2020年新年伊始,突如其來的新冠疫情給社會經(jīng)濟帶來了巨大影響,商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也受到較大沖擊。在此背景下,相關企業(yè)積極應對,在全力抗擊疫情的同時,積極恢復生產(chǎn),為行業(yè)及經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展做出貢獻。當前,商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)機遇與挑戰(zhàn)并存,高質(zhì)量發(fā)展已成為行業(yè)共識。
2020年,中指研究院結合在商業(yè)地產(chǎn)領域多年的研究積累與數(shù)據(jù)基礎,啟動“2020中國商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)”研究,旨在發(fā)掘行業(yè)中綜合實力強、運營水平高、成長潛力大的優(yōu)秀企業(yè)群體,鼓勵企業(yè)理性認識商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律,緊密跟蹤市場變動趨勢,在變革中積極創(chuàng)新謀發(fā)展,引領行業(yè)在新環(huán)境下實現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展。
2019年,我國經(jīng)濟增長面臨下行壓力,商業(yè)地產(chǎn)市場也面臨挑戰(zhàn)。2019年,我國實現(xiàn)GDP總額99.1萬億元,同比增長6.1%;全年實現(xiàn)社會消費品零售總額41.2萬億元,同比增長8.0%,增速均出現(xiàn)放緩。從商業(yè)地產(chǎn)新房市場來看,2019年全國商業(yè)地產(chǎn)開工及銷售面積均呈下降態(tài)勢。在此背景下,商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)的整體經(jīng)營表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)大勢:一方面,城市群/都市圈戰(zhàn)略實現(xiàn)城市協(xié)同發(fā)展,重點三四線城市消費能力提升,百強代表企業(yè)通過城市拓展與產(chǎn)品線完善,進一步實現(xiàn)了規(guī);l(fā)展;另一方面,百強代表企業(yè)密切關注市場需求,精準定位,通過互聯(lián)網(wǎng)化發(fā)展和精細化運營提升運營質(zhì)量,重點項目平均租金及出租率指標表現(xiàn)較好;此外,在融資監(jiān)管較嚴的背景下,百強代表企業(yè)加強資本整合,并通過資產(chǎn)證券化等方式擴大融資渠道,同時以高質(zhì)量的運營為企業(yè)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流,實現(xiàn)了穩(wěn)健經(jīng)營。
規(guī)模表現(xiàn)
城市拓展與資本整合并舉,推動經(jīng)營規(guī)模穩(wěn)步壯大
2019年代表企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)持有面積均值為377.5萬平方米,較2018年增長19.4%,增速擴大1.7個百分點,擴張速度小幅增長。從規(guī)模上看,企業(yè)分化明顯:截至2019年底,萬達商管共運營管理萬達廣場超過320家,累計建筑面積超過4600萬平方米,其它代表企業(yè)持有面積多數(shù)不足1000萬平方米,頭部企業(yè)領先優(yōu)勢明顯。
圖 商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)持有面積均值及增長率
從租金總收入來看,商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)租金收入均值為31.6億元,較2018年增長20.5%,增速收窄1.9個百分點。
圖 商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)租金收入均值及增長率
商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)持有面積和租金收入的持續(xù)增長,反映出頭部企業(yè)不斷增強的業(yè)務擴張能力。百強代表企業(yè)積極拓展、鞏固一二線城市的同時,布局至消費能力持續(xù)提升的重點三四線城市,并通過產(chǎn)品線的延伸,擴大客群覆蓋范圍;同時積極拓寬企業(yè)融資渠道,優(yōu)化資本整合,引領行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。
經(jīng)營質(zhì)量
互聯(lián)網(wǎng)化與技術革新助力運營水平持續(xù)提升
