2020年是不同尋常的一年，年初的新冠肺炎疫情給各行各業(yè)都帶來(lái)了巨大的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)行業(yè)更是如此。無(wú)論市場(chǎng)如何變化，規(guī)模始終是一個(gè)繞不開(kāi)的關(guān)鍵指標(biāo)。面臨嚴(yán)峻的行業(yè)形勢(shì)，部分房企完成年度目標(biāo)依然有著不小的挑戰(zhàn)。克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，前11個(gè)月，百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)?cè)鏊僖堰B續(xù)4個(gè)月下滑。
距離2020年結(jié)束不足30天，各家房企又到了年底沖刺的關(guān)鍵時(shí)間，房企年度成績(jī)單也將陸續(xù)揭曉。
12月7日，禹洲集團(tuán)（01628.HK）正式發(fā)布公告，禹洲集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售突破1000億元。至此，禹洲集團(tuán)提前撞線完成年度千億目標(biāo)，正式晉級(jí)“千億俱樂(lè)部”。此外，根據(jù)公告信息，前11個(gè)月禹洲集團(tuán)合約銷售達(dá)到986億元，同比增長(zhǎng)47%。根據(jù)第三方數(shù)據(jù)，47%的銷售同比增速，也位居TOP50房企第一。
在行業(yè)面臨嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)下，新晉級(jí)“千億俱樂(lè)部”的禹洲卻能逆勢(shì)大幅上漲，這背后又有著怎樣的深層邏輯呢？
戰(zhàn)略精準(zhǔn)：聚焦深耕，一二線土儲(chǔ)貨值占比超9成
戰(zhàn)略，決定方向。近10年來(lái)，一些房企的快速崛起，與其戰(zhàn)略導(dǎo)向及背后的組織保障密切相關(guān)。而禹洲近幾年的快速成長(zhǎng)，也正得益于其前瞻的戰(zhàn)略。
2017年，禹洲提出新的發(fā)展戰(zhàn)略：區(qū)域深耕，全國(guó)領(lǐng)先。同時(shí)提出三年后實(shí)現(xiàn)年銷售千億的新目標(biāo)。對(duì)房企而言，區(qū)域聚焦深耕無(wú)疑是提高產(chǎn)能和費(fèi)效比的最好手段。區(qū)域聚焦深耕，就是在區(qū)域內(nèi)聚焦資源，做深做透。
在聚焦深耕戰(zhàn)略下，目前禹洲實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)三角、海西、大灣區(qū)、京津冀、華中和西南6大區(qū)域、37城布局之勢(shì)；一二線城市土儲(chǔ)占比超過(guò)90%。
實(shí)際上，自疫情之后4-6月份以來(lái)，一線和二線城市復(fù)蘇超過(guò)預(yù)期。第三方機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，4月份以來(lái)一線城市整體環(huán)比成交上升高達(dá)45%，二線城市環(huán)比成交上升48%，比如上海，上升增長(zhǎng)了60%，北京廣州也超過(guò)50%。這樣也得說(shuō)一下禹洲庫(kù)存的布局，禹洲在2019 年新增了35塊地，也是今年銷售的主力。占到其中95%地塊都在一線和二線的省會(huì)級(jí)城市，以及準(zhǔn)二線城市。基本上在上海，合肥，南京，蘇州，無(wú)錫，杭州等地。
具體到禹洲，3月，禹洲實(shí)現(xiàn)合約銷售金額57.17億元，同比上升11.7%；4月，禹洲實(shí)現(xiàn)合約銷售金額96.27億元，環(huán)比增長(zhǎng)68.39%，同比增長(zhǎng)87.41%；5月，禹洲銷售同比漲幅超過(guò)1倍，并創(chuàng)下歷史新高，合約銷售金額達(dá)到107.51億元；6月，禹洲合約銷售達(dá)到121.1億元，同比增長(zhǎng)達(dá)到68.6%。
禹洲深耕的長(zhǎng)三角都市圈，在上半年貢獻(xiàn)了268億元的合約銷售，占比達(dá)到62%。在蘇州市場(chǎng)，禹洲進(jìn)駐不到3年時(shí)間，單城銷售就突破了一百億銷售規(guī)模，成為禹洲第1個(gè)百億銷售的城市公司。在合肥，也在10月底成功突破100億，成為禹洲的第2座百億級(jí)城市。
顯然，正是得益于區(qū)域深耕，聚焦一二線城市的前瞻性戰(zhàn)略布局，在長(zhǎng)三角地區(qū)迅速恢復(fù)、一二線城市保持堅(jiān)挺這兩個(gè)因素疊加下，禹洲的業(yè)績(jī)逆勢(shì)恢復(fù)并呈V型強(qiáng)勢(shì)反彈。而今年業(yè)績(jī)的快速增長(zhǎng)，也恰恰驗(yàn)證了禹洲的聚焦、深耕戰(zhàn)略。
