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廣州甲級寫字樓存量超500萬平 空置率創(chuàng)三年新高
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2021-1-27 15:40:34
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[提要]2020年全年廣州甲級寫字樓市場共有5個(gè)新增項(xiàng)目入市,新增供應(yīng)量約為56萬平方米,同比上升66%,其中四季度一個(gè)項(xiàng)目入市帶來8.5萬平方米的新增。截至12月末,廣州甲級寫字樓市場總存量達(dá)到550.7萬平方米,其中珠江新城以51.5%的存量占比居全市之首,琶洲新增供應(yīng)量增長速度最快。

  過去一年,全國乃至全球發(fā)展都因疫情影響而放緩,大到社會(huì)秩序、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、商業(yè)市場,小到居民生活、衣食住行,都受到不小的影響。廣州作為中國通往世界的南大門,粵港澳大灣區(qū)、泛珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市,在這樣的形勢下寫字樓市場表現(xiàn)如何?2021年又將呈現(xiàn)哪些趨勢?

  據(jù)廣州市統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù),四季度全市生產(chǎn)與消費(fèi)持續(xù)回暖,工業(yè)生產(chǎn)繼續(xù)提升,服務(wù)業(yè)加速回暖;固定資產(chǎn)投資提速,房地產(chǎn)開發(fā)投資增長加快,經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步回升勢頭向好。2020年11月、12月,廣州又相繼印發(fā)《廣州市天河區(qū)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的若干政策意見》及《廣州市差別化入戶市外遷入管理辦法》征求意見通告,人才企業(yè)兩手抓。

  一方面大力支持金融業(yè)、高端專業(yè)服務(wù)業(yè)、數(shù)字文化產(chǎn)業(yè)等重點(diǎn)企業(yè)的落戶,給予優(yōu)質(zhì)企業(yè)落戶獎(jiǎng)勵(lì);另一方面進(jìn)一步降低人才落戶門檻,加大對高質(zhì)量人才與高科技產(chǎn)業(yè)的引入,刺激相關(guān)行業(yè)在廣州的發(fā)展,進(jìn)一步帶動(dòng)寫字樓市場需求。

  回顧2020年年,雖然上半年受疫情影響嚴(yán)重,但下半年隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇與穩(wěn)定,廣州寫字樓市場逐步恢復(fù)。寫字樓租金上半年跌幅明顯,下半年已逐漸收窄;整體空置率、平均租金跌幅在一線城市中均保持最低。TMT、金融業(yè)及專業(yè)服務(wù)的租賃需求穩(wěn)居前三;一手市場總體網(wǎng)簽量同比增13.4%,價(jià)升18.4%,市場逐步回溫;寫字樓大宗交易下半年整體成交47.1萬平方米,占2020年全年成交近80%,整棟購置案例貫穿全年。

  甲級寫字樓存量超500萬 新經(jīng)濟(jì)企業(yè)需求持續(xù)活躍

  據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示,2020年全年廣州甲級寫字樓市場共有5個(gè)新增項(xiàng)目入市,新增供應(yīng)量約為56萬平方米,同比上升66%,其中四季度一個(gè)項(xiàng)目入市帶來8.5萬平方米的新增。截至12月末,廣州甲級寫字樓市場總存量達(dá)到550.7萬平方米,其中珠江新城以51.5%的存量占比居全市之首,琶洲新增供應(yīng)量增長速度最快。

數(shù)據(jù)來源:第一太平戴維斯

  租賃需求方面,TMT和金融業(yè)為全年兩大主力,新經(jīng)濟(jì)企業(yè)租賃需求也保持著較高的活躍度,租賃成交占年內(nèi)全市整體成交面積的30%。專業(yè)服務(wù)類與房地產(chǎn)企業(yè)在第四季度的市場表現(xiàn)尤為亮眼,建信金融科技、廣東懿德集團(tuán)、Market Pioneer、嘉實(shí)基金幾家公司在珠江新城新租共計(jì)超一萬平方米的辦公空間,其中建信金融科技一家就貢獻(xiàn)了廣州國際金融中心6500平方米的新租面積。

  寫字樓空置率創(chuàng)三年新高 珠江新城、琶洲備受關(guān)注

  截至四季度末,廣州甲級寫字樓市場平均租金為166.4元/平方米/月,環(huán)比下跌0.9%,同比下4.6%;全市寫字樓整體空置率10.2%,為近三年高點(diǎn),同比上升3.2%,但依然是四個(gè)一線城市中最低。

廣州甲級寫字樓租金指數(shù)

數(shù)據(jù)來源:第一太平戴維斯

  幾個(gè)子市場中,珠江新城租金指數(shù)下跌最嚴(yán)重,同比下跌6.1%至185.9元/㎡/月,但也因?yàn)樽饨鸬南抡{(diào)使得珠江新城的空置率一直處于較低水平。租金水平持續(xù)下跌的主要原因之一在于,不少業(yè)主以適當(dāng)降租或提供更長免租期等方式挽留或吸引租戶,降低空置率。

  但即使珠江新城租金跌得再狠,它還是以279元/月/平方米的價(jià)格位居在日前仲量聯(lián)行發(fā)布的《中國最貴辦公樓市場租金排名》中位列全國第四,“廣州第一CBD”名副其實(shí)。

數(shù)據(jù)來源:仲量聯(lián)行

  琶洲板塊從四季度起,已經(jīng)進(jìn)入供應(yīng)高峰期,受大量新增入市的影響,琶洲寫字樓四季度空置率環(huán)比上升7%,達(dá)到14%。預(yù)計(jì)2021年第一季度全市將迎來近30萬平方米的新增供應(yīng),分別位于珠江新城、天河北及琶洲。大量新增導(dǎo)致市場去化壓力增加,這些區(qū)域空置率或?qū)⒊掷m(xù)上升。

