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張海:優(yōu)化城市功能,合理發(fā)展商辦
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2020-1-19 10:54:51
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[提要]正在召開的2020年上海兩會期間,上海市政協(xié)委員、萬科集團合伙人、上海區(qū)域首席執(zhí)行官CEO張海提交了一份《關(guān)于優(yōu)化城市功能結(jié)構(gòu),合理發(fā)展商辦物業(yè)的建議》。

  近年來,上海寫字樓市場租賃情緒趨弱,表現(xiàn)在:一方面,全市甲級寫字樓吸納量下降,平均空置率升至17.5%,尤其局部核心地區(qū)空置率一度突破20%,2019年末數(shù)個新增項目上市延期,暫緩供應(yīng)。同時,租賃需求持續(xù)放緩迫使業(yè)主繼續(xù)加大租金讓步幅度以換取出租率,全市租金價格持續(xù)下調(diào)。另一方面,上海甲級寫字樓新增上市供應(yīng)仍然在較高水平,未來該趨勢還將持續(xù)一段時期。商辦物業(yè)產(chǎn)能過剩的局面仍未得到根本改善,總體市場空置率走高和租金價格走低的壓力將進(jìn)一步加大。

  正在召開的2020年上海兩會期間,上海市政協(xié)委員、萬科集團合伙人、上海區(qū)域首席執(zhí)行官CEO張海提交了一份《關(guān)于優(yōu)化城市功能結(jié)構(gòu),合理發(fā)展商辦物業(yè)的建議》。

  首先,上海中心城區(qū)辦公建筑飽和度達(dá)到或者已超過城市化程度更高的東京都區(qū)部。截至2019年底,以外環(huán)線為界,上海中心城區(qū)占地660km2,辦公建筑總存量6165萬平方米,人口1140萬,人均5.55平方米/人,地均9.34平方米/km2;東京都區(qū)部包含23區(qū),占地623km2,辦公建筑總存量5060萬平方米,人口910萬,人均5.56平方米/人,地均8.12平方米/km2。

  其次,在供給側(cè)結(jié)構(gòu)分布出現(xiàn)不合理現(xiàn)象。上海甲級以上辦公樓存量達(dá)1253萬平方米,其中核心商圈(內(nèi)環(huán)內(nèi))790萬平方米,空置率13.6%;新興商圈(內(nèi)環(huán)外)463萬平方米,空置率29.9%。預(yù)計到2023年,上海仍將有590萬平方米的甲級寫字樓入市。其中位于核心商圈的未來供應(yīng)174萬平方米只占到總量的29.5%,而剩下的70.5%約409萬平方米將會全部位于新興商圈,供需失衡的矛盾進(jìn)一步加劇。

  又例如,在新興商圈的幾類辦公產(chǎn)品形態(tài)中:1)甲級辦公供求比3,空置率高達(dá)29.9%,明顯供大于求,在一定程度上園區(qū)建設(shè)過程中商辦與居住功能的配置關(guān)系失衡也較為突出,造成園區(qū)“潮汐式”現(xiàn)象,以虹橋商務(wù)區(qū)為例,未能實現(xiàn)產(chǎn)與城的有效融合。2)以服務(wù)中小型企業(yè)為主的商務(wù)園區(qū)則表現(xiàn)為供求比0.58,空置率19.98%,且進(jìn)一步呈現(xiàn)下降趨勢。全年新增供應(yīng)59萬平方米,全年凈吸納量102.5萬平方米,存量增長率14%接近歷史低位。其中,康橋、長風(fēng)板塊空置率為同類板塊較低水平,分別為5%和11.2%,且近三年無新增供應(yīng)計劃。

  最后,“商改住”、“商改租”推進(jìn)未達(dá)預(yù)期。自2017年1月政府出臺“商改住”管制政策后,集中在商務(wù)辦公需求較弱的外環(huán)外區(qū)域內(nèi),原有“商改住”物業(yè)恢復(fù)以辦公性質(zhì)出售的實際去化情況很不理想。2017年、2018年該類物業(yè)成交分別下降94%和64%,換一個角度看待,相當(dāng)于當(dāng)年住宅供給總量出現(xiàn)了一定比例的下降。2018年初出臺的“商改租”配套政策雖然提供了解決路徑,但受制于“商改租”可能導(dǎo)致改造成本增加、投入資金回收周期拉長、需要配套長期運營能力,并疊加大部分資源區(qū)位及配套條件不利,目前“商改租”推進(jìn)緩慢。

  為防范商辦物業(yè)產(chǎn)能過剩,減少資源低效投入和運行,建議借鑒東京都區(qū)部的都市再生計劃相關(guān)經(jīng)驗,張海提出了三項建議。

  一是設(shè)立總量控制,降低新增商辦用地供應(yīng),促進(jìn)供需平衡

  合理布局,根據(jù)區(qū)位資源及交通條件合理配置辦公建筑指標(biāo),尤其在無顯著產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、軌道交通及豐富配套的區(qū)域減少甲級寫字樓的配置比例,釋放對綜合住區(qū)用地供給的擠壓空間。

  針對“商改住”遺留問題中,那些區(qū)位確實不具優(yōu)勢,配套匱乏,拿地溢價率高的項目“硬骨頭”,建議適度進(jìn)行商辦功能置換,考慮允許持有方補差價進(jìn)行土地性質(zhì)變更,從而根本性解決庫存問題。而區(qū)位和配套條件滿足租賃要求的項目則加大“商改租”推進(jìn)力度,并同步提高稅收補貼、水電費補貼等配套政策支持。

  二是加大存量的再開發(fā)和混合利用,提高土地資源使用效率

  通過盤點城市內(nèi)部辦公建筑的建造年代、結(jié)構(gòu)安全、入住率及空間適用性,厘清低效用地。其中,鄰近低效用地建議采用存量補地價方式,實施區(qū)域整體轉(zhuǎn)型開發(fā),在原址以城市更新的方式打造一體化的綜合住區(qū)或城市綜合體,提高土地使用效率。

  其他零星低效用地則建議采用土地性質(zhì)變更及容積率轉(zhuǎn)移的方式,在保證總量不額外新增的前提下,提高重要地塊的開發(fā)強度,如地鐵站、火車站、公共建筑等。

  三是產(chǎn)品形態(tài)與產(chǎn)業(yè)需求相適應(yīng),合理布局

  中心城區(qū)滿足高端生產(chǎn)性服務(wù)經(jīng)濟辦公需求,以辦公(綜合體)為主要產(chǎn)品形態(tài),而產(chǎn)業(yè)新興區(qū)域則應(yīng)鼓勵綜合型都市工業(yè)園區(qū)發(fā)展,加大工業(yè)、倉儲、研發(fā)、辦公、商業(yè)等功能混合,利于中小企業(yè)發(fā)展。

  來源:和訊

編輯:wangdc

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