廣告
廣告
當(dāng)前文旅地產(chǎn)現(xiàn)狀及面臨3大困境的破局對(duì)策
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2020-6-30 11:21:37
分享到:
[提要]面臨城市地產(chǎn)調(diào)控重壓,很大一部分資金流向遠(yuǎn)郊文旅地產(chǎn)洼地,文旅地產(chǎn)已成為地產(chǎn)行業(yè)的新引擎和突破口。

  文旅地產(chǎn)不同于城市地產(chǎn),在城市拿地越來(lái)越困難情況下,大都選擇郊外生態(tài)環(huán)境好的地方,這就帶來(lái)交通和功能配套方面的瓶頸。由于其主要面向本地城市居民休閑和外地旅居度假者兩大人群,因而需要解決好“三性”資源問(wèn)題:一是依托型景區(qū)資源,如何引流、形成帶動(dòng)?二是同質(zhì)化景區(qū)資源,如何截流、規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)?三是互補(bǔ)性景區(qū)資源,如何借流、聯(lián)動(dòng)發(fā)展?另外一點(diǎn),項(xiàng)目本身還要形成自己的獨(dú)特旅游吸引物,自行引流,在形成整體聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢(shì)下,進(jìn)一步突出自身特色,做差異化、互補(bǔ)化、唯一性產(chǎn)品。

  面臨城市地產(chǎn)調(diào)控重壓,很大一部分資金流向遠(yuǎn)郊文旅地產(chǎn)洼地,文旅地產(chǎn)已成為地產(chǎn)行業(yè)的新引擎和突破口。

  不過(guò),文旅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式在國(guó)內(nèi)尚未成型,除了華僑城歡樂(lè)谷、碧桂園十里銀灘、北戴河阿那亞等極少數(shù)幾個(gè)知名項(xiàng)目外,其他文旅地產(chǎn)項(xiàng)目正在探索期,缺少一種可供借鑒的普適模式,房企急切希望找到一條突破困局的文旅地產(chǎn)成功之路。

  換個(gè)角度理解,對(duì)文旅地產(chǎn)是非的探討也就是對(duì)其如何走向成熟的思考。

  文旅地產(chǎn)的困局

  “兩難境地”

  近了拿地難,遠(yuǎn)了銷(xiāo)售難

  地段價(jià)值是房地產(chǎn)最核心的價(jià)值,也是房企角力的關(guān)鍵點(diǎn)。對(duì)于依托特殊資源的文旅地產(chǎn)而言,城市近郊符合條件的土地資源原本就非常稀缺,更何況加上僧多粥少的白熱化競(jìng)爭(zhēng),拿地難度不言而喻。但是一旦項(xiàng)目遠(yuǎn)離城市,必然會(huì)面臨銷(xiāo)售速度慢的難題。高層決策者經(jīng)常會(huì)遇到這樣左右為難的兩個(gè)方案。

  通常來(lái)講,以下兩類(lèi)文旅地產(chǎn)的安全系數(shù)最高。

  第一類(lèi),大城市周邊的文旅地產(chǎn)。中國(guó)文旅地產(chǎn)的第一波市場(chǎng)高潮不在遠(yuǎn)郊,而在近郊。無(wú)論市場(chǎng)如何波動(dòng),臨近大型城市周邊的強(qiáng)勢(shì)項(xiàng)目進(jìn)可攻、退可守。特別是一旦價(jià)格洼地遇到旅游亮點(diǎn),想不暢銷(xiāo)都難。較典型的是華僑城歡樂(lè)谷主題公園模式的成功,最基礎(chǔ)的條件就是臨近一線(xiàn)城市人口密集居住區(qū),從深圳到北京到上海,潛在客群均得以充足保障。

  未來(lái)隨著大城市周邊旅游資源的消耗,位于一線(xiàn)城市周邊1-2小時(shí)左右的二線(xiàn)景觀型城市將成為文旅地產(chǎn)熱點(diǎn),這些地方符合國(guó)際化的5+2生活趨勢(shì)。例如上海周邊的杭州、廣深周邊的惠州等地,現(xiàn)在已經(jīng)成為文旅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。

