2019年廣州優(yōu)質寫字樓“成績單”出爐！

　　空置率再創(chuàng)新低，僅約5.4%，是國內四大一線城市中空置率最低的城市，北、上、深三城的數(shù)據(jù)均在10%以上。

　　廣州新中軸線之上，天河CBD匯聚高質量商務樓宇以及世界一流的文化設施，聚集了一大批世界知名企業(yè)，商業(yè)氛圍濃厚。

　　分析認為，廣州優(yōu)質寫字樓市場的年度成績，受益于城市高質量發(fā)展、營商環(huán)境改革不斷深度等多重因素疊加效力。

　　空置率創(chuàng)歷史新低，優(yōu)質寫字樓含金量高

　　國際商業(yè)地產服務和投資機構世邦魏理仕的統(tǒng)計顯示，2019年廣州優(yōu)質寫字樓新項目理想的預租表現(xiàn)帶動全市吸納，年末空置率為5.4%，同比下降0.3個百分點，繼2018年后，再一次創(chuàng)下自2000年以來的新低記錄，特別是在琶洲商圈，空置率從2018年年底19.6%降至6.9%。

　　國際房地產服務商戴德梁行《2019年廣州房地產市場回顧與展望》的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在租賃成交上，2019年珠江新城及琶洲分別以42.5%及40.2%的面積占比，名列前茅。TMT行業(yè)、以及以律師事務所為首的專業(yè)服務業(yè)租賃表現(xiàn)活躍，主導了甲級寫字樓的租賃成交。值得關注的是，金融業(yè)租賃占比較2018年提高10.9個百分點，保險公司及證券公司動作頻頻。

　　戴德梁行華中區(qū)研究部助理董事及主管袁雪玲認為，憑借高度集中的經(jīng)濟資源、優(yōu)越的地理位置及成熟的商務配套，廣州珠江新城商圈最受金融企業(yè)青睞。2016年至2019年前三季度，新租和搬遷至珠江新城商圈的金融企業(yè)成交面積占比逾七成。

　　天河CBD匯聚了142家世界500強企業(yè)設立的201家項目機構、13家跨國公司總部、20家境內500強企業(yè)以及廣州市認定的470家總部企業(yè)中的109家，總部效應和財稅貢獻在全市首屈一指。據(jù)統(tǒng)計，2018年天河CBD建成區(qū)每平方公里GDP高達265億元。截至2018年，天河CBD年稅收超億元的大廈有62棟，占比超過該區(qū)域甲級寫字樓的一半。

　　2019年6月，國內規(guī)模最大、區(qū)域影響力最強的金融交易博覽會——第八屆中國（廣州）國際金融交易·博覽會在廣州舉行。

　　近年崛起的新興商圈琶洲，以11%的租賃成交占比位居第二。與珠江新城不同的是，金融企業(yè)在琶洲的成交面積普遍較大，2016年至2019年前三季度單宗成交的平均租賃面積逾2000平方米，是珠江新城的1.5倍。

　　宏觀上看，2019年市場整體供需平衡，2019年廣州共三個新增甲級寫字樓項目入市，分別為位于琶洲的廣州報業(yè)文化中心、位于國際金融城的金融城綠地中心和位于珠江新城的天德廣場，共計新增寫字樓面積約25萬平方米。截至2019年末，全市甲級寫字樓總存量同比上升5%至524萬平方米。

　　分析：廣州2019年GDP增速喜人，消費能力強

　　廣州寫字樓市場表現(xiàn)為何如此亮眼？有分析指出，廣州去年甲級寫字樓空置率較低與宏觀環(huán)境有關。2019年，廣州經(jīng)濟形勢良好，前三季度廣州GDP增速為6.9%，跑贏其他三個一線城市，同時前三季度社會消費品零售總額高達7347億元，增速8.2%。高端專業(yè)服務業(yè)加快發(fā)展，活躍了寫字樓市場，全年需求持續(xù)旺盛。

　　在粵港澳大灣區(qū)發(fā)展框架下，廣州向著全球重要交通樞紐邁進，規(guī)劃并投入建設多個關鍵交通樞紐，大幅拉開城市發(fā)展格局。未來隨著包括廣州南站、白云站、廣州北站及南沙等多個樞紐的成熟與崛起，將為片區(qū)協(xié)同發(fā)展提供強勁動力。而在帶動區(qū)域升值、優(yōu)化產業(yè)結構、加速人口導入及完善城市功能上大有可為的TOD，或將成為下一個“掘金”熱。

