2020年7月1日，西安——隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)穩(wěn)步推進(jìn)，上半年西安經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)一步恢復(fù)。市政府著力打造和發(fā)展民生工程，拉動(dòng)城市內(nèi)需。西安市政府經(jīng)濟(jì)發(fā)展報(bào)告指出，西安整體宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境依然向好，各項(xiàng)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)走勢(shì)將低開(kāi)高走，改革創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級(jí)和技術(shù)革新將會(huì)加速，西安建設(shè)內(nèi)陸改革開(kāi)放高地、國(guó)家中心城市和國(guó)際化大都市的速度將不斷加快，經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的步伐將不斷加大。但由于疫情和更趨復(fù)雜的世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行仍面臨較多風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)，對(duì)于城市發(fā)展而言，更應(yīng)直面挑戰(zhàn)，破浪而上。

　　仲量聯(lián)行西安分公司總經(jīng)理佟恩表示：“中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)潛在影響辦公樓需求釋放，西安作為新一線城市，市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的敏感度在辦公樓市場(chǎng)有突出體現(xiàn)。上半年西安甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)凈吸納量約為2.1萬(wàn)平方米，較去年同期下降超四成�？傂枨蟪袎旱谋澈�，辦公樓市場(chǎng)有望出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型機(jī)遇。仲量聯(lián)行于6月發(fā)布了《2020西安辦公樓市場(chǎng)企業(yè)客戶Top50報(bào)告》，報(bào)告指出，近年來(lái)，高科技、新媒體、在線網(wǎng)站等互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)，西安致力于打造‘硬科技之都’，積極引入高附加值產(chǎn)業(yè)，加速城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。因此在當(dāng)前面臨壓力的環(huán)境下，如何重釋活力，實(shí)現(xiàn)彎道超車，是亟待思考的重要課題�！�

　　【甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)研讀】

　　增量放緩，甲乙級(jí)樓宇租金差價(jià)縮小，升級(jí)擴(kuò)張保持主力需求

　　2020年上半年，西安優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)新增供應(yīng)明顯回落，三棟乙級(jí)辦公樓建成入市，甲級(jí)辦公樓未錄得新項(xiàng)目交付。受疫情影響，辦公樓開(kāi)發(fā)進(jìn)度放緩，市場(chǎng)供應(yīng)或于下半年回升。截至目前，西安優(yōu)質(zhì)辦公樓總存量達(dá)627.2萬(wàn)平方米, 其中甲級(jí)辦公樓178.6萬(wàn)平方米。受全球經(jīng)濟(jì)下行壓力和新冠肺炎疫情的雙重影響，市場(chǎng)需求端的表現(xiàn)相對(duì)低迷。上半年優(yōu)質(zhì)辦公樓整體凈吸納量?jī)H錄得5.7萬(wàn)平方米，較去年同期下降近六成，其中甲級(jí)辦公樓凈吸納量約2.1萬(wàn)平方米。市場(chǎng)成交主要集中在金融、科技、房地產(chǎn)、專業(yè)服務(wù)、制造業(yè)的前臺(tái)部門(mén)等。從時(shí)間節(jié)點(diǎn)分析，新增需求在疫情后相對(duì)有限，需求多來(lái)自春節(jié)前累積的客戶，由于談判周期拉長(zhǎng)而租賃成交于上半年最終完成。不可避免，市場(chǎng)也存在相當(dāng)部分的租戶因疫情改變企業(yè)選址計(jì)劃�，F(xiàn)階段，由于西安新舊樓宇、甲乙級(jí)樓宇的租金價(jià)差不斷縮小，升級(jí)和擴(kuò)張需求主導(dǎo)增量需求。

