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【新文旅50人】林峰:疫后文旅地產(chǎn)發(fā)展趨勢
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2020-3-18 11:25:00
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[提要]疫情對于房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊是短期的,文旅地產(chǎn)因為其康養(yǎng)、文旅、云服務(wù)等服務(wù),更加符合人們的需求,也將因此迎來新一輪的機遇發(fā)展期。

  房訊網(wǎng)訊 一場突如其來的新冠肺炎牽動著全國人民的心,更給中國的經(jīng)濟和企業(yè)帶來了許多不確定性和挑戰(zhàn),但同時也蘊含著新的商業(yè)機遇。

  疫情發(fā)生以來,文旅地產(chǎn)及上下游企業(yè)同樣損失嚴(yán)重,經(jīng)營受阻業(yè)績停滯。疫情之下,對文旅地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)會產(chǎn)生多大的影響和沖擊?文旅地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)者應(yīng)該怎樣應(yīng)對和反思?對文旅地產(chǎn)市場有何預(yù)測和展望?

  為此,房訊網(wǎng)、全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會聯(lián)合發(fā)起新文旅50人專題采訪行動,邀請50位行業(yè)專家、經(jīng)濟學(xué)者、研究機構(gòu)、商會領(lǐng)導(dǎo)展開專題采訪,圍繞疫情應(yīng)對、營銷創(chuàng)新、預(yù)測展望等為文旅地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展提供真知灼見。

  3月18日,針對疫情對文旅地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的影響反思、應(yīng)對建議、預(yù)測展望等問題,房訊網(wǎng)采訪了北京綠維文旅城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計院院長、北京綠維文旅控股集團(tuán)董事長林峰。

北京綠維文旅城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計院院長、北京綠維文旅控股集團(tuán)董事長 林峰 

 

  林峰:新冠疫情的爆發(fā)對于房地產(chǎn)行業(yè)帶來了一定的沖擊,但是從SARS的經(jīng)驗來看,疫情對于房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊是短期的,文旅地產(chǎn)因為其康養(yǎng)、文旅、云服務(wù)等服務(wù),更加符合人們的需求,也將因此迎來新一輪的機遇發(fā)展期。林峰博士認(rèn)為文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對于未來健康生活具有引領(lǐng)性和代表性,在未來中國經(jīng)濟發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中具有重要的引領(lǐng)作用。

  SARS后,地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)獲得巨大的發(fā)展

  從數(shù)據(jù)看,2003年非典疫情并未對房地產(chǎn)市場造成明顯影響,且在政策推動下,房地產(chǎn)市場向好。從2003年非典期間房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)來看,銷售、開工、投資均在疫情爆發(fā)期內(nèi)受到一定的短期壓制,但之后均呈現(xiàn)顯著反彈。2003年全年銷售面積增速為29.1%,較2002年增長8.9個百分點。2003年房屋新開工面積同比增長28.5%,較2002年增長10.9個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資增2003年速4月份開始下滑,6月份開始出現(xiàn)明顯反彈。

  2003年房地產(chǎn)業(yè)被正式確立為拉動中國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè),2003年,房地產(chǎn)市場剛開始進(jìn)入高速規(guī)模增長的起步階段,房地產(chǎn)市場正處于人口紅利釋放和城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷推進(jìn)的進(jìn)程中,房地產(chǎn)市場規(guī)模和國民住房需求不斷擴大,剛需和投資性需求均呈旺盛發(fā)展勢頭。文旅地產(chǎn)也開始了萌芽和擴大發(fā)展。

  當(dāng)前房地產(chǎn)市場和2003年相比,有很多的不同之處,但是可以肯定的是疫情對房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊并不是消滅了需求,而是需求延后,消費后移,會迎來一定的消費爆發(fā)。

  新冠疫情,讓人們對房產(chǎn)提出更高的要求

  目前,疫情在中國國內(nèi)基本上得到了控制,進(jìn)入大規(guī)模消退后的防疫鞏固期,預(yù)計鞏固期需要半個月至20天,3月底初步解除疫情;國際上各國疫情階段不同,總體進(jìn)入爆發(fā)式增長期,因國際上無法完全按照中國的模式控制疫情,但已經(jīng)獲得了更多防疫經(jīng)驗及檢測治療能力,因此,預(yù)計爆發(fā)量能小于中國武漢,但持續(xù)時間可能會更長,并將成為輸入病源,倒回來影響中國國內(nèi)的疫情防控和社會聚集開放程度。

