愈來愈多的房企在為TOD模式買單。

　　早在10月29日，五礦地產(chǎn)有限公司發(fā)布公告宣布，其間接全資附屬公司盛世廣業(yè)與合營伙伴訂立合作協(xié)議，按51：49股權(quán)比例成立合資公司，以收購一幅廣州地塊權(quán)益，合資公司將投入合資公司的總承擔(dān)額約為45.47億元。

　　五礦所拉來的伙伴正是招商局置地的間接持有全資附屬公司。今年1月份，五礦地產(chǎn)就曾引入招商合作開發(fā)一宗廣州黃埔茂崗路宅地，此次公告中五礦便提及此次合作，稱對(duì)此次合作感到滿意，并因此尋求與招商局置地的進(jìn)一步合作機(jī)會(huì)。

　　11月6日，收購項(xiàng)目浮出水面。五礦地產(chǎn)宣布稱，此前與招商局置地成立的合資公司透過競(jìng)標(biāo)，向廣州地鐵集團(tuán)有限公司收購了廣州市品誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司90%股權(quán)及相關(guān)股東貸款，上述交易總代價(jià)為23.82億元。

　　品誠地產(chǎn)目前擁有廣州地鐵13號(hào)線二期槎頭站場(chǎng)站綜合體地塊，將興建高層住宅、辦公及商業(yè)綜合體。

　　廣鐵尋幫手

　　所涉槎頭站項(xiàng)目地塊原先由廣州地鐵持有。今年4月12日，廣州白云區(qū)地鐵13號(hào)線二期槎頭站場(chǎng)站綜合體地塊進(jìn)行線上競(jìng)價(jià)，最終由廣州地鐵集團(tuán)有限公司以底價(jià)43.17億元摘得，樓面價(jià)約為18383元/平方米。

　　據(jù)悉，這是廣州迄今為止出讓的第8個(gè)TOD綜合體。

　　地塊地處羅沖圍片區(qū)，用途為二類居住用地兼容商業(yè)設(shè)施、商務(wù)設(shè)施、行政辦公、城市軌道交通以及防護(hù)綠地用地；同時(shí)，地塊堪比巨無霸，宗地面積76821平方米，容積率3.6，計(jì)算容積率建筑面積245290平方米。

　　項(xiàng)目落袋廣鐵幾乎毫無意外。早在地塊出讓條件中就指出，競(jìng)買人須具有10年以上地鐵線網(wǎng)建設(shè)、運(yùn)營、管理經(jīng)驗(yàn)；且該競(jìng)買人須具有地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。

　　而據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，槎頭站項(xiàng)目的控制性詳細(xì)規(guī)劃在2019年就已通過，槎頭站場(chǎng)站綜合體地塊屬于地鐵13號(hào)線二期槎頭站上蓋，是市政府批準(zhǔn)的“十三五”建設(shè)規(guī)劃中33個(gè)場(chǎng)站綜合體之一，也是廣州“十三五”規(guī)劃首個(gè)落地的站點(diǎn)綜合體項(xiàng)目。

　　該地塊以交通位置及景觀資源為特點(diǎn)之一。據(jù)悉，槎頭站TOD綜合體地塊位于廣州市白云區(qū)珠江西航道以東，坐擁珠江一線江景，且是在建廣州地鐵13號(hào)線二期、地鐵12號(hào)線及遠(yuǎn)期的佛山8號(hào)線換乘站。

　　雖基礎(chǔ)條件不錯(cuò)，不過有業(yè)內(nèi)人士指出：“這個(gè)片區(qū)應(yīng)該算是比較遠(yuǎn)離市中心，而且現(xiàn)在大多是工業(yè)分布，發(fā)展一般�！�

　　同時(shí)，其也指出，目前政府對(duì)該片區(qū)的支持力度加大，以后會(huì)有更多的產(chǎn)業(yè)建設(shè)、住宅建設(shè)投入。

　　此前關(guān)于槎頭站TOD綜合體項(xiàng)目的規(guī)劃中曾指出，槎頭站綜合體定位是產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)中心，將基于羅沖圍商貿(mào)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，以軌道交通換乘為核心功能，擬打造集商業(yè)服務(wù)、文化休閑、生態(tài)居住、社區(qū)服務(wù)等于一體的功能區(qū)。