商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)在于運營,一般情況下項目的租金和出租率水平能夠直接反映企業(yè)運營實力。從代表企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)的平均租金來看,整體呈現(xiàn)上漲的趨勢,但漲幅收窄。2019年,商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)的平均租金為69.8元/平方米?月,同比增長0.9%。從結構上看,代表企業(yè)內(nèi)部平均租金水平差異明顯,整體呈階梯狀分布。
圖 商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)平均租金及同比
從出租率來看,百強代表企業(yè)重點項目的表現(xiàn)較為穩(wěn)定。2019年,商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)重點項目平均出租率為93.3%,與2018年持平。各代表企業(yè)重點項目的平均出租率差異相對較小,基本都維持在90%以上。
隨著消費進入個性化時代,捕捉并促使?jié)撛诘南M轉化為最終的購買行為,已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨的一項挑戰(zhàn)。為了加快適應市場的這種變化,越來越多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不斷通過“互聯(lián)網(wǎng)”業(yè)務升級產(chǎn)品及服務。同時,隨著商業(yè)地產(chǎn)逐漸進入精細化發(fā)展階段,在精準把握消費需求的基礎上,打造體驗式文娛消費、開發(fā)優(yōu)質(zhì)IP資源等內(nèi)容正成為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向。
從商業(yè)地產(chǎn)代表企業(yè)在購物中心等商業(yè)項目的運營模式來看,以下幾點值得關注:互聯(lián)網(wǎng)化發(fā)展,商業(yè)模式不斷優(yōu)化;精細化運營升級,體驗式文娛+超級IP不斷發(fā)展。其中,以萬達商管、華潤置地、大悅城控股、蘇寧置業(yè)等為標桿的代表企業(yè)積極探索“互聯(lián)網(wǎng)+”模式,精準獲客持續(xù)引流,同時以精細化運營來提升消費者體驗,提高自有品牌形象,保持行業(yè)領先優(yōu)勢。
成長性
布局潛力城市與核心區(qū)域,穩(wěn)步提升可持續(xù)增長空間
2019年,全國商辦用地推出及成交規(guī)模同比均小幅增長,成交樓面均價小幅下跌。2019年,全國300城商辦用地推出規(guī)劃建筑面積2.88億平方米,同比增長2.7%;商辦用地成交規(guī)劃建筑面積2.2億平方米,同比增長0.6%;商辦用地成交樓面均價為2281元/平方米,同比微跌0.5%;商辦用地平均溢價率為8.4%,同比上升0.8個百分點。
圖 2015-2019年300城商辦用地推出及成交規(guī)劃建筑面積
2019年,商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)平均新增商辦用地規(guī)劃建筑面積為78.8萬平方米,同比上升18%,投資有所增長。2019年城市布局中,百強代表企業(yè)在一線城市的土儲規(guī)模占比縮減至4.6%;二線城市新增商辦用地占比增長至37.6%,較上年提高9.8個百分點;三四線城市占比為57.7%,但占比較上年有所回落。
圖 百強代表企業(yè)2018年、2019年新增商辦用地分布
2019年,百強代表企業(yè)新增商辦用地較多的城市主要有鹽城、珠海、昆明、舟山等二線及三四線城市,其中長三角及珠三角區(qū)域仍是布局熱點。
圖 百強代表企業(yè)2019年新增商辦用地城市分布
穩(wěn)健性
長短期負債結構優(yōu)化,融資創(chuàng)新獲突破
2019年商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)的資產(chǎn)負債率均值上升至73.8%,較2018年提高1.0個百分點。盡管自2014年至今,商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)的資產(chǎn)負債率呈持續(xù)上升態(tài)勢,但商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率尚在可控范圍內(nèi)。代表企業(yè)以較穩(wěn)定的租金收入作為經(jīng)營保障,整體仍保持穩(wěn)健運行。
圖 百強代表企業(yè)2014-2019年資產(chǎn)負債率均值
從短期負債水平來看,2019年商業(yè)地產(chǎn)百強代表企業(yè)的流動比率和速動比率均值分別為1.35和0.55,較上一年分別下降0.05和0.02。近年來,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的流動性水平有所下降,短期變現(xiàn)能力及償債能力均降低,短期負債壓力略有增加。在融資環(huán)境趨緊的背景下,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)整中長期資產(chǎn)負債結構的同時,也應重視短期現(xiàn)金安全,防范資金風險。