  疫情期間,宅經(jīng)濟爆發(fā),云生活普及,非接觸式消費崛起,健康保健支出增加,這都重塑了消費者新消費習(xí)慣,催生線上消費習(xí)慣、自助生活習(xí)慣、非接觸式消費、健康養(yǎng)生消費。人們也更加注重云服務(wù)、健康服務(wù)、自助服務(wù)、非接觸式服務(wù)四大服務(wù)體系的建立。

  在疫情長時間的影響下,人們"宅家"抗"疫",長時間"宅家"體驗,人們對于生活有了新的感悟,對于房產(chǎn)的需求也有了一定的變化。人們對于"好"房子,對于健康的生活和養(yǎng)老方式,都有了全新的定義。相對應(yīng),人們對于房產(chǎn)的居住空間、居住密度、環(huán)境衛(wèi)生、綠化程度等有了更高的要求,同時,對于現(xiàn)有居住環(huán)境的云服務(wù)、健康服務(wù)、自助服務(wù)、非接觸式服務(wù)也開始做出了評估。

  新冠疫情讓人們希望能夠改善高聚集性的生活方式和城市社區(qū)生活方式,改善現(xiàn)有服務(wù)管理水平差的居住環(huán)境,城市郊區(qū)和鄉(xiāng)村的休閑度假式文旅地產(chǎn)成為了人們住房新需求方向,也成為新生活方式的代表。

  負(fù)利率時代,房地產(chǎn)投資依然受到青睞

  全球利率逐漸走低,甚至有些國家和地區(qū)已經(jīng)進(jìn)入了負(fù)利率時代。受疫情的影響,美股一周兩次接連熔斷蒸發(fā)3萬億美元,國際原油價格一度跌破30美元,新冠肺炎疫情蔓延世界大部分地區(qū),開年以來的"黑天鵝"事件接連發(fā)生。受疫情影響,OECD將全球經(jīng)濟增長預(yù)測從2.9%下調(diào)至2.4%,日本、歐元區(qū)面臨衰退風(fēng)險。全球經(jīng)濟在疫情影響的態(tài)勢下,今年全球經(jīng)濟增速下滑趨勢已經(jīng)不可避免。

  我國盡管還不是負(fù)利率時代,但是中金發(fā)布2020年宏觀經(jīng)濟展望稱,預(yù)計2020-2021年實際GDP增速可能從今年的6.1%放緩至5.9%和5.8%。2020年CPI均值可能升至3.8%,而在2021年回落至1.2%。如何跑贏通貨膨脹率,選好好的投資標(biāo)的至關(guān)重要。

  GDP增速的放緩減少了對貸款的需求,對貸款需求的減少催生了低利率、甚至負(fù)利率,負(fù)利率也就意味著資產(chǎn)荒--好的投資標(biāo)的會越來越少。如果低利率、甚至負(fù)利時代終將來臨,大家對于投資標(biāo)的未來的安全性有了更高的要求。房地產(chǎn)作為不動產(chǎn),本身的價值將成為很好的支撐,形成良好的投資價值。

  疫后,"文旅康養(yǎng)+地產(chǎn)"將是新的發(fā)展趨勢

  大健康是未來趨勢,疫情之后將迎來新熱點,或?qū)@得更大市場份額獲得爆發(fā)式增長,人們掙得錢更多的用于購買健康,包括身體和心理健康。

  康養(yǎng)旅游順應(yīng)了人們對健康的追求和旅游觀念的轉(zhuǎn)變,康養(yǎng)度假成為中國當(dāng)前旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)下最重要的旅游類型和模式。這種旅游和傳統(tǒng)的觀光旅游有很大的區(qū)別,是天生的深度旅游、優(yōu)質(zhì)旅游產(chǎn)品,以康養(yǎng)度假為核心建立起來的開發(fā)模式和經(jīng)營結(jié)構(gòu),構(gòu)成中國健康旅游發(fā)展的主流,是未來中國旅游的主導(dǎo)方向之一?叼B(yǎng)度假是中國當(dāng)前旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)下最重要的旅游類型和模式。文旅康養(yǎng)與地產(chǎn)相結(jié)合進(jìn)行綜合開發(fā),最終形成康養(yǎng)城市、康養(yǎng)小鎮(zhèn)、康養(yǎng)綜合體、康養(yǎng)度假區(qū)、康養(yǎng)社區(qū)等,與養(yǎng)生養(yǎng)老相結(jié)合形成旅游養(yǎng)老、度假享老等,具有很大的發(fā)展?jié)摿烷_闊的發(fā)展方向。