有質(zhì)量增長(zhǎng)：平衡規(guī)模、利潤(rùn)、風(fēng)險(xiǎn)“三駕馬車”行穩(wěn)致遠(yuǎn)
行業(yè)下半場(chǎng)，增量大概率見(jiàn)頂，企業(yè)
規(guī)模不再具有決定性意義，而創(chuàng)造價(jià)值、具備盈利能力則成為企業(yè)的核心能力。一直以來(lái)，禹洲都十分崇尚香港本土房企的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，穩(wěn)健增長(zhǎng)，不盲目沖量。
禹洲作為香港上市企業(yè)，在經(jīng)營(yíng)風(fēng)格上一直對(duì)標(biāo)香港房企。香港地產(chǎn)商經(jīng)歷了至少50年以上的發(fā)展，負(fù)債率維持在20%-30%的低位，而利潤(rùn)率高于內(nèi)地大多數(shù)大型房企。資本市場(chǎng)，特別是歐美資本界更看好香港地產(chǎn)商的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)風(fēng)格。這也與禹洲追求百年企業(yè)的目標(biāo)不謀而合。
也因此，禹洲始終秉持平衡規(guī)模、利潤(rùn)、風(fēng)險(xiǎn)“三駕馬車”行穩(wěn)致遠(yuǎn)，堅(jiān)持有質(zhì)量的增長(zhǎng)。
禹洲有質(zhì)量的增長(zhǎng)，也體現(xiàn)在財(cái)務(wù)指標(biāo)上。至2020年中期，禹洲實(shí)現(xiàn)總收入140.69億元，較去年同期上升20.36%，創(chuàng)下歷史新高；錄得毛利潤(rùn)32.76億元、錄得歸母凈利至10.19億元；剔除非現(xiàn)金調(diào)整后的毛利率為27%，處于穩(wěn)健合理水平。
負(fù)債方面，禹洲債務(wù)結(jié)構(gòu)也持續(xù)優(yōu)化。至2020年中期，將境外美元債的加權(quán)平均年限由去年底的3.2年延長(zhǎng)至今年上半年的3.3年，優(yōu)于同業(yè)水平；凈負(fù)債率同比下降9個(gè)百分點(diǎn)至63.7%；上半年的加權(quán)平均融資成本為7.22%，維持在合理的水平。
償債能力方面，至2020年中期，禹洲一年內(nèi)須償還的有息負(fù)債約為222.5億元，而同期手握現(xiàn)金約429.68億元，現(xiàn)金短債比達(dá)2.49倍，優(yōu)于行業(yè)平均水平。
也正是基于在財(cái)務(wù)穩(wěn)健性方面的良好表現(xiàn)，今年以來(lái)，禹洲在資本市場(chǎng)也受到高度認(rèn)可。
國(guó)際知名評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪，在6月確認(rèn)禹洲Ba3的企業(yè)家族評(píng)級(jí)及B1的高級(jí)無(wú)抵押債券評(píng)級(jí)，并將展望由“評(píng)級(jí)觀察”上調(diào)至“穩(wěn)定”后，于近日再次確認(rèn)了禹洲Ba3的企業(yè)家族評(píng)級(jí)。另一家知名評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)聯(lián)合國(guó)際也于近日確認(rèn)禹洲集團(tuán)“BB”的國(guó)際長(zhǎng)期發(fā)行人評(píng)級(jí)，展望穩(wěn)定；同時(shí)確認(rèn)由禹洲發(fā)行的高級(jí)無(wú)抵押美元票據(jù)“BB”的國(guó)際長(zhǎng)期發(fā)行債務(wù)評(píng)級(jí)。
與此同時(shí)，包括高盛、摩根士丹利、花旗、匯豐等30家知名境內(nèi)外投行也肯定禹洲在財(cái)務(wù)、業(yè)績(jī)方面的表現(xiàn)，并看好禹洲未來(lái)發(fā)展?jié)摿�，紛紛給予禹洲“優(yōu)于大市”或“買入”評(píng)價(jià)。
倉(cāng)稟實(shí)，心不慌。
千億目標(biāo)雖已實(shí)現(xiàn)，但千億并不是終點(diǎn)。千億之后，禹洲將在房住不炒的基調(diào)下更加重視居住體驗(yàn)的提升，堅(jiān)持以利潤(rùn)為導(dǎo)向的“適度高周轉(zhuǎn)、極致產(chǎn)品力”，通過(guò)產(chǎn)品和服務(wù)的提升為美好生活賦能。禹洲也將始終秉持“以誠(chéng)建城 以愛(ài)筑家”的初心，以更高水平的運(yùn)營(yíng)能力，持續(xù)為股東精鑄價(jià)值，為城市新筑潛力，為業(yè)主提供美好人居。
來(lái) 源： 和訊
編 輯：liuy