　　其中的商住配套等房地產(chǎn)相關(guān)建設(shè)，則意味著需要有更多專業(yè)幫手一起參與建設(shè)。

　　隨后于9月27日，廣州產(chǎn)權(quán)交易所披露，廣州地鐵將項(xiàng)目公司廣州市品誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司90%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓，彼時(shí)標(biāo)的轉(zhuǎn)讓底價(jià)約10.99億元，包括90%股權(quán)的轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)3.2億元，債權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)7.8億元。

　　不過最終，五礦及招商局置地通過合資公司向廣州地鐵收購了廣州市品誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司90%股權(quán)及相關(guān)股東貸款，交易總代價(jià)為23.82億元人民幣。

　　同時(shí)，還包括于2020年4月30日項(xiàng)目公司結(jié)欠賣家即廣州地鐵的90%股東貸款，貸款金額為20.62億元人民幣，為無抵押及按年利率4.65%計(jì)算利息。

　　即是說，五礦合資公司最終需要付出44.44億元摘得槎頭站項(xiàng)目90%股權(quán)，撇去部分建設(shè)及持有成本，基本等同于廣州地鐵的拿地成本。

　　“對(duì)于五礦來說是筆不錯(cuò)的買賣，國企在做這種相關(guān)政府配套及產(chǎn)業(yè)建設(shè)上也更有優(yōu)勢(shì)，而且TOD做好了好處也多�！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士指出。

　　公告還披露，地塊將興建高層住宅、辦公及商業(yè)綜合體，項(xiàng)目分三期開發(fā)，預(yù)期于2021年第四季開始預(yù)售。發(fā)展項(xiàng)目的建筑工程將于2020年第四季動(dòng)工，預(yù)計(jì)于2024年第四季竣工并交付買家。

　　另據(jù)了解，該項(xiàng)目可售貨值逾百億。

　　為TOD“買單”

　　定性這是一筆“不錯(cuò)的買賣”，還在于項(xiàng)目本身的TOD概念。

　　簡(jiǎn)而言之，TOD模式就是以公共交通為導(dǎo)向，打造集軌道交通、居住物業(yè)、商業(yè)中心、公園于一體的綜合社區(qū)的開發(fā)模式。這種模式誕生于美國，協(xié)調(diào)了城市發(fā)展過程中產(chǎn)生的交通擁堵和用地不足的矛盾，對(duì)于面臨人口密度增大、交通擁堵、迅速發(fā)展擴(kuò)張的城市而言意義不言而喻。

　　這種模式早些年在新加坡、哥本哈根、東京、多倫多等城市發(fā)展得如火如荼，這些城市都踐行并受惠于TOD模式。而在中國，則率先在香港發(fā)展起來，可以說是TOD模式的典范城市。

　　在土地稀缺的香港，TOD模式可以將高密度發(fā)展需求集中在高價(jià)值的交通地塊。有數(shù)據(jù)指出，如今香港基本上有45％的人口是在地鐵線每一個(gè)站點(diǎn)的500米之內(nèi)生活的，尤其在九龍、港島比例高達(dá)65％，達(dá)到了購物中心、寫字樓、酒店、住宅、城市公園各業(yè)態(tài)間無縫對(duì)接。

　　新鴻基便在香港做TOD項(xiàng)目長(zhǎng)達(dá)20多年，在多個(gè)鐵路沿線的新市鎮(zhèn)建設(shè)了20多個(gè)TOD大型綜合體項(xiàng)目，包括早期的沙田新城市廣場(chǎng)和近年的九龍站綜合項(xiàng)目。

　　而在內(nèi)地，即便稍顯滯后，但隨著1990年代開始進(jìn)行軌道交通沿線土地開發(fā)，TOD模式也逐步生根。新鴻基便將這種經(jīng)驗(yàn)帶到內(nèi)地，開發(fā)了如上海莘莊站體復(fù)合城天薈TODTOWN、廣州天匯廣場(chǎng)、上海陸家嘴國金中心等TOD項(xiàng)目，如今，其正在廣州打造南沙慶盛樞紐項(xiàng)目。