  第二類(lèi),旅游知名度高的景區(qū)。遠(yuǎn)郊文旅地產(chǎn)的破局之處在于依托全國(guó)知名旅游景區(qū),搶占稀缺景區(qū)資源,借勢(shì)區(qū)域知名度帶動(dòng)項(xiàng)目知名度。例如萬(wàn)達(dá)在西雙版納、雅居樂(lè)在海南的布局均屬于此類(lèi)。只有知名的景區(qū),才有充足的人氣,只有充足的人氣,才能支撐文旅地產(chǎn)。并且隨著景區(qū)接待服務(wù)設(shè)施的完善,也在一定程度上彌補(bǔ)了傳統(tǒng)文旅地產(chǎn)項(xiàng)目的配套短板。

  不論是沿海的三亞、青島,還是內(nèi)地的武夷山、千島湖,文旅地產(chǎn)的發(fā)展與旅游的發(fā)展均顯示了非常高的伴生性。因此,選擇高知名度的傳統(tǒng)旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)文旅地產(chǎn)相對(duì)更為理想。

  短期升值難,長(zhǎng)期周轉(zhuǎn)難

  文旅地產(chǎn)本身隱含著區(qū)域運(yùn)營(yíng)的概念,催熟區(qū)域得到市場(chǎng)認(rèn)知需要經(jīng)歷一個(gè)過(guò)程,短時(shí)間內(nèi)難以有較大幅度的升值。而一旦項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期拉長(zhǎng),房企資金鏈能否承受就成為關(guān)鍵的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題,因大盤(pán)項(xiàng)目銷(xiāo)售不暢導(dǎo)致資金鏈緊張的企業(yè)不在少數(shù)。

  這就引出一個(gè)更深層面的話(huà)題,究竟應(yīng)該旅游先行還是地產(chǎn)先行?

  理論上來(lái)講,應(yīng)該是旅游先行,從改造區(qū)域環(huán)境和配套的角度出發(fā),提升人氣和認(rèn)知度,等區(qū)域達(dá)到一定成熟度時(shí)再進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。但對(duì)于以高杠桿、快周轉(zhuǎn)為目標(biāo)的房企而言,坐等升值的方式并非正道。動(dòng)輒幾十億甚至上百億的資金沉淀是任何一個(gè)房企都無(wú)法承擔(dān)的。

  毫無(wú)疑問(wèn),現(xiàn)實(shí)中均采用地產(chǎn)先行的模式,放棄追求最大升值空間,首選將升值預(yù)期讓利于客戶(hù)從而快速回籠資金,甚至恒大等開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目一期不惜虧本快速去化。但這也只是權(quán)益之計(jì),項(xiàng)目后期的持續(xù)推動(dòng)一定與旅游運(yùn)營(yíng)成效密切相關(guān)?v觀成功的文旅地產(chǎn)項(xiàng)目,依托傳統(tǒng)旅游景區(qū)成為不二的成功法門(mén)。

  從海南到云南,開(kāi)發(fā)商均是清一色的搶占景觀,涌現(xiàn)出海景系,雨林系、溫泉系、古鎮(zhèn)系等不同題材的文旅地產(chǎn)項(xiàng)目。利用外部旅游資源,將房地產(chǎn)物業(yè)升值,能夠更快的形成消費(fèi)吸引力。因此,文旅地產(chǎn)的本質(zhì)還是離不開(kāi)“旅游”二字。

  總之,如果打算進(jìn)入文旅地產(chǎn),首先要考慮能否潛下心來(lái)做旅游,如何達(dá)成旅游和地產(chǎn)的平衡,如何實(shí)現(xiàn)“依靠旅游拉動(dòng)地產(chǎn),憑借地產(chǎn)反哺旅游”的良性循環(huán)。

  文旅地產(chǎn)的客戶(hù)特征

  “五多五少”