  但從58同城、安居客寫字樓租賃搜索熱度來看,琶洲所在的海珠區(qū)熱度一直處于全市前四,熱度不減。而琶洲充裕的供應(yīng)后續(xù)也將吸引其他區(qū)域老舊寫字樓租戶的搬遷與升級。

  此外,相較于第三季度,天河、白云、番禺、海珠四個(gè)區(qū)域均持續(xù)了上一季度的租賃搜索熱度,而黃埔區(qū)則憑借集“黃埔臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)+第二CBD+數(shù)字經(jīng)濟(jì)”三大概念于一身的魚珠港的快速成熟,搜索熱度上升超過越秀。

  租賃面積需求上,四季度500㎡以上的寫字樓租賃面積在魚珠、珠江新城、體育中心等熱門板塊的搜索量占比上升。這主要是因?yàn)榇笮蛧蟆⒔鹑跈C(jī)構(gòu)因市場和政策影響,全年租賃需求相對穩(wěn)健,四季度市場進(jìn)一步恢復(fù)之后其擴(kuò)張現(xiàn)象更明顯,且它們的需求多為市內(nèi)核心片區(qū)、熱門商圈較大面積的優(yōu)質(zhì)辦公空間,導(dǎo)致以珠江新城CBD為首的熱門板塊大面積寫字樓搜索熱度的上漲。

  一手成交量黃埔區(qū)居榜首 大宗交易活躍度穩(wěn)步回升

  一手寫字樓市場,截止12月底全市新增供應(yīng)75.04萬平方米,同比增長79.7%,其中8成集中在黃埔、南沙、海珠及花都區(qū);成交65.01萬平方米,同比上升13.4%;平均售價(jià)為41,617元/平方米,環(huán)比上升2.6%。

  其中黃埔、番禺網(wǎng)簽量合計(jì)占全市60%,去化周期僅14個(gè)月。黃埔區(qū)以20.81萬平方米的面積居全市首位,同比增加70.0%;番禺區(qū)次之?v觀整個(gè)市場,像金融城、琶洲西區(qū)等新興商務(wù)區(qū)的銷售型寫字樓項(xiàng)目還是受買家青睞,天河北等地段優(yōu)越的中央商務(wù)區(qū)在第四季度也都開始對外散售優(yōu)質(zhì)寫字樓,進(jìn)一步引發(fā)市場關(guān)注。

  一手市場逐步回溫,大宗交易活躍度也穩(wěn)步回升。2020年全年廣州商業(yè)地產(chǎn)大宗交易成交額達(dá)到219億元。其中廣州東升集團(tuán)收購琶洲西區(qū)4.4萬平方米的TCL大廈東塔,珠光控股集團(tuán)9億收購廣州珠光集團(tuán)天河區(qū)商辦用地剩余的49%股權(quán)受到不少關(guān)注。

大宗交易主要城市表現(xiàn)

數(shù)據(jù)來源:戴德梁行

  縱觀全年大宗交易,成交的物業(yè)類型還是以辦公及商業(yè)物業(yè)為主,其中自用型辦公的成交增幅較大。而數(shù)字經(jīng)濟(jì)、宅經(jīng)濟(jì)等新經(jīng)濟(jì)形態(tài)的出現(xiàn),也使得數(shù)據(jù)中心、倉儲(chǔ)物流成為新的投資熱點(diǎn)。

  供應(yīng)高峰去化壓力增大 產(chǎn)業(yè)升級樓宇格局重構(gòu)

  據(jù)多家業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)預(yù)測,廣州將于2021及2022年迎來新增供應(yīng)高峰,兩年年均供應(yīng)總量將超過百萬平方米,新增供應(yīng)以總部項(xiàng)目為主。屆時(shí)市場進(jìn)入供過于求階段,空置率或?qū)⑴噬,租金預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)下跌。

  此外,未來廣州樓宇經(jīng)濟(jì)格局也將重構(gòu)。統(tǒng)計(jì)顯示當(dāng)前廣州高端寫字樓主要集中在天河區(qū)、越秀區(qū)。但隨著琶洲人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)的成熟,阿里巴巴、騰訊、小米、歡聚時(shí)代、唯品會(huì)等眾多互聯(lián)網(wǎng)巨頭總部的落戶建成,“總部經(jīng)濟(jì)”的加持勢必進(jìn)一步加快琶洲CBD的成熟。

  總得來說,2021年廣州寫字樓市場依然值得報(bào)以期許。

  其一,縱觀2020年無論是存量還是空置率,廣州都是全國一線城市中最低的,供求關(guān)系上有一定的彈性空間;

  其二,廣州新公布的“十四五”規(guī)劃也已明確指出,未來將遵循琶洲人工智能與數(shù)字經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)“一核引領(lǐng)”,東部、南部創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)“兩極帶動(dòng)”的發(fā)展路線,壯大戰(zhàn)略性新興支柱產(chǎn)業(yè),加快發(fā)展戰(zhàn)略性新興優(yōu)勢產(chǎn)業(yè),實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級;

  其三,經(jīng)國務(wù)院同意,證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)設(shè)立廣州期貨交易所,這將極大助力廣州實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)的建設(shè)。

  自身巨大的發(fā)展?jié)摿ν饧诱攮h(huán)境的加持,相信2021年廣州寫字樓市場將迸發(fā)新的活力,帶來更多驚喜,讓我們一起拭目以待。

  來源:58商鋪寫字樓

編輯:wangdc

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