港交所披露了榮萬家生活服務(wù)股份有限公司的招股書，華泰國(guó)際為此次IPO的獨(dú)家保薦人。

　　榮萬家于2000年11月2日于中國(guó)成立為有限責(zé)任公司，并于2020年4月23日改制為股份有限公司。

　　截至最后實(shí)際可行日期，榮盛房地產(chǎn)發(fā)展由耿建明先生、榮盛控股及榮盛建設(shè)工程分別擁有12.88%、35.65%及11.43%權(quán)益。耿先生擁有榮盛控股60.09%股權(quán)及榮盛建設(shè)工程18.18%股權(quán)，而榮盛控股擁有榮盛建設(shè)工程71.29%股權(quán)。因此，榮盛房地產(chǎn)發(fā)展、榮盛控股、榮盛建設(shè)工程及耿建明先生根據(jù)上市規(guī)則將會(huì)為榮萬家的控股股東。

　　榮盛房地產(chǎn)發(fā)展與榮盛建設(shè)工程的主要業(yè)務(wù)分別為物業(yè)發(fā)展以及土木工程。榮盛控股為投資控股公司。

　　招股書還披露，榮萬家通過三條業(yè)務(wù)線提供多元化業(yè)務(wù)，即物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)。其在管物業(yè)組合包括住宅物業(yè)及非住宅物業(yè)，非住宅物業(yè)則包括商業(yè)物業(yè)，如購(gòu)物中心、寫字樓及酒店式公寓，及公共及其他物業(yè)，如產(chǎn)業(yè)園、學(xué)校、政府大樓、工廠及公園。

　　截至2019年12月31日，榮萬家共管理251個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目，在管總建筑面積為4840萬平方米，覆蓋中國(guó)15個(gè)省、直轄市及自治區(qū)的31個(gè)城市。同期，榮萬家訂約管理351個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目，總合約建筑面積為7560萬平方米，覆蓋中國(guó)19個(gè)省、直轄市及自治區(qū)的52個(gè)城市。

　　另據(jù)了解，榮萬家的業(yè)務(wù)規(guī)模及財(cái)務(wù)表現(xiàn)于業(yè)績(jī)記錄期實(shí)現(xiàn)了快速的增長(zhǎng)。其中，在管建筑面積從截至2017年12月31日的3430萬平方米增加至截至2018年12月31日的3970萬平方米，并進(jìn)一步增至截至2019年12月31日的4840萬平方米，2017年至2019年復(fù)合年增長(zhǎng)率為18.8%。

　　合約建筑面積從截至2017年12月31日的55000萬平方米增加至截至2018年12月31日的6160萬平方米，并進(jìn)一步增至截至2019年12月31日的7560萬平方米，2017年至2019年復(fù)合年增長(zhǎng)率為17.3%。

　　收入從2017年的人民幣7.09億元增加至2018年的人民幣8.79億元，并進(jìn)一步增至2019年的人民幣12.51億元，2017年至2019年復(fù)合年增長(zhǎng)率為32.8%。年內(nèi)利潤(rùn)及綜合收益總額從2017年的人民幣4190萬元增加至2018年的人民幣7490萬元，并進(jìn)一步增至2019年的人民幣1.1億元，2017年至2019年復(fù)合年增長(zhǎng)率為62.2%。

　　毛利潤(rùn)由2017年的人民幣1.2億元增加至2018年的人民幣1.51億元，并進(jìn)一步增加至2019年的人民幣2.29億元。收入及毛利潤(rùn)于業(yè)績(jī)記錄期內(nèi)增加乃主要由于業(yè)務(wù)擴(kuò)充令物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的收入上升。

　　整體毛利率由2017年17.0%增加至2018年17.2%，主要由于平均物業(yè)管理費(fèi)增加而帶動(dòng)物業(yè)管理服務(wù)毛利率上升。再由2018年17.2%增加至2019年18.3%，主要由于毛利率較高的服務(wù)（例如物業(yè)交付服務(wù)、前期設(shè)計(jì)及諮詢服務(wù)以及不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)）貢獻(xiàn)增加而帶動(dòng)非業(yè)主及社區(qū)增值服務(wù)毛利率上升。

　　截至2019年12月31日，榮萬家向榮盛發(fā)展集團(tuán)及其聯(lián)系人獨(dú)立開發(fā)的項(xiàng)目在管建筑面積比例占其總在管建筑面積約99.5%。于2018年11月，榮萬家成立了投資拓展部，專門監(jiān)督與獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商的合作。因此，除榮盛發(fā)展集團(tuán)及其聯(lián)系人外，其大部分客戶為獨(dú)立業(yè)主及獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商。截至2019年12月31日止年度，榮萬家自榮盛發(fā)展集團(tuán)（及其聯(lián)系人）以外的客戶所產(chǎn)生收入占總收入約61.3%。

　　榮萬家表示，業(yè)主及獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商應(yīng)占其在管建筑面積及收入將繼續(xù)增加。于2019年12月31日后及截至最后實(shí)際可行日期，其訂約以管理總合約建筑面積約460萬平方米的額外物業(yè)，其中總合約建筑面積約170萬平方米乃來自獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)。

　　此外，榮萬家來自獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商的合約項(xiàng)目涵蓋種類豐富的物業(yè)類型，包括住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)（如寫字樓及服務(wù)式公寓），公共及其他物業(yè)（如產(chǎn)業(yè)園、學(xué)校、政府大樓及工廠）。展望未來，其擬透過以下方式(i)繼續(xù)參與業(yè)主委員會(huì)及獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商舉行的招投標(biāo)過程；及(ii)篩選尋求在管建筑面積以及收購(gòu)及投資機(jī)會(huì)。

　　來 源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

　　編 輯：chenhong