  文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),成為未來最重要的區(qū)域綜合開發(fā)模式

  文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)屬性為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),以產(chǎn)業(yè)為依托,地產(chǎn)為載體;既注重文旅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,強調(diào)泛文旅生產(chǎn)和消費,又強調(diào)生活價值的營造。文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)符合"高質(zhì)量發(fā)展+高品質(zhì)生活+產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級+區(qū)域綜合協(xié)調(diào)發(fā)展"的發(fā)展方向。疫情影響下,人們對于文旅地產(chǎn)類項目將有更高的需求。

  文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對于未來健康生活具有引領(lǐng)性和代表性,將迎來新一輪的發(fā)展機遇,在未來中國經(jīng)濟發(fā)展中具有重要發(fā)展前景和引領(lǐng)作用的發(fā)展方向。后疫情時代的文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是未來最具價值的區(qū)域綜合開發(fā)模式。

  1、文旅地產(chǎn)去房地產(chǎn)化,進(jìn)一步回歸文旅產(chǎn)業(yè)本質(zhì)

  我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展中,受到發(fā)展方向、發(fā)展經(jīng)驗、規(guī)劃建設(shè)等因素的影響,依舊存在許多問題。文旅地產(chǎn)需要破除部分"借產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之名,行房地產(chǎn)之實"的行為。

  產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的龍頭企業(yè)大多是從住宅房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型而來,在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中,部分企業(yè)依舊沿用住宅房地產(chǎn)的開發(fā)思維,缺乏對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的專業(yè)規(guī)劃,導(dǎo)致其又回到傳統(tǒng)地產(chǎn)的粗放開發(fā)模式,最終導(dǎo)致項目的失敗。文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是真正的去房地產(chǎn)化,回歸產(chǎn)業(yè)的本質(zhì)。

  文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不同于普通的住宅和商業(yè)地產(chǎn),是文旅產(chǎn)業(yè)和生活功能相結(jié)合的綜合項目。文旅產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入,更好的匹配了服務(wù)功能和娛樂休閑功能,可以更好的為居住賦能提質(zhì)。而居住人口的聚集能更好的支撐文旅產(chǎn)業(yè)本身的發(fā)展,形成良好的循環(huán)效應(yīng)。

  2、文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)強調(diào)文旅產(chǎn)業(yè)的功能性和帶動性

  文化和旅游產(chǎn)業(yè)在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展中具有很強的推動作用。雖然,對于文旅的需求在當(dāng)前階段受到壓制,但是擁抱大自然、求知求異的需求沒有消失,甚至?xí)谝咔榻Y(jié)束后產(chǎn)生反彈。疫情后人們追求健康生活更加會希望融入大自然,享受生態(tài)宜居的良好環(huán)境,文旅地產(chǎn)將迎來新的發(fā)展。

  文旅對于地產(chǎn)而言是賦能,也是整合,文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以地產(chǎn)作為一個賦能結(jié)構(gòu)和整合結(jié)構(gòu),實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈整合、產(chǎn)業(yè)空間整合、產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)整合、資產(chǎn)整合、投融資整合,從而實現(xiàn)區(qū)域綜合開發(fā)的效果。

  文旅地產(chǎn)以文旅產(chǎn)業(yè)為依托,將充分調(diào)動文旅產(chǎn)業(yè)的融合特征,以文旅為主導(dǎo),實現(xiàn)文旅康養(yǎng)體教商七大產(chǎn)業(yè)融合一體化。

  3、文旅小鎮(zhèn)和文旅綜合體將是最重要的開發(fā)形式

  文旅地產(chǎn)本身對于房地產(chǎn)企業(yè)資金、規(guī)模、品牌都有一定的要求。疫情的發(fā)生,讓房地產(chǎn)行業(yè)的集中度不斷地提升,對于品牌房企加速兼并收購,進(jìn)一步做大做強有促進(jìn)作用。這有利于疫情結(jié)束后,品牌房企對于文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資和開發(fā)。文旅小鎮(zhèn)和文旅綜合體將成為文旅地產(chǎn)最重要的開發(fā)形式。

  文旅綜合體,為建設(shè)用地在40公頃-100公頃之間的產(chǎn)居融合項目,是基于一定的文旅資源與土地基礎(chǔ),以文旅休閑為導(dǎo)向進(jìn)行土地綜合開發(fā),以互動發(fā)展的文旅吸引核、休閑聚集區(qū)、文旅地產(chǎn)社區(qū)為核心功能構(gòu)架,以相關(guān)配套設(shè)施與延伸產(chǎn)業(yè)為支撐保障,形成的文旅休閑聚集區(qū)。

