“居家辦公既不用化妝，也不用天天面對堵車，比去公司現(xiàn)場舒服多了�！彪娮又Ц镀髽I(yè)Paypal風控部門的一名女性員工對第一財經(jīng)記者說。不僅如此，為繼續(xù)防控疫情，她所在的部門已將居家辦公的期限延至10月，而且不排除繼續(xù)延長的可能。
軟件開發(fā)商GitLab的遠程軟件開發(fā)主管墨菲（Darren Murph）表示，現(xiàn)在所經(jīng)歷的還不是真正意義上的遠程工作，而是因疫情不得不實行的居家工作，但正因如此，公司逐漸意識到分散的勞動力是一種更為高效和創(chuàng)造性的業(yè)務(wù)方式，從而大大加速了遠程工作化的升級進程。
傳統(tǒng)意義上，商業(yè)地產(chǎn)通常被認為是風險較低的資產(chǎn)類別：租金收益率穩(wěn)定、波動率小，因此常年受到各大投資機構(gòu)包括各國主權(quán)基金、養(yǎng)老保險基金的青睞。
但一場突如其來的新冠肺炎疫情改變了一切，大量租戶無力支付租金讓部分商業(yè)地產(chǎn)投資者遭遇“滑鐵盧”，進退維谷——如果賣掉地產(chǎn)必須要接受大幅折價，而繼續(xù)持有則不得不承擔長期沒有收益的風險。
亞洲房產(chǎn)科技集團居外IQI執(zhí)行主席奇米爾（Georg Chmiel）對第一財經(jīng)記者表示，商業(yè)地產(chǎn)的收益主要就是靠固定的租金收入，因此此次疫情，包括未來可能發(fā)生的類似疫情都會給商業(yè)地產(chǎn)帶來深刻的影響。特別是人群密集型地產(chǎn)，比如寫字樓、購物中心、酒店、養(yǎng)老中心等都很“受傷”；但另一方面，疫情對倉儲、廠房和數(shù)據(jù)中心等的影響則較小。
居家辦公將成新潮流？
為減少疫情傳播途徑，年初至今不少公司都要求員工居家辦公，這或許不僅是暫時現(xiàn)象，而是有可能成為“新常態(tài)”——特別是在互聯(lián)網(wǎng)科技公司，此趨勢顯得尤為明顯。
5月底，臉書（Facebook）公司CEO扎克伯格宣布一項計劃，將在未來十年內(nèi)調(diào)整業(yè)務(wù)配置，從而使其4.5萬員工中的50%能夠在家工作；無獨有偶，同期社交媒體企業(yè)Twitter也發(fā)表了類似聲明稱，允許員工無限期居家辦公；跨境電商Shopify也表示將讓更多員工進行遠程工作。
美國計算機行業(yè)協(xié)會（CompTIA）對200多家科技公司的最新調(diào)查顯示，其中80%的企業(yè)技術(shù)供應(yīng)商表示，4月份有合作客戶向他們購買了通訊協(xié)作軟件及相關(guān)的遠程工作工具；3月份時，該比例為76%。
領(lǐng)英（LinkedIn）公司的首席經(jīng)濟學家金布拉夫（Karin Kimbrough）最近在一次網(wǎng)絡(luò)會議上也稱，4月份，LinkedIn記錄的遠程職位發(fā)布量環(huán)比增長了28％，使用“遠程”或“在家工作”的搜索量則環(huán)比增長了42％。
美國Realogics蘇富比國際地產(chǎn)公司總裁兼CEO瓊斯（Dean Jones）對第一財經(jīng)記者表示，以西雅圖地區(qū)為例，自疫情發(fā)生以來，客戶對私人島嶼或者擁有較大私人庭院的別墅興趣大幅增加，因為當居家工作變得流行，他們需要更大的空間——在和家人相處的同時，也不至于影響正常工作。
美國格威（房地產(chǎn)）咨詢公司（Fortune Gateway）董事長陳宏明（Eric Chen）在接受第一財經(jīng)記者采訪時也稱，隨著居家辦公越來越流行，對于郊區(qū)住宅的確是利好，而對寫字樓而言則是利空。
不過，陳宏明認為：“現(xiàn)在階段還很難說，這個趨勢對住宅對市區(qū)的房產(chǎn)價格會有多大影響。城市中央商務(wù)區(qū)（CBD）的功能有很多，寫字樓提供辦公地點只是其中之一。唯一能確定的是，這個趨勢對住宅價格的影響會比寫字樓小很多。”
激進投資者已做空房地產(chǎn)信托公司
不過有趣的是，個別激進的投資者已經(jīng)開始做空那些重倉大都市寫字樓的房地產(chǎn)基金、信托公司。
Land & buildings投資管理公司創(chuàng)始人兼CEO 利特（Jonathan Litt）5月份公開表示，旗下的對沖基金已在做空帝國房地產(chǎn)信托（NYSE: ESRT）、SL綠色房地產(chǎn)（NYSE: SLG）和沃納多房地產(chǎn)信托（NYSE: VNO）。利特認為，上述三家公司的利潤都過于依賴位于紐約的辦公物業(yè)租金收入。
“紐約的寫字樓市場正在經(jīng)歷一場生存風暴，而帝國房地產(chǎn)信托公司將首當其沖。”利特如此表示。
從股價表現(xiàn)看，利特的觀點不無道理，年初至今這三家公司的股價最大跌幅均超過了50%，均輸于美股大盤，而近兩個月的反彈力度也明顯不如同期標普500指數(shù)，而帝國房地產(chǎn)信托正是股價表現(xiàn)最糟的那只。
