2019年,10家內(nèi)地物業(yè)管理公司搶灘香港資本市場,創(chuàng)下了歷史新高。2020開年,4家物管企業(yè)同時遞表,激起新一波上市熱潮。從不被重視到受追捧的香餑餑,物業(yè)股緣何備受資本青睞?而“體量較小”的鴻坤物業(yè)順利上市后,最終能否駛向高速發(fā)展的快車道?自身實力又如何?
近年來,內(nèi)地房企分拆物業(yè)赴港上市的熱潮始終不減,于去年7月上市未果的燁星集團,在今年1月31日再度遞表,26天后,燁星集團通過上市聆訊,離正式掛牌上市又近了一步。
值得一提的 是,與大多數(shù)物企上市名稱均采用品牌名做法不同,北京鴻坤瑞邦物業(yè)管理有限公司(下稱“鴻坤物業(yè)”)為赴港上市,采用的是于境外注冊的控股公司燁星集團,鴻坤物業(yè)為運營主體。2月25日晚,鴻坤物業(yè)通過港交所上市聆訊,這是繼興業(yè)物聯(lián)(09916.HK)之后又一家順利通過的內(nèi)地物管企業(yè)。
那么,鴻坤物業(yè)第二次IPO會成功嗎?對母公司依賴性較強這一通病是否會影響其未來發(fā)展?在物業(yè)管理市場化競爭日益激烈的當下,鴻坤物業(yè)的綜合競爭實力幾何?
公開資料顯示,鴻坤物業(yè)曾于2018年8月-12月間在新三板短暫上市。而對于時隔兩年改道香港,鴻坤物業(yè)解釋稱,“是為了增加與國際投資者和全球市場的接觸,對自身業(yè)務(wù)發(fā)展有利!
體量較小凈利潤增速呈下滑趨勢
目前,中國內(nèi)地在港交所主板上市的物業(yè)公司已經(jīng)有19家。業(yè)內(nèi)人士認為,物業(yè)管理行業(yè)作為資本的“新寵兒”,近年來備受資本青睞,是一個成長潛力巨大的行業(yè),擁有萬億級的市場空間。
當下,物業(yè)管理已經(jīng)進入到漸拼規(guī)模的階段,若對比其他“標桿”物業(yè)管理企業(yè),在綜合實力上鴻坤物業(yè)仍然存在一定的差距。
根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2019中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)名單》上,鴻坤物業(yè)位居48名。同時,根據(jù)今年1月10日,克而瑞發(fā)布的國內(nèi)首份《2019年中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理規(guī)模榜TOP50》來看,TOP前50強里并未出現(xiàn)鴻坤物業(yè)的身影。
事實上,相較已上市的碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)及保利物業(yè)等頭部物管企業(yè),“體量較小”的鴻坤物業(yè)目前實力仍差距懸殊。據(jù)招股書顯示,2016年-2018年及2019年前八個月,鴻坤物業(yè)收入分別為1.17億、1.92億、2.51億及1.75億元(人民幣,下同);凈利潤分別為1755萬、3557萬、3722萬和2063萬元,期間凈利同比增速分別約為103%、5%、-22%,呈現(xiàn)逐年下滑趨勢。
對比來看,綠城服務(wù)、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)2019年上半年分別收入36.63億元、35.16億元、28.22億元,凈利潤2.3億元、8.3億元、3.21億元,期間凈利同比增速7%、72%、49%,呈現(xiàn)不斷上升趨勢。
“其實,無論從業(yè)績還是規(guī)模來看,對比國內(nèi)頭部物管企業(yè),鴻坤物業(yè)目前都還不具備競爭優(yōu)勢,當下,鴻坤物業(yè)在行業(yè)內(nèi)市場認知度仍較低,業(yè)務(wù)集中京津冀地區(qū),在管面積、擴張范圍均較為局限,目前公司更多精力也還是在解決自身短板這一塊。”財經(jīng)評論員嚴躍進向《企業(yè)透明度報告》表示。
