5月中旬，時代鄰里發(fā)布公告稱，收購廣州市耀城物業(yè)管理有限公司（下稱“廣州耀城”）。截至2019年12月31日，廣州耀城在管項目27個，在管面積大約243萬平方米，其中約94%的在管面積為供電系統(tǒng)單位。
不論上市與否，管理面積擴張都是物業(yè)公司的執(zhí)念，其背后是市場占有率的爭奪。那么，物業(yè)公司市場占有率的天花板究竟在哪里？
高度依賴母公司 規(guī)模化方式各異
由于物業(yè)公司對地產(chǎn)公司的依賴度較高，其管理面積也與母公司息息相關(guān)。 根據(jù)中指院《2020中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告》，2019年，房地產(chǎn)銷售面積達17.16億平米，銷售金額15.97萬億元。同時，根據(jù)中指院《2019中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)研究報告》，從管理規(guī)�？�，百強企業(yè)管理面積均值達3718.13萬平方米，市場份額達38.85%；TOP10企業(yè)2018年管理面積均值達2.39億平方米，市場份額為11.35%。
據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會統(tǒng)計的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2018年，全國物業(yè)管理面積約為279.3億平方米，較2017年增長13%。盡管總的管理面積在擴大，但具體到各個物業(yè)公司其管理面積擴張的方式又有所不同。
縱觀整個物業(yè)管理行業(yè)，不同物業(yè)企業(yè)因為自身企業(yè)性質(zhì)、企業(yè)背景、關(guān)聯(lián)企業(yè)等情況各不相同，規(guī)模化與發(fā)展路徑各異，呈現(xiàn)的結(jié)果也各不相同。結(jié)合企業(yè)管理規(guī)模與企業(yè)實際狀況、企業(yè)布局，可以將物業(yè)企業(yè)分為以下四類：
其中，全國性強物業(yè)企業(yè)自身實力強大，是物業(yè)行業(yè)拓展的主力軍。很大程度上，物業(yè)行業(yè)的天花板就是其中某一個企業(yè)最終發(fā)展規(guī)模的極限，他們以全國為目標(biāo)，在各城市紛紛落子，不斷實現(xiàn)自身的規(guī)模化擴張。例如，萬科物業(yè)依托萬科地產(chǎn)，實現(xiàn)了全國布局。截止2020年1月，萬科物業(yè)已布局中國94個最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘�。其中，住宅服�?wù)合同項目2663個，商企服務(wù)合同項目1009個，合同面積突破6.4億平方米，在職員工人數(shù)近10萬名。
全國性弱物業(yè)企業(yè)往往具有強大的關(guān)聯(lián)地產(chǎn)企業(yè)，通過關(guān)聯(lián)地產(chǎn)企業(yè)源源不斷地交付管理面積實現(xiàn)全國化布局。此外，其他規(guī)�；l(fā)展的方式較為匱乏，偶爾在已布局城市進行拓展。例如，金茂物業(yè)通過承接關(guān)聯(lián)企業(yè)中國金茂的項目，目前已布局近40個城市，管理面積逾1000萬平方米，服務(wù)項目50余個。
區(qū)域性強物業(yè)企業(yè)以某一個城市為根據(jù)地，逐步拓展至全國，但是受限于發(fā)展歷史、關(guān)聯(lián)地產(chǎn)企業(yè)實力等原因，目前還在快速發(fā)展的過程中，其中的佼佼者或?qū)⑥D(zhuǎn)變?yōu)槿珖詮娢飿I(yè)企業(yè)。以藍光嘉寶為例，在深耕四川的基礎(chǔ)上通過收并購、單項目拓展等方式在浙江等地進行布局，實現(xiàn)規(guī)�；l(fā)展。