不過隨著上周五美國非農(nóng)數(shù)據(jù)意外見好，本周股價有所反彈，但漲勢能否持續(xù)，有待觀察。
談及寫字樓，曼哈頓無疑是頂尖的黃金地段。這里是世界上摩天大樓最集中的地區(qū)，匯集了世界500強中絕大部分公司的總部，還是聯(lián)合國總部的所在地，也有驅(qū)動全球金融流動的華爾街、紐約證券交易所和納斯達克。
曼哈頓也是一個觀察商業(yè)地產(chǎn)的窗口。房地產(chǎn)管理咨詢公司仲量聯(lián)行（JLL）的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度曼哈頓寫字樓的租賃量與過去10年的均值相比下降了47%，而第二季度的表現(xiàn)預計將更糟。據(jù)紐約當?shù)孛襟w報道，該市許多零售租戶過去兩個月都沒有支付租金，而且即使商業(yè)活動恢復，多數(shù)商家也不會考慮將來續(xù)簽（現(xiàn)有的）租賃協(xié)議。
房地產(chǎn)咨詢公司高緯環(huán)球的歷史數(shù)據(jù)表明，在經(jīng)濟衰退期間，曼哈頓寫字樓的空置率往往會飆升，而令人擔憂的是，早在2019年初，空置率其實已呈上升趨勢，疫情更是帶來了“致命一擊”。
Whalen全球咨詢公司董事長沃倫（R. Christopher Whalen）在一篇文章中預測：“未來幾年商業(yè)房地產(chǎn)的世界將會非�？膳�。違約率可能遠遠超過1990年代的峰值水平�！�
不僅是美國，英國房地產(chǎn)投資機構(gòu)的日子也不好過。安本資產(chǎn)管理旗下的英國商業(yè)地產(chǎn)公司（UKCM）目前管理的一只近7億英鎊（約合62.8億元人民幣）的房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），在英國因疫情而封鎖期間，該信托僅收回了68%的租金，這使得其被迫將股息減半，并出售了部分資產(chǎn)——包括位于倫敦金融城的寫字樓——來減輕現(xiàn)金流的壓力。該基金管理者富爾頓（Will Fulton）稱，未來投資重點將轉(zhuǎn)向?qū)W生宿舍，尤其是那些不會過分依賴國際學生的大學。
危機過后，是晴還是雨？
這波由疫情引發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)危機，還將持續(xù)多久呢？穆迪分析公司高級經(jīng)濟學家丹納姆（Barbara Byrne Denham）認為，飆高的失業(yè)率不可能一下子恢復到疫情發(fā)生前，至少要到2021年末至2022年初才能看到商業(yè)地產(chǎn)的復蘇。
世邦魏理仕（CBRE）全球首席經(jīng)濟學家理查德·巴克漢姆（Richard Barkham）表示，工業(yè)和物流地產(chǎn)將快速反彈，但大多數(shù)商業(yè)領(lǐng)域房產(chǎn)的復蘇將十分緩慢，比如寫字樓和零售、購物中心可能需要兩三年才能重新站起來。
至于越來越流行的遠程辦公是否會導致寫字樓從此之后“無人問津”？Everest醫(yī)療物業(yè)公司創(chuàng)始人林恩（David Lynn）認為，這不太可能發(fā)生。他在一場業(yè)內(nèi)討論會上稱：“公司不會輕易放棄已租賃的空間，它們只會以不同的方式使用這個空間�？偸怯行枰玫睫k公室空間的時候�！�
德國德昇地產(chǎn)有限公司（Sun Immobilien GmbH）總經(jīng)理孫楊則對第一財經(jīng)記者表示，在德國，還沒有出現(xiàn)類似于美國硅谷的趨勢。
他說道：“德國沒有美國那么多影響力巨大的互聯(lián)網(wǎng)科技公司，德國的數(shù)字化程度也遠遠落后于中美，之前疫情高峰期，大量企業(yè)員工居家開視頻會議，導致了德國網(wǎng)絡(luò)帶寬面臨巨大的超載壓力。德國社會想要實現(xiàn)普遍的遠程化辦公，還有很長的路要走，不僅是在技術(shù)上，在觀念上也是如此。”
IQI澳大利亞珀斯分行董事總經(jīng)理Lily Chong也對第一財經(jīng)記者表示，毫無疑問，新冠肺炎病毒疫情給社會帶來了不可避免的影響，甚至改變了人們未來的工作方式。據(jù)當?shù)孛襟w報道，目前已有近半的澳大利亞人士表示自己正因疫情而居家辦公。
不過Lily Chong稱，在西澳地區(qū)，并未出現(xiàn)大戶型住宅需求快速攀升的情況。這或許跟當?shù)氐慕?jīng)濟以機械、冶金、造船、石油煉制、食品和木材加工等為主有關(guān)，與互聯(lián)網(wǎng)科技業(yè)相比，傳統(tǒng)工業(yè)更需要員工現(xiàn)場辦公。
Lily Chong認為，現(xiàn)在很難對疫情給商業(yè)地產(chǎn)帶來的整體影響作出定論，因為一切仍在劇烈變動之中。她說：“就我個人而言，我相信人與人之間的聯(lián)系，以及面對面工作對團隊的價值，這些都會支撐對辦公空間的持續(xù)需求——CBD寫字樓空無一人的情形不會發(fā)生�！�
來源：第一財經(jīng)
編輯：wangdc
