城市更新，是深圳破解空間瓶頸的一把“鑰匙”，也是老城區(qū)蝶變重生的必由之路。
2020年是深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)建立40周年，作為改革開放的試驗(yàn)田、排頭兵和先行者，深圳取得的成績令世界矚目。深圳在不到2000平方公里的土地上，創(chuàng)造了現(xiàn)代城市建設(shè)與發(fā)展的奇跡，但也更早遇到土地資源約束的問題。區(qū)域面貌亟須提升，人民生活品質(zhì)亟待改善，成為深圳要面對的挑戰(zhàn)之一。
2009年，深圳在全國率先提出城市更新概念。如今，第一批城市更新項(xiàng)目已歷經(jīng)超過10年，期間有的順利推進(jìn)，有的卻停滯不前。城市更新最大的難題仍然是拆遷難，很多項(xiàng)目因極少數(shù)人的拒絕簽約而擱淺。深圳不斷通過調(diào)整政策規(guī)劃、創(chuàng)新體制機(jī)制尋求破題之道。為此，深圳市城市更新協(xié)會聯(lián)合深圳報業(yè)集團(tuán)深圳晚報社舉辦2020深圳城市更新美好人居論壇，邀請業(yè)內(nèi)專家、專業(yè)學(xué)者探討破局之策，為深圳城市更新建言獻(xiàn)策。
深圳城市更新演變歷程
2009年12月1日，《深圳城市更新辦法》正式發(fā)布，深圳城市更新由單純的城中村、舊工業(yè)區(qū)改造進(jìn)入全面升級階段，深圳也由此成為全國第一個發(fā)布城市更新辦法的城市。2010年，8個舊住宅小區(qū)被列入深圳城市更新第一批計劃，深圳城市更新正式進(jìn)入實(shí)操階段。
其后數(shù)年，深圳城市更新規(guī)模增長迅
速。2015年，深圳市政府發(fā)布《關(guān)于在羅湖區(qū)開展城市更新工作改革試點(diǎn)的決定》。羅湖區(qū)城市更新各項(xiàng)事權(quán)全部下放，無法下放的建立綠色通道。隨著審批層級和環(huán)節(jié)大大減少，城市更新工作再次提速。2016年10月，市政府印發(fā)《關(guān)于施行城市更新工作改革的決定》，在羅湖區(qū)城市更新改革試點(diǎn)基礎(chǔ)上，將市級審批事權(quán)全部下放至各區(qū)。
2017年，深圳印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作暫行措施》，其中提到“零散舊住宅區(qū)權(quán)利主體的城市更新意愿應(yīng)當(dāng)達(dá)到100%”，“小地塊城市更新單元拆除，權(quán)利主體的城市更新意愿應(yīng)當(dāng)達(dá)到100%”，簡稱“雙百”規(guī)定。
該規(guī)定出臺后引發(fā)廣泛探討，不少專家指出，100%的城市更新意愿勢必會拖慢城市更新步伐，在復(fù)雜的利益糾葛之下，“拆不動、賠不起、玩不轉(zhuǎn)”老三樣將會持續(xù)上演，極少數(shù)人拒拆也會濫用其權(quán)力。
今年7月20日，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例（征求意見稿）》(以下簡稱《條例》)公開征求意見。該《條例》醞釀多年，旨在通過特區(qū)立法對制約城市更新的體制機(jī)制進(jìn)行創(chuàng)新、變通，其中，建議當(dāng)已簽訂搬遷安置協(xié)議的合法產(chǎn)權(quán)比例不低于95%且符合房屋征收相關(guān)規(guī)定的，市、區(qū)政府可以依法對未簽約部分房屋實(shí)施個別征收。
城市更新項(xiàng)目中的多維探索
2010年4月19日，鹽田區(qū)橋東老居住區(qū)被納入城市更新首批計劃。該老居住區(qū)占地4.6萬平方米，小區(qū)樓齡超過30年，在城市更新過程中，橋東項(xiàng)目面臨著利益主體多元復(fù)雜的問題。卓越集團(tuán)深圳市大鵬鹽田區(qū)域規(guī)劃報建總經(jīng)理張珊表示，由于產(chǎn)權(quán)極為分散且存在諸多歷史遺留問題，權(quán)利歸一異常艱難�！斑@種談判不同于城中村、廠房，需要面對的是更為差異化與多樣化的個體。”張珊表示，“我們需要傾聽、了解并努力滿足業(yè)主的訴求，但又不能違背市場規(guī)律�！�
2016年，卓越城市更新集團(tuán)開始介入橋東老居住區(qū)改造項(xiàng)目，2018年8月完成項(xiàng)目一期100%簽約，同年11月完成建筑物拆除、實(shí)施主體確認(rèn)等20多項(xiàng)審批手續(xù)，并于2018年底簽訂土地出讓合同。