相比之下，區(qū)域性弱物業(yè)企業(yè)目前數(shù)量最多、實力最弱，也是標(biāo)桿企業(yè)快速擴張過程中的主要兼并對象，未來發(fā)展將越發(fā)艱難。美盛物業(yè)也是承接關(guān)聯(lián)企業(yè)美盛地產(chǎn)的項目，但由于所有項目均聚焦在河南，且整體管理規(guī)模與項目數(shù)量較為有限，美盛物業(yè)的管理面積也很難得到拓展。
地域性特征明顯 區(qū)域壁壘難以逾越
和其他行業(yè)相比，物業(yè)公司管理的地域?qū)傩暂^強，基本以母公司的項目布局為主。以成都為例，藍光嘉寶的關(guān)聯(lián)地產(chǎn)企業(yè)藍光發(fā)展作為四川老牌房企，深耕成都多年，藍光嘉寶管理項目也以四川特別是成都為主。根據(jù)2019年藍光嘉寶年報，藍光嘉寶管理規(guī)模達7172萬平方米，其中四川規(guī)模達3715.3萬平方米。根據(jù)企業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)，2018年藍光嘉寶成都管理面積接近2500萬平方米。
由于綠城中國從杭州起家，綠城服務(wù)也是生于杭州，并深耕杭州多年。2019年，綠城服務(wù)在杭州的在管面積占比為21.2%，面積約為4503萬平方米。年報顯示，2018年綠城服務(wù)杭州管理面積約為4004萬平米。但伴隨著標(biāo)桿企業(yè)紛紛布局杭州市場并開始深耕，綠城服務(wù)項目獲取難度持續(xù)加大。
從項目數(shù)量來看，根據(jù)萬科物業(yè)官網(wǎng)數(shù)據(jù)，萬科物業(yè)目前單城市項目數(shù)量均值接近40個，遠超體量接近的招商積余，該數(shù)據(jù)為16個。
如果以萬科物業(yè)單城市項目數(shù)量均值作為未來物業(yè)行業(yè)頭部企業(yè)單城市項目數(shù)量的中位數(shù)，同時按照每個項目25萬平方米計算，單城市管理面積約為1000萬平方米。參考綠城服務(wù)及藍光嘉寶在杭州及成都的管理規(guī)模，預(yù)估物業(yè)企業(yè)在主場管理規(guī)模最高可達6000萬平方米。
伴隨著都市圈、城市群發(fā)展被提到了新高度，房地產(chǎn)開發(fā)也將逐步回歸一二線。與之相對應(yīng)，物業(yè)管理拓展的主戰(zhàn)場未來也將聚焦在一二線。因此，物業(yè)企業(yè)市占率的天花板將更多地體現(xiàn)在一二線城市發(fā)展的天花板。
從中國最具代表性的35座大中城市來看，主要包含北京、天津、石家莊、太原、呼和浩特、沈陽、大連、長春、哈爾濱、上海、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、南昌、濟南、青島、鄭州、武漢、長沙、廣州、深圳、南寧、海口、重慶、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川和烏魯木齊等。根據(jù)測算，物業(yè)公司在上述35個城市最終管理規(guī)�？蛇_4億平米。
另據(jù)北京林業(yè)大學(xué)物業(yè)管理系程鵬研究團隊的數(shù)據(jù)顯示，考慮到物業(yè)公司估價依賴地產(chǎn)開發(fā)增量，按照管理面積計算，物業(yè)公司在總部所在地或者沒有強勢地產(chǎn)總部的中心城市（主場）市占率達到2%，在其他中心城市（客場）市占率達到1%，上述數(shù)據(jù)已經(jīng)是具有競爭優(yōu)勢了。
以深圳為例，深圳城區(qū)人口超過1300萬，住房套數(shù)超過1060萬套，但是真正的商品住宅只有181萬套，占比17%。其中，萬科物業(yè)按照商品住宅套數(shù)計算，在深圳的市占率將近6%。這已經(jīng)是中國最大的物業(yè)公司在主場的市占率。
作為頭部企業(yè)，萬科物業(yè)尚且如此，更別說那些中小物業(yè)管理公司了。跑馬圈地一時爽，但后續(xù)的管理能否擴大邊際效益才是關(guān)鍵問題所在。
來源 ：中國網(wǎng)地產(chǎn)
編 輯：chenhong