  外地客戶(hù)多,本地客戶(hù)少

  文旅地產(chǎn)通常選址位于偏遠(yuǎn)區(qū)域,一般處于非傳統(tǒng)居住區(qū)。單純以居住屬性覆蓋的區(qū)域客群范圍有限。一方面是因?yàn)閿?shù)量不足,另一方面購(gòu)買(mǎi)力和投資意識(shí)也有局限。即使可通過(guò)本地客群實(shí)現(xiàn)部分前期走量,但是對(duì)于項(xiàng)目后期卻無(wú)法形成足夠支撐。所以文旅地產(chǎn)一定要跳出區(qū)域,將目標(biāo)鎖定在更大范圍內(nèi)的外地客群。

  沒(méi)有任何一個(gè)文旅地產(chǎn)項(xiàng)目只認(rèn)定本地客戶(hù)即可清盤(pán)的,反而多是因?yàn)橥獾乜蛻?hù)開(kāi)拓不力而導(dǎo)致銷(xiāo)售慘淡。這就決定了文旅地產(chǎn)項(xiàng)目客群開(kāi)拓的重心是一種外向型的模式,在銷(xiāo)售渠道和營(yíng)銷(xiāo)策略上不同于傳統(tǒng)項(xiàng)目。

  避寒需求多,避暑需求少

  中國(guó)大部分地區(qū)處于溫帶氣候,排除舒適的春秋兩季,夏季超過(guò)38 度的高溫天氣較少,相對(duì)而言寒冬尤為漫長(zhǎng)。這決定了避寒的人群基數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于避暑人群。這也不難解釋為什么僅有的少數(shù)幾個(gè)亞熱帶景區(qū)成為度假熱點(diǎn),催生了三亞的東北避寒度假現(xiàn)象。旅游市場(chǎng)這種季節(jié)性的南北對(duì)流特點(diǎn),也導(dǎo)致了文旅地產(chǎn)度假需求也是避寒大于避暑。

  可以預(yù)見(jiàn),北方的旅游度假市場(chǎng)發(fā)展速度和成熟度今后仍然將滯后于南方,而且差距會(huì)進(jìn)一步拉大。

  投資成份多,度假成份少

  根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù),文旅地產(chǎn)客戶(hù)多持有度假兼投資的置業(yè)理念。購(gòu)房的出發(fā)點(diǎn)是房?jī)r(jià)不會(huì)下跌,最注重產(chǎn)品是否有升值潛力,文旅地產(chǎn)“被承擔(dān)”了資產(chǎn)保值增值的功能。究其原因,是由于居民投資渠道有限,銀行存款量不斷刷新歷史記錄。

  因此文旅地產(chǎn)逐漸呈現(xiàn)平民化特征,更多的普通中產(chǎn)階級(jí)加入到文旅地產(chǎn)消費(fèi)群體中,十幾萬(wàn)的首付對(duì)于一二線(xiàn)城市的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)并不是遙不可及的門(mén)檻,特別是對(duì)于房產(chǎn)升值的普遍預(yù)期, 加速催使更多的中產(chǎn)階級(jí)成為來(lái)文旅地產(chǎn)的業(yè)主。

  兩極需求多,中間需求少

  文旅地產(chǎn)產(chǎn)品需求逐漸呈現(xiàn)兩級(jí)化,兩頭大、中間小的“啞鈴式需求分布”特征越來(lái)越明顯。從近期多個(gè)文旅地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看,最受市場(chǎng)歡迎的是低總價(jià)的小戶(hù)型產(chǎn)品,次之是200平米以上的大型別墅,而處于中間位置的大三居、大四居的平層產(chǎn)品反而市場(chǎng)反應(yīng)慘淡。

  從置業(yè)目的分析,面積60-70平米、總價(jià)30-40萬(wàn)左右的中小型公寓最適宜投資,也可以兼顧家庭度假功能,因而成為客戶(hù)首選。大型別墅多用于長(zhǎng)期度假居所或改建為會(huì)所等商務(wù)功能,也受到市場(chǎng)的歡迎。

