2020年對(duì)于北京的零售物業(yè)市場(chǎng)是一個(gè)巨大的“重塑”之年。近期，世邦魏理仕發(fā)布了《2020年第四季度及全年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及展望》，報(bào)告顯示，2020年北京首次出現(xiàn)了零售物業(yè)市場(chǎng)改造關(guān)停的項(xiàng)目體量超過新開業(yè)項(xiàng)目的體量，四季度北京全市空置率環(huán)比上升0.6個(gè)百分點(diǎn)至10.6%，整體租金跌幅較三季度季有所收窄。近期，位于王府井商業(yè)街的新燕莎金街和東安市場(chǎng)閉店全面升級(jí)改造。

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率升高

　　由于疫情的原因，2020年上半年零售物業(yè)受影響較大，北京首次出現(xiàn)了改造關(guān)停的項(xiàng)目體量超過新開業(yè)項(xiàng)目的體量。第四季度，大悅城控股推出的最新產(chǎn)品線“大悅春風(fēng)里”首個(gè)項(xiàng)目在大興開業(yè)，與此同時(shí)，位于王府井商業(yè)街的新燕莎金街和東安市場(chǎng)閉店全面升級(jí)改造。

　　2020年四季度北京全市零售物業(yè)的空置率環(huán)比上升0.6個(gè)百分點(diǎn)至10.6%，整體租金跌幅較三季度有所收窄。其中核心商圈空置率保持低位，體驗(yàn)感更強(qiáng)、消費(fèi)群更年輕的購物中心租金更有韌性。

　　最近，《華夏時(shí)報(bào)》記者在市場(chǎng)走訪時(shí)也發(fā)現(xiàn)，疫情因素對(duì)商業(yè)的影響還在持續(xù)，北京市許多零售商收縮實(shí)體規(guī)模，多數(shù)購物中心在不同程度上面臨著租戶退租、項(xiàng)目空置率提升的問題。在空置率居高不下的商業(yè)中心和臨街商鋪，部分房東開始降低租金，有的商鋪?zhàn)饨鹨呀?jīng)降低了30%，仍難招來商戶。

　　世邦魏理仕華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人孫祖天分析，疫情對(duì)傳統(tǒng)模式零售物業(yè)造成了一個(gè)非常大的沖擊，也堅(jiān)定了一些零售物業(yè)進(jìn)行調(diào)整升級(jí)的決心，很多項(xiàng)目會(huì)趁這個(gè)機(jī)會(huì)進(jìn)行業(yè)態(tài)的調(diào)整升級(jí)，因?yàn)楝F(xiàn)在去百貨化是一個(gè)趨勢(shì)，人們更加青睞于體驗(yàn)型的購物中心。

　　為了吸引客流，北京部分購物中心季末紛紛推出了年終特色陳列或主題展示，結(jié)合潮流IP提振消費(fèi)，為消費(fèi)者打造更具體驗(yàn)感的消費(fèi)場(chǎng)景，客流得到復(fù)蘇。例如國貿(mào)商城推出“為愛而生”主題活動(dòng)，僑福芳草地推出“未來之森”,北京apm聯(lián)合泡泡瑪特打造開箱展覽。

　　近期，部分區(qū)域的新租需求在緩慢回升，其中新能源汽車、連鎖餐飲、以互聯(lián)網(wǎng)為依托的新零售開店較為活躍。在“首店經(jīng)濟(jì)”政策的鼓勵(lì)下，2020全年共有31個(gè)國際品牌首店入駐，其中餐飲類占32%。四季度，vogue café亞洲首店在國貿(mào)商城開業(yè)，英學(xué)館亞太首店在僑福芳草地開業(yè)，另外日本連鎖室內(nèi)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)品牌Round1中國首店在大興愛琴海購物公園開業(yè)。

　　另外，疫情以后，越來越多的消費(fèi)者更偏向于在住所所在區(qū)域周邊消費(fèi)，社區(qū)零售物業(yè)在一些區(qū)域內(nèi)還有非常大的發(fā)展空間。孫祖天分析，從具體區(qū)域來看，北京很多區(qū)域的零售物業(yè)非常充足，但有很多區(qū)域還比較稀缺，包括海淀、石景山、通州、昌平、房山、順義等人均零售物業(yè)面積相對(duì)較低。

