直播帶貨、線上商城、購物節(jié)、消費券、云招商……今年上半年,受疫情影響,居民消費活動減少,商業(yè)地產(chǎn)面臨較大挑戰(zhàn)。但隨著互聯(lián)網(wǎng)消費習(xí)慣變革,也為商業(yè)地產(chǎn)注入了新的發(fā)展動力。
在實現(xiàn)增量的同時,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也在拓展新的發(fā)展模式。在投資項目方面,今年上半年TOD項目(以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式)受熱寵,萬科、龍湖、保利、金地、金茂、招商等集體投向TOD項目。長江商報記者粗略統(tǒng)計,截至目前,全國TOD項目投資額累計交易額超420億元。
與之對應(yīng)的,“類REITs”等資產(chǎn)證券化模式受到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注,加速行業(yè)融資創(chuàng)新。
《2020中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書》認(rèn)為,資產(chǎn)證券化是大勢所趨。房地產(chǎn)信托投資基金作為地產(chǎn)領(lǐng)域投融資工具之一,以證券化方式盤活存量不動產(chǎn),促進(jìn)社會資本進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域,對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要意義。
白皮書指出,從長期看,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)也將借助互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的東風(fēng),通過數(shù)字化發(fā)展逐步完善全渠道商業(yè)運營模式,提高經(jīng)營質(zhì)量和運營水平已成為行業(yè)發(fā)展趨勢。
互聯(lián)網(wǎng)為商業(yè)地產(chǎn)注入新生
今年上半年,受疫情影響,商業(yè)地產(chǎn)受到影響,市場整體承壓。中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)商鋪租金指數(shù)對全國重點城市主要商業(yè)街和典型購物中心商鋪租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,我國主要商業(yè)街商鋪和重點商圈(購物中心)商鋪租金水平整體下滑。
中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2020中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書》顯示,在商業(yè)地產(chǎn)新房市場方面,今年1-5月全國銷售面積同比下降23.1%,新開工面積同比下降14.8%,市場整體承壓。在商業(yè)地產(chǎn)土地市場方面,今年1-6月,全國300城商辦用地推出規(guī)劃建筑面積11097萬平方米,同比微漲2.1%;成交規(guī)劃建筑面積8147萬平方米,同比下降10.0%。
與此同時,危機(jī)也加速了商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新求變。
疫情阻斷了線下消費,倒逼購物中心線上營業(yè)。不少購物中心注冊抖音號等第三方平臺,或者聯(lián)合商家直播帶貨。
比如,凱德星商城,疫情期間推出線上扣點減免,加速商戶入駐。截至目前,商城中超1000家線下合作商戶同步進(jìn)駐,實名會員突破1000萬,可觸達(dá)用戶超1500萬。4月,凱德星商城還上線“微信支付,以及自主直播平臺“星直播”。同期,凱德華南區(qū)線上銷售額環(huán)比3月大幅提升40%!6.18”期間,凱德“星直播”3場直播的場均銷售額突破百萬元。
7月7日,華潤置地披露,旗下購物中心及自有顧客服務(wù)平臺“一點萬象”平臺正式上線支付寶小程序,把全國50余家萬象城、萬象匯商場服務(wù)“搬進(jìn)”支付寶中。截至目前,上海、杭州、南寧等6座城市的華潤萬象城、萬象匯已經(jīng)入駐支付寶數(shù)字生活平臺。支付寶方面稱,雙方合作小程序上線1天,吸引客流達(dá)2萬,核銷訂單達(dá)40萬,會員消費環(huán)比提升三成。
TOD投資熱、資產(chǎn)證券化尋找新機(jī)會
除了增量,商業(yè)地產(chǎn)商也在謀求轉(zhuǎn)變,尋找新的投資機(jī)會。