  文旅小鎮(zhèn),為建設(shè)用地在100公頃以上的產(chǎn)居融合項目,是以開發(fā)當(dāng)?shù)鼐哂袃r值的自然或人文景觀為基礎(chǔ),以整體景區(qū)化為核心特質(zhì),以休閑核心為增長極,以旅游產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展為目的的一種社會化的政府支持與市場化運作相結(jié)合的就地城鎮(zhèn)化模式,與特色小鎮(zhèn)要求一致。

  4、文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)能夠最大程度地提升土地價值

  一方面,以旅游產(chǎn)業(yè)為引擎的泛旅游產(chǎn)業(yè)集群具有較強的消費帶動能力,并能夠有效推動服務(wù)產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展,帶動土地升值,衍生出商業(yè)地產(chǎn)及休閑度假地產(chǎn)等高利潤項目,成為區(qū)域發(fā)展中最重要的新型動力。

  另一方面,文化產(chǎn)業(yè)中的文創(chuàng)領(lǐng)域具有比較大的消費促進(jìn)作用,并且文創(chuàng)帶動的不僅僅是消費產(chǎn)業(yè),還有很多TO B端的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè),如影視、文創(chuàng)生產(chǎn)等。將文化和旅游產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式相結(jié)合,基于地產(chǎn)的優(yōu)勢發(fā)展主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),融入生活服務(wù)設(shè)施,促進(jìn)生活品質(zhì)升級,這是文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展邏輯。最終,實現(xiàn)文旅產(chǎn)業(yè)的聚集,形成"產(chǎn)業(yè)融合聚集(園區(qū))+消費業(yè)態(tài)聚集(商區(qū))+產(chǎn)居融合聚集(綜合區(qū))+產(chǎn)城融合聚集(新城區(qū))"。

  5、文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將引領(lǐng)新一輪新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢

  追求低密度、高綠化率、高質(zhì)量環(huán)境的居住空間與文旅地產(chǎn)的發(fā)展高度契合。疫情后,養(yǎng)老人群更加注重居住區(qū)域的醫(yī)療條件,更加注重獨立的戶外活動空間,注重居住地區(qū)的環(huán)境和服務(wù)管理;追求高質(zhì)量生活的人群,也對旅居生活有了新的需求。

  城市人群在城市郊區(qū)、鄉(xiāng)村購置房產(chǎn),這既是文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機遇,也將引領(lǐng)新一輪新型城鎮(zhèn)化發(fā)展。

  文旅地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)引導(dǎo)文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展

  2019年6月,中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與綠維文旅達(dá)成合作協(xié)議共同建設(shè)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商旅文研究中心,全面開展《文旅地產(chǎn)綜合評價標(biāo)準(zhǔn)(討論稿)》編制工作及相關(guān)課題研究工作。林峰博士受聘為商旅文研究中心主任、標(biāo)準(zhǔn)編制專家組組長,統(tǒng)籌負(fù)責(zé)相關(guān)行業(yè)研究、標(biāo)準(zhǔn)編制及實施評價工作。

  中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會《文旅地產(chǎn)綜合評價標(biāo)準(zhǔn)》編制目的,是引導(dǎo)文旅地產(chǎn)健康發(fā)展,希望實現(xiàn)四個有利于:有利于政府支持優(yōu)秀的文旅地產(chǎn)項目,帶動區(qū)域發(fā)展;有利于銀行金融界支持文旅地產(chǎn)開發(fā),跳出現(xiàn)有的房地產(chǎn)融資困境;有利于開發(fā)商高效推進(jìn)文旅地產(chǎn)項目的開發(fā)運營;有利于投資者和多業(yè)態(tài)經(jīng)營商戶判定文旅地產(chǎn)項目優(yōu)劣。

  《文旅地產(chǎn)綜合評價標(biāo)準(zhǔn)》的制訂,將為文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展提供巨大的支持!但其編制、試評價、正式實施,是一個復(fù)雜的、多方參與的、需要時間檢驗的、要不斷調(diào)整的工作過程,需要社會各界的參與和支持。目前,已經(jīng)有很多房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)參與到標(biāo)準(zhǔn)的編制中來,這既是行業(yè)對于文旅地產(chǎn)的認(rèn)可和支持,也將為文旅地產(chǎn)的健康發(fā)展提供指南。

  來源:房訊網(wǎng)

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