　　空置率企穩(wěn)，租金下跌，“存量競(jìng)爭(zhēng)”加劇

　　由于新增供應(yīng)回落，因此盡管增量需求表現(xiàn)相對(duì)低迷，市場(chǎng)空置率并未明顯上升。截至二季度末，西安優(yōu)質(zhì)辦公樓市場(chǎng)平均空置率較2019年末上升1.0個(gè)百分點(diǎn)，至35.5%；其中甲級(jí)辦公樓均值較去年末甚至下降1.1個(gè)百分點(diǎn)，報(bào)35.1%。需要說(shuō)明的是，甲級(jí)辦公樓空置率因供應(yīng)缺失出現(xiàn)小幅下降，并非意味著市場(chǎng)情緒的回暖。租金方面，上半年全市優(yōu)質(zhì)辦公樓平均租金累計(jì)下跌3.2%，報(bào)75.6元/平方米/月；其中甲級(jí)辦公樓平均租金下跌2.7%，至100.3元/平方米/月。在增量需求相對(duì)緊缺的市場(chǎng)環(huán)境下，業(yè)主間的“存量競(jìng)爭(zhēng)”加劇，“以價(jià)換量”是無(wú)奈之舉，上半年的租金走勢(shì)已然呈現(xiàn)。

　　“3+1”支柱產(chǎn)業(yè)支撐辦公需求共克時(shí)艱

　　《2020西安辦公樓市場(chǎng)企業(yè)客戶Top50報(bào)告》指出，金融、房地產(chǎn)和服務(wù)業(yè)作為辦公樓傳統(tǒng)主力產(chǎn)業(yè)類型，企業(yè)數(shù)量處于相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的背景下應(yīng)運(yùn)而生，企業(yè)數(shù)量快速增加。三大傳統(tǒng)主力產(chǎn)業(yè)加新興科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成了西安辦公樓需求“3+1”的產(chǎn)業(yè)格局。

　　1. 科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)仍在積極布局，新基建成為下個(gè)投資風(fēng)口。在線教育等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)仍在繼續(xù)擴(kuò)張，但基本局限于頭部企業(yè)，且擴(kuò)張速度較前有所下降。在線教育行業(yè)未來(lái)想要長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展，除了資本的推動(dòng)外，客戶的下沉和線上線下的結(jié)合是關(guān)鍵。5月華為中國(guó)區(qū)運(yùn)營(yíng)商總部宣布落戶西安，預(yù)計(jì)未來(lái)5G、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)等重點(diǎn)發(fā)力的“新基建”產(chǎn)業(yè)布局將會(huì)為西安帶來(lái)部分產(chǎn)業(yè)鏈上下游的企業(yè)需求。

　　2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)拉動(dòng)內(nèi)需。隨著疫情企穩(wěn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資回升，施工和新開(kāi)工提速，商品房銷售面積降幅持續(xù)收窄。根據(jù)西安市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至5月西安市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增速高于全國(guó)1.3個(gè)百分點(diǎn)，全年施工項(xiàng)目較上年同期增加63個(gè)，新開(kāi)工項(xiàng)目較上年同期增加171個(gè)。其中，5月當(dāng)月新開(kāi)工項(xiàng)目達(dá)到221個(gè)。在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)時(shí)期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，也成為辦公樓需求的重要來(lái)源。

　　3. “金融+科技”催生辦公新需求。隨著金融信息化發(fā)展，國(guó)內(nèi)大中型金融機(jī)構(gòu)相繼建成科技研發(fā)后臺(tái)中心，以科技創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)業(yè)務(wù)、服務(wù)和管理。疫情暴發(fā)以來(lái)，銀行的傳統(tǒng)窗口業(yè)務(wù)量驟減，以客戶數(shù)據(jù)為業(yè)務(wù)核心的銀行企業(yè)，加快網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的布局和增強(qiáng)軟件自主研發(fā)能力勢(shì)在必行。銀行軟件研發(fā)部門(mén)積極選址布局，上半年農(nóng)行軟件研發(fā)中心落戶西安國(guó)壽金融中心。

　　4. 專業(yè)服務(wù)業(yè)疫后回彈。以律師事務(wù)所、企業(yè)咨詢管理服務(wù)機(jī)構(gòu)、廣告公關(guān)策劃等為主的公司業(yè)務(wù)服務(wù)企業(yè)在復(fù)工后較快恢復(fù)正常需求和運(yùn)營(yíng)，在整體市場(chǎng)低迷時(shí)期表現(xiàn)亮眼。