　　同時(shí)，內(nèi)地有一批開發(fā)商也成為弄潮兒，紛紛加入TOD陣營。其中較為典型的屬于萬科、龍湖及近兩年通過搭上廣鐵迅速開展業(yè)務(wù)的越秀。

　　其中，早在2010年，萬科就已經(jīng)開始涉足“軌道+物業(yè)”領(lǐng)域，并在杭州先后打造了黃龍萬科中心、杭行道、未來之光與中城匯MIDTOWN四個(gè)不同業(yè)態(tài)的復(fù)合TOD項(xiàng)目；2019年5月，杭州萬科還成立了TOD研究所。

　　主席郁亮在今年的萬科股東會(huì)上便表示，未來萬科在地產(chǎn)開發(fā)上有兩個(gè)重點(diǎn)方向，分別為城市更新和TOD；總裁祝九勝在中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，TOD過往是加分題，今天已經(jīng)變成一道必答題。

　　據(jù)其透露，萬科從2010年開始從單一的站點(diǎn)住宅項(xiàng)目，到今天各種形態(tài)、各種業(yè)態(tài)的TOD項(xiàng)目，累計(jì)獲取49個(gè)TOD項(xiàng)目，涉及到建筑面積1803萬方，累計(jì)總投入2400億。每個(gè)項(xiàng)目維持在40-50億的投資和建面，70%-80%是居住屬性，還有20%左右自持，自持當(dāng)中2/3是綜合商業(yè)。

　　今年以來，則是可以窺見越來越多的房企加入這個(gè)陣營。

　　4月，龍湖、金地聯(lián)合體以32.13億競(jìng)得東莞茶山最大TOD項(xiàng)目，中交城投以52.65億元奪下佛山南海桂城TOD地塊；5月，招商蛇口58.87億元摘下武漢硚口宗關(guān)TOD地塊；6月，金茂擬投資50億元發(fā)展武漢長(zhǎng)江TOD綜合體項(xiàng)目，龍湖、武漢地鐵聯(lián)合打造TOD及產(chǎn)城融合項(xiàng)目……

　　部分原因與國家政策扶持力度有關(guān)。有市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，截至今年9月，國內(nèi)超過40座城市開通了軌道交通，其中過半數(shù)出臺(tái)了TOD相關(guān)的規(guī)劃政策，包括一線城市北京、上海、廣州、深圳和二線城市中的南京、成都、合肥。

　　更為深層的原因則是TOD模式所帶來的紅利。

　　一方面是為房企帶來直接的土地資源、建筑體量與銷售規(guī)模，另一方面則是TOD項(xiàng)目具有與生俱來的區(qū)位和功能性優(yōu)勢(shì)，地鐵上蓋地塊的交通配套優(yōu)勢(shì)，在經(jīng)過區(qū)域空間的二次建設(shè)后，將實(shí)現(xiàn)土地溢價(jià)和物業(yè)增值，帶來利較為理想經(jīng)濟(jì)效益與利潤(rùn)。

　　然而，令其他門外的開發(fā)商猶豫的是，這也的確不是一個(gè)賺“快錢”的生意。

　　“很多人誤解了TOD，并不是在一個(gè)地鐵上面蓋幾棟樓就是TOD�！庇袠I(yè)內(nèi)人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，TOD模式目前對(duì)于擅長(zhǎng)做住宅開發(fā)的開發(fā)商而言仍是個(gè)“技術(shù)活”。

　　其稱，TOD項(xiàng)目往往是復(fù)合型業(yè)態(tài)的疊加，對(duì)于開發(fā)商的業(yè)態(tài)開發(fā)能力、持續(xù)經(jīng)營能力要求較高；且TOD項(xiàng)目體量大，須配套及引進(jìn)大量商業(yè)、產(chǎn)業(yè)及公共服務(wù)業(yè)態(tài)，開發(fā)周期較長(zhǎng)，投資額也龐大。

　　“還涉及到一些軌交方面的專業(yè)問題，如建筑主體位置的樁柱結(jié)構(gòu)等等，這些做不好后續(xù)很難再改動(dòng)。”該人士稱，這也是地鐵公司與開發(fā)商共同開發(fā)TOD項(xiàng)目的重要原因。

　　來 源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

　　編 輯：chenhong