三季度，廣州經(jīng)濟(jì)憑借夯實(shí)的城市基礎(chǔ)持續(xù)穩(wěn)定復(fù)蘇，在國家利好政策推動(dòng)下，廣州寫字樓需求不斷釋放，TMT、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)表現(xiàn)相對(duì)突出。租金小幅下跌且跌幅明顯收窄并趨于穩(wěn)定，空置率受新增供應(yīng)影響小幅上升。商業(yè)地產(chǎn)大宗投資者的投資需求有所回暖，交易市場(chǎng)活躍度較上半年明顯回升。
宏觀經(jīng)濟(jì)
前三季度，廣州市地區(qū)生產(chǎn)總值17475.86億元，同比增長1%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值為182.1億元，同比增長7.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值為4704.39億元，同比增長0.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值為12589.37億元，同比增長1%。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增加值增速全面實(shí)現(xiàn)正增長，經(jīng)濟(jì)活躍度整體提升。三季度，廣州經(jīng)濟(jì)增速由負(fù)轉(zhuǎn)正，增速比一季度、上半年分別提高7.8個(gè)和3.7個(gè)百分點(diǎn)。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，第一、二、三產(chǎn)業(yè)占比分別為1.04%、26.92%和72.04%，其中第三產(chǎn)業(yè)占比超過七成，同比提高0.61個(gè)百分點(diǎn)。
圖：2018年一季度～2020年三季度廣州GDP累計(jì)值、第三產(chǎn)業(yè)累計(jì)值及同比
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版
三季度，全市固定資產(chǎn)投資同比增長6.3%，繼上半年累計(jì)增速轉(zhuǎn)正后持續(xù)提速，提高了4.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，基礎(chǔ)設(shè)施投資延續(xù)上半年增長態(tài)勢(shì)，同比增長8.0%，增速比上半年提高3.3個(gè)百分點(diǎn)；房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降2.0%，降幅比上半年收窄5.9個(gè)百分點(diǎn)；工業(yè)投資同比下降2.9%，降幅比上半年擴(kuò)大2.3個(gè)百分點(diǎn)。
供給與需求
三季度，位于新興商圈琶洲的兩個(gè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目（唯品會(huì)大廈、阿里中心）交付入市為市場(chǎng)帶來21萬㎡辦公面積，兩個(gè)項(xiàng)目均為自用的總部辦公樓。從辦公樓市場(chǎng)運(yùn)行情況來看，前三季度全市新開工面積為372.11萬㎡，出現(xiàn)較大幅度增長，同比增長達(dá)152.68%；竣工面積為33.9萬㎡，同比下降62.57%。
圖：2018年12月～2020年09月廣州寫字樓新開工和竣工情況
數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)·寫字樓版
需求方面，三季度寫字樓市場(chǎng)租賃活躍度提升，但鑒于處于后疫情階段，部分企業(yè)仍保持謹(jǐn)慎的態(tài)度。而在金融、直播電商等利好政策及規(guī)劃的推動(dòng)下，TMT、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)表現(xiàn)相對(duì)突出，錄得多個(gè)升級(jí)搬遷的租賃成交，是廣州寫字樓租賃市場(chǎng)的主力，租戶數(shù)量占比均為27%左右，批發(fā)和零售業(yè)緊隨其后，占比23.67%。
圖：2020年三季度廣州寫字樓市場(chǎng)租戶行業(yè)占比（按租戶數(shù)量）
數(shù)據(jù)來源：CREIS 中指數(shù)據(jù)·寫字樓版
租金與空置
三季度，廣州甲乙級(jí)寫字樓平均租金為110.85元/㎡·月，環(huán)比下降0.55%。租賃市場(chǎng)仍處于租戶市場(chǎng)，租戶議價(jià)能力相對(duì)較強(qiáng)，業(yè)主也有意提供各種優(yōu)惠政策吸引優(yōu)質(zhì)租戶實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目去化。分商圈來看，珠江新城、天河北、琶洲等區(qū)域的甲乙級(jí)寫字樓的月租金處于相對(duì)高位，分別為155.26元/㎡·月、130.96 元/㎡·月和128.66元/㎡·月；越秀區(qū)域的環(huán)市東、北京路的月租金處于中間區(qū)域，分別為94.07元/㎡·月和92.71元/㎡·月，租金走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)；而番禺大道、蘿崗則價(jià)格相對(duì)較低，平均月租金約為71.41元/㎡·月左右。受新增供應(yīng)影響，雖然租賃需求不斷回暖，但是廣州寫字樓市場(chǎng)空置率仍呈結(jié)構(gòu)性上升趨勢(shì)。
圖：2019年9月～2020年9月廣州重點(diǎn)商圈甲乙級(jí)寫字樓租金走勢(shì)
數(shù)據(jù)來源：CREIS 中指數(shù)據(jù)·寫字樓版
大宗交易
三季度，廣州共錄得10宗大宗交易，成交金額超63億元，物業(yè)類型涵蓋寫字樓、商業(yè)、工業(yè)、公寓四種。從物業(yè)類型看，寫字樓成交5宗，成交金額占比65.5%；商業(yè)和工業(yè)各成交2宗，成交金額占比分別為13.2%和9.1%；公寓成交1宗，成交金額占比12.2%。可以看出，辦公業(yè)態(tài)仍為三季度大宗交易物業(yè)類型的絕對(duì)主力。典型寫字樓成交案例包括：位于新興商圈琶洲的TCL大廈東塔，成交金額高達(dá)16億元，成交面積為37000㎡；位于東風(fēng)東商圈的頤德大廈，該成交金額高達(dá)16.22億元，成交面積為58400㎡。從這兩宗高額成交可以看出，投資者對(duì)琶洲和東風(fēng)東商圈的寫字樓市場(chǎng)信心增強(qiáng)。
圖：三季度大宗交易物業(yè)類型（按成交金額）
數(shù)據(jù)來源：CREIS 中指數(shù)據(jù)·寫字樓版
總結(jié)與展望
隨著廣州經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇和疫情防控常態(tài)化，加之《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》的發(fā)布以及將廣州打造成“直播電商之都”等多項(xiàng)利好政策，廣州經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的動(dòng)力足、韌性強(qiáng)，寫字樓市場(chǎng)活躍度提升，金融和TMT行業(yè)的租賃需求回暖。預(yù)計(jì)年底琶洲、國際金融城區(qū)域?qū)⒂瓉泶笈鷮懽謽切略鋈胧�，屆時(shí)廣州區(qū)域的寫字樓租金將繼續(xù)承壓，空置率呈結(jié)構(gòu)性上升趨勢(shì)。
來源：中指研究院
編輯：wangdc