除橋東項(xiàng)目外，羅湖區(qū)木頭龍城市更新項(xiàng)目也屬于首批城市更新計劃。該小區(qū)始建于上世紀(jì)80年代，共有1340戶住戶。截至2019年，由于4戶業(yè)主拒絕簽約，10年間木頭龍項(xiàng)目一直拖而未決，千余名業(yè)主深受影響，49位老人在等待中離世。
該城市更新項(xiàng)目曾一度引發(fā)社會關(guān)注，2019年10月15日，羅湖區(qū)發(fā)布了《深圳市羅湖區(qū)人民政府房屋征收決定書》，將木頭龍片區(qū)零星房屋征收確定為當(dāng)年度羅湖區(qū)零星急需項(xiàng)目，10年拉鋸戰(zhàn)終于迎來破局曙光。
2020年3月4日，羅湖區(qū)2020年第一季度重大項(xiàng)目集中開工，其中就包括木頭龍項(xiàng)目。木頭龍項(xiàng)目的破局，為深圳城市更新開辟了個別征收模式的探索之路。
至今仍未破局的城市更新項(xiàng)目，還包括同時列入深圳市首批城市更新計劃的海濤花園。海濤花園位于鹽田區(qū)海山街道，建于上世紀(jì)80年代，大部分為多層商住樓，共有房屋58棟，分屬1260戶業(yè)主。按照規(guī)劃，該項(xiàng)目將就地拆除重建，改造規(guī)模4.43萬平方米，建面為26萬平方米，計劃總投資22億元。
不同于木頭龍的是，海濤花園在建造之初屬于外銷房，因此業(yè)主失聯(lián)等現(xiàn)象嚴(yán)重，確權(quán)等問題難以解決。除此，簽約率是如今海濤花園難以推進(jìn)更新的最大阻力，據(jù)悉，目前仍有約60戶業(yè)主失聯(lián)或拒絕簽約。
據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，海濤花園部分建筑采用海砂材質(zhì)建造，使用30多年后，房屋腐蝕嚴(yán)重，存在墻體開裂、外墻混凝土脫落等現(xiàn)象，存在極大安全隱患。目前大部分建筑已被鑒定為D級危樓，需及時清空并拆除。68歲的鄒大爺2003年搬入海濤花園，2016年啟動拆遷后就搬出，“一直沒有一個安穩(wěn)的家，一家人分散在外租房�！编u大爺期盼新房早日建好，讓一家人團(tuán)聚新家。
立法為更新破局提供堅(jiān)實(shí)保障
“慢、難、貴”，業(yè)內(nèi)知名專家陸劍偉接受深晚記者采訪時，用這三個字概括深圳城市更新歷程存在的問題�！斑@是一個十分漫長的過程，不僅需要投入大量時間和資金，還要不斷平衡各方利益�！标憚フJ(rèn)為，“現(xiàn)行的‘雙百’政策的絕對高要求，讓很多項(xiàng)目因極少數(shù)人拒簽無法推進(jìn)，影響了絕大部分人的利益。”對此，深圳市住房研究會會長陳藹貧表示，過去城市更新最大的困難是表決制度與賠償制度不夠完善。
接受采訪的多位專家認(rèn)為，《條例》將根據(jù)實(shí)際情況對多項(xiàng)規(guī)定進(jìn)行調(diào)整，有望通過立法真正破局。深圳市政協(xié)委員蔣雷告訴記者，《條例》草案中提到，環(huán)境惡劣或者存在重大安全隱患的區(qū)域可以進(jìn)行城市更新。他建議，對建筑材料不過關(guān)的老舊小區(qū)應(yīng)當(dāng)盡快拆除重建，從而消除安全隱患。
深圳市住房研究會會長陳藹貧表示，深圳城市更新的法制建設(shè)是一個自下而上的過程，此次《條例》的推出，核心在于解決城市更新過程中遇到的問題與阻力，為城市蝶變提供堅(jiān)實(shí)保障與支撐�！皩τ诔鞘懈卢F(xiàn)存問題的突破具有歷史意義，對未來城市更新提供了積極支持，值得社會各界高度關(guān)注和期待�！标愄@貧說。
9月27日，2020深圳城市更新美好人居論壇將在華僑城洲際酒店召開。論壇主題為“深圳四十煥新，更新十年筑夢”，中國房地產(chǎn)研究會專家陳藹貧，文化學(xué)者、作家、導(dǎo)演胡野秋，路勁地產(chǎn)集團(tuán)主管董事、中南區(qū)域總裁譚琪，深圳市華勤城市更新研究院院長賀倩明等專家和嘉賓，將出席并發(fā)表主題演講。
此外，論壇現(xiàn)場將重磅發(fā)布由深圳市城市更新協(xié)會與深圳市華勤城市更新研究院聯(lián)合出品的《深圳城市更新十年政策評估調(diào)研報告》，以行業(yè)首份客觀中立、多維系統(tǒng)相關(guān)報告獻(xiàn)禮深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)建立40周年，為解決城市更新行業(yè)痛點(diǎn)、推動科學(xué)立法貢獻(xiàn)力量。
來 源： 深圳晚報
編 輯：liuy