  體驗(yàn)興趣多,觀光興趣少

  旅游消費(fèi)正處于由觀光游向休閑度假游轉(zhuǎn)變的過(guò)渡時(shí)期。雖然觀光型旅游仍然是主流,但這已不能滿(mǎn)足高端財(cái)富人群的休閑需求。趨勢(shì)總是由少數(shù)人引領(lǐng)的,而文旅地產(chǎn)置業(yè)的財(cái)富人群多屬于引領(lǐng)度假趨勢(shì)的這少部分人。在見(jiàn)多識(shí)廣之后,不再滿(mǎn)足于觀光,進(jìn)而追求更高層次的體驗(yàn)需求。

  因此,配置娛樂(lè)體驗(yàn)、健康體驗(yàn)、購(gòu)物體驗(yàn)、特色休閑體驗(yàn)等復(fù)合功能的文旅地產(chǎn)產(chǎn)品更受客戶(hù)青睞。

  文旅地產(chǎn)“八大”關(guān)鍵成功因素

  大盤(pán)

  沒(méi)有大盤(pán),難以成就文旅地產(chǎn)。

  文旅地產(chǎn)往往由于地段偏遠(yuǎn),交通生活的配套不完善,消費(fèi)者距離抗性明顯。如果項(xiàng)目沒(méi)有規(guī)模效應(yīng),就無(wú)法承擔(dān)高成本的配套建設(shè),即使好不容易催熟的區(qū)域也是為他人做嫁衣。除非采用縫隙戰(zhàn)略,選擇成熟區(qū)域內(nèi)大盤(pán)開(kāi)發(fā)商的周邊地帶快速開(kāi)發(fā),低價(jià)走量。但這種方式在城市住宅領(lǐng)域有成功案例,而在文旅地產(chǎn)領(lǐng)域很難執(zhí)行。除項(xiàng)目操作復(fù)雜外,來(lái)電來(lái)訪(fǎng)不足就已經(jīng)是難以解決的問(wèn)題。

  因此,做文旅地產(chǎn)要做好大盤(pán)長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)的準(zhǔn)備?梢圆捎孟雀s地、分期投資的方式解決一次性投資巨大的問(wèn)題。同時(shí),大規(guī)模文旅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要找準(zhǔn)長(zhǎng)期市場(chǎng)定位點(diǎn),綜合考慮區(qū)域和景觀資源的影響,例如迪拜、三亞、威海三地同為海景,但資源價(jià)值卻有天壤之別,假如三地項(xiàng)目定位超標(biāo)或不足均可能導(dǎo)致失敗,通常項(xiàng)目品質(zhì)定位不應(yīng)過(guò)高于所在區(qū)域的景觀品質(zhì)。從而以更穩(wěn)健的方式推進(jìn)旅游大盤(pán)開(kāi)發(fā)。

  大配套

  文旅地產(chǎn)消費(fèi)彈性大,客戶(hù)對(duì)于品質(zhì)的敏感度大大高于價(jià)格敏感度,亮點(diǎn)配套作為加分項(xiàng)目往往是促成項(xiàng)目成交的臨門(mén)一腳。

  文旅地產(chǎn)一定要重視以自建大配套彌補(bǔ)項(xiàng)目先天不足,以高品質(zhì)的配套帶動(dòng)項(xiàng)目升值。有價(jià)格測(cè)試表明,五星級(jí)酒店、高爾夫球場(chǎng)等高端對(duì)項(xiàng)目升值的帶動(dòng)作用可以達(dá)到30%左右。

  比較具有代表性的就是雅居樂(lè)采用高投入換大產(chǎn)出的方法,旗下清水灣項(xiàng)目規(guī)劃6個(gè)超五星級(jí)酒店、游艇碼頭、高爾夫球場(chǎng)等頂級(jí)配套,以復(fù)合式的多功能產(chǎn)品配置,驅(qū)動(dòng)度假旅游大盤(pán)開(kāi)發(fā)。

  盤(pán)點(diǎn)成功的文旅地產(chǎn)項(xiàng)目,無(wú)論是“三菜一湯”(景區(qū)、高爾夫、主題公園,溫泉)還是“六大引擎”(景區(qū)、酒店、溫泉、游艇、高爾夫、主題公園),核心配套無(wú)非是為了實(shí)現(xiàn)五大功能:

  一是住宿,通常都規(guī)劃多個(gè)星級(jí)酒店;

  二是觀景,往往以大范圍的自然景區(qū)為主,小范圍的項(xiàng)目景觀為輔;

  三是購(gòu)物,主題商業(yè)多兼顧生活配套和特色購(gòu)物體驗(yàn);

  四是休閑,多數(shù)旅游項(xiàng)目配備高爾夫球場(chǎng),而三亞半山半島配置游艇俱樂(lè)部等高端休閑業(yè)態(tài);

  五是特色體驗(yàn),即借當(dāng)?shù)禺a(chǎn)特色資源重新包裝開(kāi)發(fā)出亮點(diǎn),如萬(wàn)達(dá)西雙版納的秀場(chǎng)、杭州宋城的演藝等。最終通過(guò)上述五大功能的綜合搭配,構(gòu)建大配套體系,形成文旅地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聚合力。

  大資源

  文旅地產(chǎn)建立于資源基礎(chǔ)之上,資源挖掘或整合不足是目前多數(shù)文旅地產(chǎn)項(xiàng)目普遍面臨的問(wèn)題。從已有項(xiàng)目成功經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,有兩類(lèi)資源可以重點(diǎn)挖掘利用。

  一類(lèi)是自然景觀資源。能夠搶占一個(gè)區(qū)域最核心、最稀缺的景觀價(jià)值,是文旅地產(chǎn)項(xiàng)目后期成功的必要條件。例如恒大已在14個(gè)城市的資源區(qū)布局19個(gè)文旅地產(chǎn)項(xiàng)目,而萬(wàn)達(dá)也大規(guī)模開(kāi)發(fā)多個(gè)城市的文旅地產(chǎn)項(xiàng)目。當(dāng)然,在資源的選擇上要以景觀類(lèi)資源為主,因?yàn)楝F(xiàn)階段剛進(jìn)入休閑度假旅游階段,自然資源對(duì)文旅地產(chǎn)是驅(qū)動(dòng)價(jià)值仍然高于人文資源,像西安兵馬俑、某些古村落等人文資源尚無(wú)法構(gòu)成驅(qū)動(dòng)文旅地產(chǎn)的核心因素。

  另一類(lèi)是嫁接商務(wù)資源,會(huì)議驅(qū)動(dòng)的文旅地產(chǎn)一再驗(yàn)證了其巨大的價(jià)值,如博鰲論壇、昆明世博會(huì)等。結(jié)合會(huì)展產(chǎn)業(yè)鏈,有助于形成優(yōu)良的會(huì)展旅游氛圍,并且通過(guò)完善的基礎(chǔ)商業(yè)配套建設(shè),迅速提升區(qū)域價(jià)值能級(jí),從而對(duì)文旅地產(chǎn)項(xiàng)目形成長(zhǎng)期利好。

  大內(nèi)涵

  文旅地產(chǎn)的出路在于鮮明的主題,能夠讓人獲得精神上的享受和心理上的滿(mǎn)足。這是文旅地產(chǎn)形成特色競(jìng)爭(zhēng)力區(qū)隔的關(guān)鍵因素,也是最難以達(dá)成的領(lǐng)域。業(yè)內(nèi)也一直批判文旅地產(chǎn)項(xiàng)目大多內(nèi)涵不足,沒(méi)有靈魂,但目前仍然沒(méi)有出現(xiàn)幾個(gè)真正主題鮮明的項(xiàng)目。

  客觀來(lái)講,即使知道旅游文化對(duì)文旅地產(chǎn)的拉動(dòng)價(jià)值,而建設(shè)主題文化是投入大、見(jiàn)效慢的大工程,所以不管在主觀意愿還是客觀條件都存在一定門(mén)檻。

