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5月土地成交量創(chuàng)年內(nèi)新高 溢價(jià)率實(shí)現(xiàn)五連漲
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2020-6-12 10:58:44
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[提要]5月,在推進(jìn)生產(chǎn)要素市場(chǎng)化的大環(huán)境下,土地市場(chǎng)交易景氣持續(xù)回升,成交面積創(chuàng)下年內(nèi)新高,溢價(jià)率也在上月上升的基礎(chǔ)上再漲0.2個(gè)百分點(diǎn),實(shí)現(xiàn)2020年來(lái)的5連漲,市場(chǎng)熱度持續(xù)上升。

  2020年5月,在推進(jìn)生產(chǎn)要素市場(chǎng)化的大環(huán)境下,土地市場(chǎng)交易景氣持續(xù)回升,成交面積創(chuàng)下年內(nèi)新高,溢價(jià)率也在上月上升的基礎(chǔ)上再漲0.2個(gè)百分點(diǎn),實(shí)現(xiàn)2020年來(lái)的5連漲,市場(chǎng)熱度持續(xù)上升。

  各能級(jí)城市表現(xiàn)方面,一線和三四線城市的成交體量均環(huán)比上漲,僅二線城市受供地節(jié)奏變化影響,本月城市成交建面出現(xiàn)環(huán)比回落,但是從月內(nèi)供地規(guī)模激增來(lái)看,二線城市“促供應(yīng)”的決心仍未改變,下月成交量預(yù)計(jì)將會(huì)出現(xiàn)明顯上漲。

  市場(chǎng)走勢(shì)

  供求兩側(cè)環(huán)比均上漲,預(yù)計(jì)下月成交規(guī)模仍將延續(xù)高位

  2020年接近過(guò)半,土地市場(chǎng)基本恢復(fù)正常,5月份土地供應(yīng)規(guī)模繼續(xù)上行,據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)總建筑面積為29014萬(wàn)平方米,環(huán)比再漲6%。就各能級(jí)城市表現(xiàn)來(lái)看,一線和三四線城市土地供應(yīng)量均和上月相差不大,二線城市本月土地掛牌量環(huán)比激增,較上月大幅上漲了41%,其中重慶、青島、南京、太原、杭州、福州等城市表現(xiàn)尤其突出,土地供應(yīng)量環(huán)比增幅均超40%。

  在近兩月土地供應(yīng)持續(xù)充裕的背景下,5月全國(guó)土地市場(chǎng)成交量繼續(xù)回升。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性用地成交建筑面積增至21945萬(wàn)平方米,環(huán)比增加了5%,但同比仍有4%的差距。受供應(yīng)增量和市場(chǎng)熱度延續(xù)的影響,6月份的成交規(guī)模仍將延續(xù)較高水平。各能級(jí)城市市場(chǎng)表現(xiàn)則較為分化,其中一線城市本月表現(xiàn)突出,成交量同比實(shí)現(xiàn)翻番;三四線城市成交量也穩(wěn)步回升,1-5月累計(jì)成交建面和去年同期的差距縮小至13%;二線城市則因推地節(jié)奏放緩成交體量明顯下降,同環(huán)比均呈下行趨勢(shì),不過(guò),結(jié)合二線城市本月供應(yīng)量井噴這一現(xiàn)象來(lái)看,二線城市 “促供應(yīng)”的決心并未改變,整體成交量預(yù)計(jì)在下月將會(huì)有明顯上漲。

  價(jià)格方面,受能級(jí)成交結(jié)構(gòu)變動(dòng)影響,本月平均地價(jià)高位回落,降至2936元/平方米,和上月相比下跌3%。各能級(jí)城市表現(xiàn)各異,其中一線城市在北廣深均有稀缺高價(jià)地塊入市成交的帶動(dòng)下,成交樓板價(jià)較上月明顯上漲;二線城市的平均樓板價(jià)也在多城市有優(yōu)質(zhì)地塊入市成交的影響下,今年來(lái)首次突破5000元/平方米的大關(guān),并創(chuàng)下2019年以來(lái)的最高紀(jì)錄;三四線城市的平均地價(jià)則出現(xiàn)下跌趨勢(shì),環(huán)比下降4%,主要是受普通條件地塊入市增多影響。

  數(shù)據(jù)來(lái)源:CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)

  市場(chǎng)熱度

  溢價(jià)率連續(xù)5月上漲,重點(diǎn)城市流拍率小幅下降

  市場(chǎng)熱度方面,在北京、深圳、寧波、成都等熱點(diǎn)城市土地出讓增加且有優(yōu)質(zhì)土地高溢價(jià)成交的帶動(dòng)下,溢價(jià)率依舊延續(xù)上行趨勢(shì),增至16.2%,環(huán)比微增0.2個(gè)百分點(diǎn),實(shí)現(xiàn)2020年以來(lái)的五連漲。