圖 百強代表企業(yè)2014-2019年流動比率與速動比率均值
2019年,針對房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境未見寬松,在各類融資渠道監(jiān)管從嚴的背景之下,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過傳統(tǒng)融資渠道,如開發(fā)貸款等方式獲得資金的難度增大,“類REITs”、CMBS(商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券)等資產(chǎn)證券化模式受到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)更多關注。作為資產(chǎn)證券化業(yè)務方面最有潛力的方向之一,商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化主要通過債權、物權、股權相關的基礎資產(chǎn)來獲得融資,從而實現(xiàn)可持續(xù)的現(xiàn)金流。其中CMBS作為債權投資工具,對商業(yè)地產(chǎn)運營的參與度較低,收益僅來自于租金收益,而REITs收益不僅僅來自租金收益,也來自于資產(chǎn)增值。
圖 房地產(chǎn)企業(yè)2018-2019年類REITs和CMBS發(fā)行情況
趨勢展望
零售商業(yè)線上線下融合發(fā)展、全渠道模式構建成為行業(yè)趨勢。電商沖擊疊加疫情影響,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進一步加大了線上渠道的拓展和優(yōu)化升級,并進一步推動整合商戶資源,完善線上、線下全渠道體系的構建。未來,在大數(shù)據(jù)等技術創(chuàng)新的不斷推動下,商業(yè)地產(chǎn)的全渠道運營模式將在“互聯(lián)網(wǎng)+”時代不斷完善。
社區(qū)商業(yè)價值獲得提升,“線上化”+“上門化”+“復合化”+“無接觸服務”正成為行業(yè)標配。社區(qū)商業(yè)已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的重要產(chǎn)品線,且在疫情背景下其商業(yè)價值獲得快速提升。一方面,社區(qū)商業(yè)借助線上平臺資源,搶占線上市場,并提供安全放心的上門化服務;另一方面,多元業(yè)態(tài)組合仍是社區(qū)商業(yè)發(fā)展的主流,未來社區(qū)商業(yè)服務老年人和兒童的業(yè)態(tài)比重或?qū)⒃黾印?/P>
構建綠色運營體系,商辦物業(yè)管理和衛(wèi)生、服務標準將逐步升級。消費者對于線下體驗要求的不斷提高,推動著商業(yè)地產(chǎn)逐漸向精細深耕運營的發(fā)展階段轉變。尤其受2020年新冠疫情影響,構建綠色運營體系已經(jīng)成為一種發(fā)展趨勢。而綠色生態(tài)建筑、新技術應用以及安全衛(wèi)生的物業(yè)管理體系逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)配置與升級的重點方向。
商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)有望開啟拆分上市潮。未來,商業(yè)地產(chǎn)的核心能力將是其運營服務能力,也是資本市場認可的重要指標。近年來,商業(yè)地產(chǎn)運營管理業(yè)務規(guī)模不斷擴大且日益成熟,頭部企業(yè)進入快速擴張階段,已經(jīng)具備分拆條件。隨著寶龍商業(yè)等優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)運營商陸續(xù)登陸資本市場,預計未來將有更多商業(yè)地產(chǎn)運營服務提供商逐漸走向分拆上市的道路。
結語
2019年,在“房住不炒”的基調(diào)下,房地產(chǎn)市場發(fā)展趨于理性。同時,經(jīng)濟下行壓力逐季增大,商業(yè)地產(chǎn)市場受到一定程度的影響,投資、開工、銷售增速均有所放緩。然而商業(yè)地產(chǎn)百強企業(yè)危中尋機、穩(wěn)中求變,持續(xù)擴大規(guī)模、加強運營、提質(zhì)增效、穩(wěn)健運行,緊抓時代變革、砥礪前行,奏響時代強音。
展望未來,變局依然存在,但不破不立,不止不行。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)以高質(zhì)量開發(fā)運營為根基,以提供全產(chǎn)業(yè)鏈服務為發(fā)展,打造行業(yè)新生態(tài),方能立于不敗之地。社會飛速發(fā)展,科技日新月異,新的時代賦予商業(yè)地產(chǎn)新的使命。百強企業(yè)應緊跟時代潮流,本著給人民群眾帶來美好生活的不變初心,肩負振興消費、促進經(jīng)濟的使命;在強化自身的同時引領行業(yè)穩(wěn)步前行,為時代發(fā)展貢獻力量。
來源:中指研究院