  但是,講故事、吃軟飯是文旅地產(chǎn)必不可少的功課,有些資源是可以進(jìn)行嫁接式的應(yīng)用,例如植入當(dāng)?shù)靥厣幕ㄟ^(guò)當(dāng)?shù)剌^有影響力的歷史、民俗等提升項(xiàng)目的價(jià)值品味,可以在項(xiàng)目舉辦有影響力的大型特色節(jié)慶活動(dòng),例如西雙版納的潑水節(jié)等少數(shù)民族文化嫁接。

  大整合

  文旅地產(chǎn)涉及范圍非常廣泛、關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜。房企承擔(dān)著品牌的塑造和管理、持有物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理、地區(qū)開(kāi)發(fā)各方利益的協(xié)調(diào)管理等重任。如果無(wú)法理順這些關(guān)系,文旅地產(chǎn)的深入開(kāi)發(fā)將會(huì)遇到瓶頸。需要充分整合各方資源才能保障順利開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)。

  除了政府、設(shè)計(jì)院等傳統(tǒng)地產(chǎn)的多個(gè)接口外,在內(nèi)部運(yùn)營(yíng)方面需要整合酒店運(yùn)營(yíng)商、主題公園運(yùn)營(yíng)商等合作資源,在外部資源導(dǎo)入方面需要整合旅行社、周邊景點(diǎn)等協(xié)同資源。

  為了確保長(zhǎng)周期、高投入的安全性,部分開(kāi)發(fā)商在投資初期便形成投資聯(lián)合體,整合多種強(qiáng)勢(shì)資源一同進(jìn)行開(kāi)發(fā)。例如萬(wàn)達(dá)和泛海、一方、億利、用友、聯(lián)想等集團(tuán)的合作,這種文旅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)聯(lián)合體在降低投資風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí),還可以利用多方資源助力土地資源獲取。

  大蓄客

  相對(duì)城市住宅而言,文旅地產(chǎn)絕對(duì)屬于窄眾客群,缺少客戶(hù)是項(xiàng)目常態(tài),因此要做好打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。文旅地產(chǎn)在銷(xiāo)售方面需要翻越兩座大山:一是大量蓄客,二是長(zhǎng)期續(xù)銷(xiāo)。

  今后文旅地產(chǎn)的蓄客必將是全國(guó)范圍內(nèi)的大蓄客,在爭(zhēng)取本地客戶(hù)的同時(shí),區(qū)域化乃至全國(guó)化營(yíng)銷(xiāo)能力將成為影響項(xiàng)目去化的關(guān)鍵。例如雖然文旅地產(chǎn)項(xiàng)目主要集中在3+2區(qū)域(三大經(jīng)濟(jì)圈,以及海南和云南),而項(xiàng)目客戶(hù)則來(lái)自于全國(guó)各地。像海南的客戶(hù)外地人比例就高達(dá)90%。

  因此,只有擴(kuò)大客源著力點(diǎn)、讓營(yíng)銷(xiāo)的觸角接觸到更多客群,才能盡快實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售。換句話(huà)說(shuō),異地布點(diǎn)的數(shù)量和拓展力度將決定文旅地產(chǎn)項(xiàng)目的去化速度。

  短期的客戶(hù)還可以想辦法爭(zhēng)取,但長(zhǎng)期的客戶(hù)從何而來(lái),如何保障銷(xiāo)售的可持續(xù)性?在廣布渠道的同時(shí),還需深挖老客戶(hù)資源,通過(guò)老帶新或重復(fù)購(gòu)買(mǎi)支撐長(zhǎng)期銷(xiāo)售,這是文旅地產(chǎn)操盤(pán)者需要重點(diǎn)關(guān)注的突破點(diǎn),進(jìn)而解決長(zhǎng)期續(xù)銷(xiāo)的問(wèn)題。

  大運(yùn)營(yíng)

  文旅地產(chǎn)的主體產(chǎn)品包含三個(gè)層面,第一層是可見(jiàn)的物業(yè),第二層是可感受的體驗(yàn),第三層是可升值的資產(chǎn)。任何一個(gè)層面的運(yùn)營(yíng)水平都會(huì)關(guān)系到文旅地產(chǎn)的成敗。

