8月27日，房地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行發(fā)布《領(lǐng)航“后疫情時(shí)代”：解構(gòu)北京辦公樓市場(chǎng)》白皮書(shū)。仲量聯(lián)行認(rèn)為，在科技、醫(yī)療、金融等受益于疫情的新興產(chǎn)業(yè)所帶來(lái)的動(dòng)能需求的助推下，北京辦公樓市場(chǎng)最快在2021年底企穩(wěn)。
《白皮書(shū)》指出，歷經(jīng)近十年的強(qiáng)勁發(fā)展，北京新落成辦公樓宇入市首年的去化比例平均可以達(dá)到75%，這主要?dú)w功于企業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)迅猛，租金支付能力強(qiáng)。然而，行至2019年，受宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力凸顯等因素影響，動(dòng)能需求對(duì)北京辦公樓市場(chǎng)的拉抬作用日趨乏力，當(dāng)年凈吸納量還不到10萬(wàn)平方米，同比大跌80%，在空置率升至11.3%的同時(shí)，租金也停止了逐年增長(zhǎng)的腳步，甚至首次錄得4.0%降幅。
今年以來(lái)，新冠肺炎疫情快速蔓延至世界各地，包括北京在內(nèi)，全球主要城市紛紛進(jìn)入“居家避疫”模式，辦公樓市場(chǎng)面臨前所未有的挑戰(zhàn)。仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽(yáng)預(yù)計(jì)，受疫情影響，今年的凈吸納量將降至7.5萬(wàn)平方米，但當(dāng)前市場(chǎng)所面臨的壓力仍在可以承受的范圍之內(nèi)。
米陽(yáng)解釋說(shuō)，在北京市場(chǎng)上，半數(shù)以上的辦公樓需求都是由央企、國(guó)企、跨國(guó)公司和知名私企所構(gòu)成的“基石需求”，此類(lèi)需求風(fēng)險(xiǎn)度低、穩(wěn)定性高，足以對(duì)市場(chǎng)形成有力支撐，保證市場(chǎng)在相對(duì)平穩(wěn)的區(qū)間內(nèi)運(yùn)行。
動(dòng)能需求行業(yè)來(lái)源的地理分布特征，也預(yù)示著中關(guān)村和金融街這兩個(gè)政策驅(qū)動(dòng)型子市場(chǎng)將是引領(lǐng)未來(lái)租金回升的領(lǐng)頭羊。
根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，受益于穩(wěn)定的剛性需求，金融街區(qū)域的租金20年來(lái)僅在2009年因全球金融危機(jī)經(jīng)歷過(guò)一次下降，降幅也僅在5%以?xún)?nèi)；而中關(guān)村區(qū)域在市場(chǎng)低迷時(shí)期的租金降幅同樣在5%之內(nèi)。與之相對(duì)的是，在CBD、東二環(huán)、東長(zhǎng)安街、第三使館區(qū)等市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)型子市場(chǎng)，面對(duì)空置率上升，業(yè)主往往會(huì)迅速下調(diào)租金，最高降幅甚至達(dá)到過(guò)15%。因此，市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)型子市場(chǎng)或?qū)⒚媾R更大的租金下行壓力。
《白皮書(shū)》調(diào)研顯示，短期來(lái)看，業(yè)主方和租戶(hù)方普遍認(rèn)為今年將出現(xiàn)5%至10%的租金降幅。而對(duì)于市場(chǎng)的長(zhǎng)期趨勢(shì)，各方則分歧嚴(yán)重：樂(lè)觀者認(rèn)為市場(chǎng)在今年年底就將迎來(lái)復(fù)蘇；而近半數(shù)（44%）受訪者預(yù)計(jì)市場(chǎng)將于2021年底回暖；更有32%的受訪者表示反彈要等到2022年甚至更晚之后。仲量聯(lián)行認(rèn)為，隨著疫情和經(jīng)濟(jì)放緩的影響逐步消散，北京辦公樓市場(chǎng)租金的跌勢(shì)預(yù)計(jì)將延續(xù)至2021年底至2022年初，在經(jīng)過(guò)2022和2023兩年的穩(wěn)定期之后，更多動(dòng)能需求的涌入將推動(dòng)租金于2024年重返上行周期。
仲量聯(lián)行華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩展望道：“有堅(jiān)實(shí)可靠的基石需求作基礎(chǔ)，有全國(guó)科技創(chuàng)新中心和國(guó)家金融管理中心兩大城市定位對(duì)動(dòng)能需求的驅(qū)動(dòng)，隨著北京持續(xù)擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放和改善營(yíng)商環(huán)境，在環(huán)球度假區(qū)、冬奧會(huì)等重點(diǎn)項(xiàng)目和重大活動(dòng)的加持下，包括辦公樓在內(nèi)的北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)終將克服當(dāng)前的困難，實(shí)現(xiàn)更高質(zhì)量、更可持續(xù)的發(fā)展。
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