　　世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)商業(yè)部董事趙志瑋表示：“有豐富互動(dòng)體驗(yàn)感的主題活動(dòng)、日益多元化和細(xì)分化的品牌首店，成為零售物業(yè)吸引和競(jìng)爭(zhēng)線下流量的熱點(diǎn)。而即將開幕的北京環(huán)球影城和第24屆冬奧會(huì)，不但為周邊區(qū)域的實(shí)體商業(yè)吸引客流，也為各大業(yè)主、商家的品牌活動(dòng)提供多樣的題材。隨著品牌商戶尤其是國際品牌的拓展活動(dòng)逐步回歸正軌，2021年零售物業(yè)的租賃需求將在先行復(fù)蘇的人氣帶動(dòng)下進(jìn)一步回暖�！�

　　投資市場(chǎng)成交活躍

　　2020全年北京大宗交易投資市場(chǎng)總成交額638億元，僅次于2019年，達(dá)歷史成交額的第二高水平，企業(yè)自用買家和外資表現(xiàn)活躍，兩者各占全年總交易額的34%和24%，成為兩大需求引擎。2020全年純辦公產(chǎn)品成交額占47%，以寫字樓為主體的綜合體和“改辦”類物業(yè)合占35%。

　　孫祖天表示，受到疫情的影響，2020年北京大宗交易的金額雖然比2019年頂峰有所回落，也達(dá)到了歷史上第二高的水平，表明了北京市場(chǎng)的基本面非常穩(wěn)健。2020年上半年，有很多成交的大宗交易，是投資者在之前就進(jìn)行了調(diào)研和談判，在疫情期間并沒有出現(xiàn)撤回的情況，順利的進(jìn)行了交易，這也體現(xiàn)出了北京市場(chǎng)的韌性，給了投資者非常強(qiáng)的信心。

　　2020年，對(duì)于很多房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金方面都面臨著不小的壓力，一些企業(yè)不得不出售存量物業(yè)紓困。孫祖天分析，前幾年北京的可售物業(yè)是非常稀缺的，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了“三道紅線”的最新監(jiān)管政策，結(jié)合前期疫情的影響，很多房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈面臨挑戰(zhàn)，市場(chǎng)上釋放出很多可售物業(yè)，促進(jìn)了多宗大宗交易的成交。

　　具體到2020年第四季度，北京共達(dá)成13筆大宗交易，交易總額達(dá)148.4億元。國內(nèi)企業(yè)自用買家和國內(nèi)險(xiǎn)資為主的機(jī)構(gòu)成為最大的兩類買家，二者在2020年四季度成交額中分別貢獻(xiàn)了38%和34%。

　　年底開發(fā)商為回籠資金，向市場(chǎng)出售多項(xiàng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。辦公類題材投資在四季度獨(dú)占鰲頭，其中純辦公產(chǎn)品占總交易額的69%，另外13%則來自一座以寫字樓為主體的綜合體和一座交易后將改造為辦公的零售物業(yè)。

　　世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人紀(jì)剛指出：“2021年北京市場(chǎng)投資活躍度將進(jìn)一步增強(qiáng)，預(yù)期交易規(guī)模會(huì)重回增長通道。外資對(duì)北京投資市場(chǎng)持續(xù)看好，受疫情影響造成的交易周期延長，有望在2021年重新釋放潛在需求。隨著新興辦公區(qū)域的崛起，其成長潛力也吸引了自用買家和投資者的目光。此外，近幾年地產(chǎn)基金投資的城市更新項(xiàng)目，這些項(xiàng)目陸續(xù)完成改造后，形成了有現(xiàn)金流的優(yōu)質(zhì)投資產(chǎn)品，為保險(xiǎn)公司和主權(quán)基金等投資者，提供更多的購入機(jī)會(huì)�！�

　　來源：華夏時(shí)報(bào)

編輯：wangdc