他認為,雖然目前不具競爭優(yōu)勢,但鴻坤物業(yè)此次若成功上市,將有助于其提升市場認知度,通過上市,獲得資本市場資金,未來在開展物業(yè)并購時,壓力相對較小,同時,在今年較為寬松的經(jīng)濟環(huán)境下,內(nèi)地物管企業(yè)赴港上市更容易受到資本市場的“青睞”。
針對公司未來發(fā)展方面,鴻坤物業(yè)總裁辦助理單鳳香并沒有回應(yīng)《企業(yè)透明度報告》相關(guān)問題。
行業(yè)通。哼^度依賴“自家地產(chǎn)”
招股書顯示,鴻坤物業(yè)目前主要有三類業(yè)務(wù):物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)開發(fā)商相關(guān)服務(wù)、增值服務(wù)。其中,物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)(住宅+非住宅物業(yè))收益占比超60%,是收入的主要來源。
事實上,和大多數(shù)分拆上市的內(nèi)地物業(yè)股一樣,自2004年正式運營以來,鴻坤物業(yè)對鴻坤集團的依賴一直居高難下,這也意味著其未來的發(fā)展都將在一定程度上受制于母公司。
首先,從物管面積上看,據(jù)招股書,截至2019年8月31日,鴻坤集團開發(fā)交由鴻坤物業(yè)管理的物業(yè)占總收益面積為480萬平方米,占比99%。此數(shù)據(jù)在2016年-2018年則分別約為290萬平方米、370萬平方米、450萬平方米,占比分別達100%、100%、99%,一直居高不下。
其次,營業(yè)收入上看,2016年-2018年及2019年8月31日止,從鴻坤集團開發(fā)的物業(yè)獲得收益分別約為1.17億元、1.9億元、2.47億元及1.73億元,分別占總收益的100%、99%、98%及98%。同時期,鴻坤集團作為最大客戶,為其貢獻收益分別約4040萬元、7470萬元、9120萬元及5930萬元,分別占總收益約35%、39%、36%及34%。
對于過度依賴母公司,鴻坤物業(yè)曾在招股書中解釋稱,“在房地產(chǎn)行業(yè),物業(yè)開發(fā)商傾向委聘旗下物管公司管理其物業(yè)乃屬普遍現(xiàn)象。因此,行業(yè)中開發(fā)商成為最大客戶,并貢獻大部分收益是正,F(xiàn)象!
此外,鴻坤物業(yè)來自第三方物業(yè)開發(fā)商的毛利率則為個位數(shù)。招股書顯示,截至2019年8月30日,這一數(shù)字為5.8%,同比下滑0.3個百分點。與此同時,在“核心業(yè)務(wù)”物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)上,來自鴻坤集團的毛利率則基本上保持40%左右高水平。
“從當前大多數(shù)分拆上市的物業(yè)公司來看,他們現(xiàn)在都存在過度依賴母公司的情況,這是一個行業(yè)通病。但未來物業(yè)公司若要占據(jù)行業(yè)地位,就需要更加聚焦于發(fā)展層面,一方面是推進開發(fā)業(yè)務(wù),另一方面是要積極提升自身物業(yè)收購能力。同時,在肺炎疫情防控期間,應(yīng)更加重視社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)!眹儡S進向《企業(yè)透明度報告》表示。
此外,香港國際證券一位券商分析師表示,過于依賴母公司提供的開發(fā)物業(yè),母公司開發(fā)新物業(yè)的能力及經(jīng)營的任何不利發(fā)展,或會影響物業(yè)公司獲得相關(guān)新物業(yè)管理合同的能力。因此,尤其是在當前房地產(chǎn)行業(yè)馬太效應(yīng)明顯的情況下,建議物管企業(yè)能夠盡早地積累獨立開發(fā)業(yè)務(wù)能力。
來源:中國經(jīng)濟網(wǎng)