  分能級(jí)城市來(lái)看,一、二線城市溢價(jià)率環(huán)比上行,三四線城市溢價(jià)率則出現(xiàn)回落趨勢(shì)。具體而言,一線城市本月平均溢價(jià)率為14.9%,較上月增加9.9個(gè)百分點(diǎn),主要是北京和深圳均有優(yōu)質(zhì)高價(jià)地塊出讓?zhuān)┤绫本┓昼娝隆⑸钲谇昂5貕K溢價(jià)率均在25%以上,帶動(dòng)一線城市溢價(jià)率明顯上漲;二線城市盡管供地節(jié)奏放緩,但優(yōu)質(zhì)地塊成交占比并未減少,溢價(jià)率也得以延續(xù)高位,升至16.5%;三四線城市熱度不及上月,受更多普通三四線城市大量土地入市成交影響,整體溢價(jià)率回落至16.3%左右。

  數(shù)據(jù)來(lái)源:CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)

  與市場(chǎng)熱度小幅上揚(yáng)保持一致,流拍現(xiàn)象也繼續(xù)好轉(zhuǎn)。據(jù)CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市來(lái)看,本月土地流拍率小幅下降至8.5%,較上月下降0.7個(gè)百分點(diǎn)。從流拍地塊所在城市來(lái)看,三四線城市仍是流拍主力,不過(guò)深圳、合肥、長(zhǎng)沙等一二線城市也有地塊流拍。但無(wú)論是一二線還是三四線城市,流拍的土地多位于偏遠(yuǎn)郊縣,譬如南通的海安市、如東縣、合肥長(zhǎng)豐縣、長(zhǎng)沙瀏陽(yáng)市等等,這些地塊大都遠(yuǎn)離城區(qū)、配套欠缺,房企競(jìng)拍意愿不強(qiáng),因此遭遇流拍。

  數(shù)據(jù)來(lái)源:CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)

  重點(diǎn)地塊

  稀缺優(yōu)質(zhì)地塊成為入榜主力,北京、深圳分?jǐn)垉砂癜袷?/STRONG>

  繼上月多宗優(yōu)質(zhì)用地入市后,本月重點(diǎn)城市再有多宗優(yōu)質(zhì)土地入市,特別是一線城市,出讓地塊中有多宗稀缺優(yōu)質(zhì)土地,如北京分鐘寺的三宗宅地、深圳前海片區(qū)的限價(jià)宅地、廣州番禺漢溪大道地塊,均是難得一見(jiàn)的優(yōu)質(zhì)好地。這些優(yōu)質(zhì)地塊的入市也吸引了多家房企的爭(zhēng)奪,帶動(dòng)整體市場(chǎng)熱度上行。聯(lián)系成交溢價(jià)率來(lái)看,在本月總價(jià)TOP10地塊和單價(jià)TOP10地塊中,僅有3宗地為底價(jià)出讓?zhuān)溆嗟貕K的溢價(jià)率也基本在10%以上。

  在這些優(yōu)質(zhì)地塊中,市場(chǎng)關(guān)注度最高的當(dāng)屬北京分鐘寺的三宗宅地和深圳前海的一宗限價(jià)宅地。這四宗地都自帶“稀缺”屬性,其中分鐘寺宅地極有可能是北京四環(huán)內(nèi)最后的商品住房用地,深圳前海宅地則是以商辦規(guī)劃為主的前海片區(qū)較為稀少的住宅用地。因此,這兩宗地在出讓時(shí)都吸引了多家規(guī)模房企爭(zhēng)奪,最終分鐘寺宅地由合生創(chuàng)展以180億元的總價(jià)包攬,其中一宗地塊的成交樓板價(jià)更是創(chuàng)下今年成交單價(jià)新高,深圳前海宅地則由龍光以116億元的總價(jià)斬獲,可售樓板價(jià)也超過(guò)了8萬(wàn)元/平方米。

數(shù)據(jù)來(lái)源:CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統(tǒng)

  總結(jié)

  綜上來(lái)看,在土地供應(yīng)量持續(xù)高位的影響下,5月份土地市場(chǎng)成交規(guī)模得以繼續(xù)上漲,溢價(jià)率也在北京、深圳為代表的重點(diǎn)一、二線城市有優(yōu)質(zhì)土地出讓的帶動(dòng)下再度上行,創(chuàng)下年內(nèi)新高。

  接下來(lái),在成交規(guī)模方面,由于1-5月成交規(guī)模同比仍有一成多的差距,因此預(yù)計(jì)各城市后續(xù)還會(huì)有大量土地掛牌供應(yīng),成交體量也會(huì)在近幾個(gè)月內(nèi)維持年內(nèi)較高水平。而在市場(chǎng)熱度方面,前幾個(gè)月市場(chǎng)熱度的持續(xù)上行很大原因是由于優(yōu)質(zhì)地塊成交占比較高所致,但為了保障供應(yīng),完成年度供地計(jì)劃,各城市未來(lái)不免會(huì)有更多普通素質(zhì)的地塊入市,由此來(lái)看,溢價(jià)率指標(biāo)在下月難再度走高。

  來(lái)源:克而瑞地產(chǎn)研究

編輯:wangdc

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