　　全國大宗物業(yè)投資市場（單宗成交金額1億元以上）中，2019年錄得廣州商業(yè)地產市場共16宗大宗交易，成交總額為111億元。在成交的物業(yè)類型中，寫字樓以成交金額占比逾7成，衛(wèi)冕投資者最喜愛的物業(yè)。新興區(qū)域被看好，黃埔區(qū)去年迎來大爆發(fā)，共錄得八宗成交，交易總額占全市的57%。產業(yè)實力雄厚的黃埔作為全市經(jīng)濟體量第二大的行政區(qū)，對產業(yè)載體的需求保持旺盛，寫字樓及工業(yè)物業(yè)都是投資者關注的重點。如緊靠未來發(fā)展核心國際金融城的魚珠港，2019年共錄得四棟寫字樓易手，成交金額共39億元。

　　對于金融行業(yè)來說，廣州作為一線城市及大灣區(qū)核心城市之一，金融業(yè)發(fā)展水平較成熟，并擁有良好的營商環(huán)境，成為眾多外資金融機構進入中國市場的選擇。當下，廣州已吸引130多個國家和地區(qū)的投資者前來投資興業(yè)，301家世界500強企業(yè)在廣州投資發(fā)展。

　　從2018年10月被稱作廣州營商環(huán)境改革1.0版的《廣州市營商環(huán)境綜合改革試點實施方案》印發(fā)，提出8個方面43項改革措施；到2019年4月被稱作廣州營商環(huán)境2.0版的《廣州進一步優(yōu)化營商環(huán)境的若干措施》出臺，再到《廣州市推動現(xiàn)代化國際化營商環(huán)境出新出彩行動方案》，廣州在不到1年的時間，大動作連連，為不斷推動營商環(huán)境綜合改革注入新動能。2019年12月，中國社科院發(fā)布《中國營商環(huán)境與民營企業(yè)家評價調查報告》，廣州營商環(huán)境綜合評分在全國排名第一。

　　營商環(huán)境改革扎實推進，對激發(fā)市場活力發(fā)揮了積極作用，也同時帶動了優(yōu)質寫字樓的需求。

　　展望：新供應入市釋放需求，總體租金將保持平穩(wěn)

　　2019年12月1日，廣州實施《商務樓宇等級評定規(guī)范》，超甲級、甲級商務寫字樓評定工作開展在即，將促進商務樓宇規(guī)范化、品質化、高端化，發(fā)揮商務寫字樓作為招商載體的重要作用，推動廣州市樓宇經(jīng)濟的發(fā)展。

　　2020年1月，廣州制定《廣州市對標國際先進水平 全面優(yōu)化營商環(huán)境的若干措施》，啟動營商環(huán)境3.0改革，構建適宜開放和創(chuàng)新的國際一流營商環(huán)境，打造全球企業(yè)投資首選地和最佳發(fā)展地。

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　　在規(guī)劃及政策利好下，第一太平戴維斯認為，廣州將繼續(xù)是投資者布局灣區(qū)的主要關注城市之一。預計2020年，廣州寫字樓投資市場仍將保持活躍。

　　萊坊董事及上海&北京研究及咨詢部主管楊悅晨在談及2020甲級寫字樓表現(xiàn)時表示：“預計2020年市場租賃需求將集中在少數(shù)傳統(tǒng)熱點行業(yè)和受政策和財政支持的新興產業(yè)，例如高端金融、先進制造業(yè)以及前沿科技的人工智能、新能源開發(fā)等�！�

　　世邦魏理仕華南顧問及交易服務辦公樓部主管程志文表示：“展望2020年，預計將有接近90萬平方米的新供應入市，供應分布在琶洲、金融城等新興區(qū)域。新增的辦公面積有利于釋放蟄伏的升級、擴張需求，促進吸納，支撐總體租金保持平穩(wěn)，供應稀缺、進駐率高位的核心商務區(qū)租金或有回暖�！�

　　戴德梁行預測，未來5年廣州甲級寫字樓新增供應共318.9萬平方米，將集中在琶洲及國際金融城商圈，兩者占比分別高達62%及23%。戴德梁行華中區(qū)研究部助理董事及主管袁雪玲表示，長期看來，利好政策不斷，寫字樓租需求穩(wěn)中有升，租戶結構在行業(yè)調整洗牌后，更趨健康，現(xiàn)代服務業(yè)、新興產業(yè)將成為優(yōu)質寫字樓背后的強大支撐力。

　　來源：廣州日報

編輯：wangdc