行業(yè)共識(shí),城市更新也成為企業(yè)于存量時(shí)代謀劃新篇章的新工具,也是抵御行業(yè)見(jiàn)頂風(fēng)險(xiǎn)的利器,也必成為行業(yè)未來(lái)長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)。
存量時(shí)代,僅有城市更新的操作還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,產(chǎn)品的質(zhì)量也必然成為企業(yè)選擇的首要考慮因素,因此在城市更新上早做準(zhǔn)備,并將產(chǎn)品質(zhì)量置于核心位置才有可能在未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展中獲得可持續(xù)性動(dòng)力。但在企業(yè)規(guī)模尚未上升至一定高度之前,不建議將過(guò)多資源和精力過(guò)早投入到城市更新上,循序漸進(jìn)式進(jìn)行長(zhǎng)期化安排,當(dāng)務(wù)之急在于提高自身規(guī)模、產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)和運(yùn)營(yíng)能力,廣泛吸納資源。
來(lái) 源:億翰智庫(kù)
編 輯:liuy