在投資項目方面,今年上半年TOD項目受熱寵,萬科、龍湖、保利、金地、金茂、招商等集體投向TOD項目。其中,4月27日,引入深圳地鐵,萬科51.8億元拿下佛山“香港城”TOD地塊;廣州地鐵、中交城投豪擲百億摘下廣州、佛山今年首宗TOD地塊;4月9日,“全球最美書店”落戶榕城TOD之地;藍(lán)綠雙城聯(lián)合體20.55億元奪杭州主城TOD地塊;龍湖、金地聯(lián)合體32.13億元競得東莞茶山最大TOD項目;保利聯(lián)合體66億元拿下虎門高鐵站TOD地塊;5月19日,龍湖武漢46.47億元落地TOD天街項目;招商58.87億元摘武漢硚口宗關(guān)TOD地塊;6月4日,中國金茂50億元簽約武漢長江TOD綜合體項目;成都軌道集團(tuán)發(fā)布首張TOD地圖,正式曝光首批16個TOD項目區(qū)域分布及項目特點等。
上述項目,累計交易額超420億元。
所謂TOD項目是指“以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式”。其特點在于集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等為一身的“混合用途”,使居民和雇員在不排斥小汽車的同時能方便地選用公交、自行車、步行等多種出行方式。
隨著中國城市軌道交通建設(shè)不斷發(fā)展以及新型城鎮(zhèn)化和土地高效利用概念的提出,TOD模式在行業(yè)掀起了一股浪潮。在該模式下,城市基礎(chǔ)設(shè)施的投入帶動土地增值,從而反哺城市,實現(xiàn)土地融資和城市基礎(chǔ)設(shè)施投資之間自我強(qiáng)化的正反饋關(guān)系。但這也意味著,該項目開發(fā)周期長,整合能力和專業(yè)要求較高,同時需要大量的儲備資源和較強(qiáng)的資本能力。
也正因此,商業(yè)地產(chǎn)融資相應(yīng)出現(xiàn)新的創(chuàng)新改變。值得注意的是,今年上半年,“類REITs”等資產(chǎn)證券化模式受到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注。REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)是指作為地產(chǎn)領(lǐng)域投融資工具之一,以證券化方式盤活存量不動產(chǎn),促進(jìn)社會資本進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域,對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要意義。
《2020中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書》認(rèn)為,資產(chǎn)證券化是大勢所趨。業(yè)內(nèi)人士指出,隨著房地產(chǎn)“產(chǎn)銷模式”逐步被“資管模式”取代,銀行信貸與房地產(chǎn)金融資產(chǎn)屬性的長短期錯配將進(jìn)一步顯現(xiàn),直接融資比例將大幅提升。未來不排除保險資金入場,TOD項目的長期性、穩(wěn)定性收益恰是保險資金長期投資回報的最佳標(biāo)的。
數(shù)字化全渠道服務(wù)催生新格局
疫情促使商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新求變,在求變中企業(yè)更加注重對商業(yè)項目的運營及管理。
某商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受長江商報記者時表示,整體行業(yè)集中度越來越高,一二線城市商業(yè)土地資源越來越稀少,形成強(qiáng)者更強(qiáng)的局面。在該形勢下,圈地運動已不再是重點,項目布局和良好的運營管理顯得更加重要。從區(qū)域看,一二線城市優(yōu)勢依然明顯。從模式上看,企業(yè)數(shù)字化全渠道服務(wù),加速線上線下同步發(fā)展成為必然。
該人士坦言,經(jīng)過幾十年發(fā)展,過去甲方只收租金,乙方經(jīng)營的模式將成為歷史,商業(yè)地產(chǎn)和商戶共同投資聯(lián)營模式將是未來趨勢。
《2020中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書》預(yù)計,未來商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將加大線上營銷投入和比重,推動營銷模式持續(xù)升級,以平衡短期渠道受限為企業(yè)帶來的經(jīng)營風(fēng)險。
從長期來看,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)借助互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的東風(fēng),通過數(shù)字化發(fā)展逐步完善全渠道商業(yè)運營模式,提高經(jīng)營質(zhì)量和運營水平已成為行業(yè)發(fā)展趨勢。白皮書表示,5G技術(shù)的應(yīng)用將加速商業(yè)地產(chǎn)運營的數(shù)字化轉(zhuǎn)型、賦能商業(yè)智能新模式,也將為購物中心運營管理帶來重大變革。
來源:長江商報
編輯:wangdc