　　上半年，市場(chǎng)退租與成交活躍產(chǎn)業(yè)保持大體一致。尤其是經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性較弱的中小微新興金融、科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品營(yíng)銷推廣、及現(xiàn)金流緊張的中小型房地產(chǎn)企業(yè)退租情況較多。市場(chǎng)透露出疫情對(duì)于各個(gè)產(chǎn)業(yè)類別的中小企業(yè)的加速洗牌和結(jié)構(gòu)性優(yōu)化的過(guò)程。

　　后市展望

　　2016至2019年，西安甲級(jí)辦公樓年均新增供應(yīng)為33.8萬(wàn)平方米。未來(lái)三年，年均供應(yīng)將回落至25萬(wàn)平方米以下。部分商業(yè)地塊持有者有意調(diào)整綜合體業(yè)態(tài)配比，以此減輕經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)持有的現(xiàn)金流壓力。這也從側(cè)面表現(xiàn)出開(kāi)發(fā)商對(duì)辦公樓市場(chǎng)預(yù)期的下調(diào)和辦公樓運(yùn)營(yíng)難度給業(yè)主方帶來(lái)的壓力。在此環(huán)境背景下，市場(chǎng)對(duì)業(yè)主方提出了較高的要求，市場(chǎng)須積極面對(duì)存量和增量間在價(jià)格、服務(wù)、配套領(lǐng)域的多維度競(jìng)爭(zhēng)。因此，未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，西安辦公樓市場(chǎng)仍將處于“增量去化”與“存量調(diào)整”階段，租金或?qū)⒕S持緩慢下滑的趨勢(shì)。

　　【零售物業(yè)市場(chǎng)研讀】

　　上半年，受新冠疫情影響，零售物業(yè)開(kāi)發(fā)及招商有所停滯，部分項(xiàng)目推遲入市時(shí)間，致使西安優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)未錄得新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)。與此同時(shí)，鐘樓商圈的世紀(jì)金花珠江時(shí)代廣場(chǎng)于二季度閉店。受此影響，西安優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)總存量回落至613萬(wàn)平方米。

　　疫情之下，零售商業(yè)經(jīng)營(yíng)承壓，傳統(tǒng)百貨業(yè)加速洗牌

　　今年受疫情影響，百貨業(yè)在本就激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中迎難而上。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-3月份限額以上零售業(yè)單位中的超市零售額同比增長(zhǎng)1.9%，而百貨店、專業(yè)店和專賣(mài)店分別下降34.9%、24.7%和28.7%。受購(gòu)物中心及互聯(lián)網(wǎng)電商沖擊，西安市場(chǎng)上百貨項(xiàng)目整改或停業(yè)的案例屢見(jiàn)不鮮。自2016年百盛東大街店停業(yè)開(kāi)始，百貨業(yè)進(jìn)入洗牌時(shí)期，而此次疫情更是加速這一洗牌進(jìn)程。除世紀(jì)金花珠江時(shí)代廣場(chǎng)店閉店外，民生百貨騾馬市店空置率提高，群光廣場(chǎng)零售部分整體關(guān)閉進(jìn)行調(diào)改，開(kāi)元商場(chǎng)也重塑外立面并進(jìn)行負(fù)一層整改。過(guò)去五年間，西安百貨經(jīng)營(yíng)面積在優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)存量中的占比已由52%下降至28%，行業(yè)優(yōu)勝劣汰正推動(dòng)西安零售物業(yè)市場(chǎng)成熟度的提升，市場(chǎng)或在調(diào)整中迎來(lái)新機(jī)。