  文旅地產(chǎn)項(xiàng)目前期經(jīng)營(yíng)狀況的優(yōu)劣,對(duì)后期投資消費(fèi)者的信心也會(huì)發(fā)生關(guān)鍵性的影響。對(duì)于客戶(hù)而言,信心往往比折扣更重要。讓客戶(hù)看到資產(chǎn)升值的空間,不管是項(xiàng)目品牌還是企業(yè)品牌。資產(chǎn)升值是文旅地產(chǎn)的原點(diǎn),運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵是樹(shù)立客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的信心。因此,需要將長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)視為文旅地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品的有機(jī)組成部分,做好商業(yè)、酒店、主題公園等業(yè)態(tài)的運(yùn)營(yíng)。

  對(duì)比目前已運(yùn)營(yíng)的文旅地產(chǎn)項(xiàng)目,全面運(yùn)營(yíng)能力多成為最受詬病的短板。往往是大地產(chǎn)小旅游,旅游項(xiàng)目的互動(dòng)參與性差,人氣難以提升。擁有得天獨(dú)厚的優(yōu)質(zhì)自然景觀資源固然可貴,但更重要的是要強(qiáng)化客戶(hù)的參與體驗(yàn)感。

  對(duì)于一些有較強(qiáng)經(jīng)營(yíng)能力的房企而言,已經(jīng)非常注重文旅地產(chǎn)長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)中的后期利潤(rùn)價(jià)值,即不動(dòng)產(chǎn)的租賃經(jīng)營(yíng)、旅游產(chǎn)品的門(mén)票和輔助收入、商業(yè)配套設(shè)施的收入等,從而形成一個(gè)良好的產(chǎn)業(yè)鏈條,實(shí)現(xiàn)多元化的盈利模型,實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期獲益。

  大布局

  文旅地產(chǎn)由于上述固有特點(diǎn),往往要經(jīng)歷8-10年甚至更長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期。開(kāi)發(fā)周期的拉長(zhǎng),導(dǎo)致投資回收期的滯后,拉低企業(yè)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。因此,從房企項(xiàng)目整體配置來(lái)看,文旅地產(chǎn)應(yīng)屬于中長(zhǎng)期布局的一類(lèi)項(xiàng)目,需要搭配一些短平快的項(xiàng)目以提供現(xiàn)金流和短期利潤(rùn)。

  而對(duì)于更多的房企而言,文旅地產(chǎn)多屬機(jī)會(huì)型項(xiàng)目,如果可行性論證可行,可以權(quán)衡考慮進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)開(kāi)發(fā)。但前提是需要充分考慮能否承受大規(guī)模、長(zhǎng)周期的持續(xù)投入,方能在企業(yè)的大棋局下謹(jǐn)慎布下這枚重量級(jí)的棋子。

  來(lái)源:九龍辰品共享平臺(tái)

編輯:wangdc

分享到:
廣告
推薦閱讀
推薦樓盤(pán)

· 中?崭壑行 [順義區(qū)]

· 中海瀛海大都會(huì) [大興區(qū)]

· 珠江·峯匯國(guó)際 [昌平區(qū)]

· 新時(shí)代國(guó)際中心 [豐臺(tái)區(qū)]

· 金融街國(guó)際 [西城區(qū)]

· 京投萬(wàn)科西華府 [豐臺(tái)區(qū)]

· 華瑞大廈 [朝陽(yáng)區(qū)]

· 北京·壹號(hào)總部 [通州區(qū)]

· 萬(wàn)科·天空之城 [昌平區(qū)]

· 鴻坤·國(guó)際生物醫(yī)藥園 [亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)]

廣告
房訊推薦
熱點(diǎn)資訊
房訊網(wǎng)關(guān)于版權(quán)事宜聲明:


關(guān)于房訊-媒體報(bào)道-加盟房訊-廣告服務(wù)-友情鏈接-聯(lián)系方式
房訊網(wǎng) 版權(quán)所有 2001-2020
京ICP證100716號(hào)
廣告服務(wù):010-87768550 采編中心:010-87768660 技術(shù)支持:010-87769770