　　購(gòu)物中心凈吸納量錄得負(fù)值，“首店經(jīng)濟(jì)”在推動(dòng)市場(chǎng)回暖

　　上半年西安優(yōu)質(zhì)零售市場(chǎng)空置率錄得6.6%，上半年累計(jì)上升了1.9個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期上升了3.1個(gè)百分點(diǎn)，出現(xiàn)較大幅度波動(dòng)。其中，時(shí)尚、餐飲、娛樂(lè)及教育等業(yè)態(tài)均出現(xiàn)大面積退租的情況。數(shù)據(jù)顯示，上半年西安購(gòu)物中心凈吸納量錄得負(fù)值。無(wú)論是新租還是退租，餐飲都是占比最大的業(yè)態(tài)，而時(shí)尚業(yè)態(tài)的退租占比高于新租占比，亦反映出服飾品牌面臨的困境以及企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略的調(diào)整方向。一些國(guó)際品牌調(diào)整在華策略甚至退出中國(guó)市場(chǎng)，比如英國(guó)潮牌Superdry近日宣布退出中國(guó)市場(chǎng)的計(jì)劃，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)也產(chǎn)生一定影響。在艱難時(shí)期，西安市場(chǎng)仍迎來(lái)部分品牌首店：Sevenbus，KOI the 等茶飲品牌的西北首店進(jìn)駐大悅城；The Colorist調(diào)色師西北首店落戶MOMOPARK；西安首家KKV進(jìn)駐熙地港購(gòu)物中心；Nike Kicks Lounge 西安首家旗艦店進(jìn)駐開(kāi)元商城。此外，如賢和莊等餐飲城市首店亦相繼亮相西安。首店經(jīng)濟(jì)為相對(duì)沉寂的商業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)新活力，觸發(fā)消費(fèi)熱點(diǎn)，提振消費(fèi)動(dòng)能，助力消費(fèi)市場(chǎng)回暖。

　　租金方面，仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，截至上半年西安購(gòu)物中心首層平均租金報(bào)281.6元/平方米/月，同樣本租金較去年末下降0.8%。目前多數(shù)項(xiàng)目首層租戶仍相對(duì)穩(wěn)定。

　　零售2.0時(shí)代加速襲來(lái)，“體驗(yàn)”競(jìng)爭(zhēng)，數(shù)字轉(zhuǎn)型

　　進(jìn)入零售2.0時(shí)代，存量競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，市場(chǎng)從以商品為中心的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向以消費(fèi)者為中心的服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)。消費(fèi)者的需求及體驗(yàn)成為各零售項(xiàng)目的關(guān)注點(diǎn)。而突如其來(lái)的疫情則促使各零售項(xiàng)目直面消費(fèi)者需要“體驗(yàn)升級(jí)”的現(xiàn)狀。各開(kāi)發(fā)商通過(guò)對(duì)運(yùn)營(yíng)模式的加速升級(jí)來(lái)滿足消費(fèi)者消費(fèi)體驗(yàn)升級(jí)的訴求。

　　1. 數(shù)字化轉(zhuǎn)型。在此次疫情的催化下，原本數(shù)字化轉(zhuǎn)型較慢的西安零售市場(chǎng)啟動(dòng)加速鍵，——賽格國(guó)際、大悅城等眾多購(gòu)物中心通過(guò)建立購(gòu)物小程序、APP等線上平臺(tái)，或推送店鋪直播、微信公眾號(hào)等數(shù)字化推廣手段持續(xù)發(fā)力，保持與消費(fèi)者的互動(dòng)，觸發(fā)新增長(zhǎng)點(diǎn)。會(huì)員管理及消費(fèi)行為分析成為商業(yè)領(lǐng)域挖掘的新價(jià)值點(diǎn)，通過(guò)大數(shù)據(jù)分析消費(fèi)者行為習(xí)慣變化，捕捉消費(fèi)新趨勢(shì)，并及時(shí)反哺招商運(yùn)營(yíng)，動(dòng)態(tài)調(diào)整招商運(yùn)營(yíng)策略。

　　2. 捕捉營(yíng)銷觸點(diǎn)。購(gòu)物中心與商家共榮共生，疫情暴發(fā)加速了這一點(diǎn)。疫情期間，多家購(gòu)物中心均為商戶減免租金，共渡難關(guān)。疫情后，商業(yè)營(yíng)銷成為拉動(dòng)線下流量的關(guān)鍵。如華清廣場(chǎng)打造甜品節(jié)，以蛋糕甜點(diǎn)類商戶在中庭擺攤位的方式呈現(xiàn)，在吸引客流的同時(shí)助力此類商戶增加曝光。老城根聯(lián)手Converse打造快閃店，打造專屬客群活動(dòng)，扶持品牌的同時(shí)重振消費(fèi)信心。

　　3. 洞察消費(fèi)喜好，調(diào)整業(yè)態(tài)組合。部分優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目在精準(zhǔn)定位客群的前提下不斷優(yōu)化業(yè)態(tài)配比，在調(diào)整中逐漸增加高坪效業(yè)態(tài)或大面積體驗(yàn)類業(yè)態(tài)。隨著千禧一代及Z世代逐漸成為消費(fèi)主力，消費(fèi)觀念的改變及消費(fèi)能力的提升導(dǎo)致必須型消費(fèi)訴求不斷被升級(jí)型消費(fèi)訴求擠壓，其中化妝品的表現(xiàn)最為突出。2019年，中國(guó)化妝品行業(yè)市場(chǎng)零售額達(dá)2,992億元，年累計(jì)增長(zhǎng)率12.6%。在此背景下，如中大國(guó)際及金鷹百貨高新店等零售項(xiàng)目緊跟趨勢(shì)，紛紛引入如Fresh，Givenchy，La Prairie，La Mer，HR赫蓮娜及Chanel彩妝等重體驗(yàn)及服務(wù)的化妝品護(hù)膚品類品牌，以迎合新的消費(fèi)喜好。與此同時(shí)，隨著西安疫情的逐漸穩(wěn)定，零售項(xiàng)目的社交屬性再次凸顯，各零售項(xiàng)目紛紛引進(jìn)如喜茶等咖啡茶飲品牌及卡拉雷賽車，綠樹(shù)電競(jìng)等娛樂(lè)游戲類租戶以增加餐飲及體驗(yàn)類業(yè)態(tài)占比，迎合消費(fèi)者在疫情后突增的社交需求。

　　零售2.0時(shí)代不單單意味著搭建線上平臺(tái)等簡(jiǎn)單的數(shù)字轉(zhuǎn)型手段，更是對(duì)原有的經(jīng)營(yíng)思維的變革，從關(guān)注銷量到關(guān)注客群需求增量，再到存量場(chǎng)景改造；是從簡(jiǎn)單的“二房東”思維到賦能商戶，共生共贏。危中見(jiàn)機(jī)，后疫情時(shí)代消費(fèi)市場(chǎng)再次洗牌也為運(yùn)營(yíng)商和品牌帶來(lái)新機(jī)遇，新品牌、新業(yè)態(tài)、新?tīng)I(yíng)銷、新運(yùn)營(yíng)為零售物業(yè)市場(chǎng)注入新動(dòng)能。

　　后市展望

　　展望2020年下半年，雖受疫情影響，部分項(xiàng)目因工期、招租等進(jìn)程受波及而推遲開(kāi)業(yè)，下半年市場(chǎng)仍將迎來(lái)約40萬(wàn)平方米的新增項(xiàng)目入市。伴隨著供應(yīng)放量，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。同時(shí)，隨著項(xiàng)目表現(xiàn)的持續(xù)分化，下半年西安零售市場(chǎng)或?qū)⒁?jiàn)證更加頻繁的項(xiàng)目調(diào)整。與此同時(shí)，娛樂(lè)業(yè)態(tài)及教育業(yè)態(tài)因其承租面積大，經(jīng)營(yíng)成本較高而面臨較大現(xiàn)金流壓力，持續(xù)的停業(yè)或使此類業(yè)態(tài)在短期內(nèi)迎來(lái)關(guān)店潮，造成整體市場(chǎng)空置率的持續(xù)走高。

　　來(lái)源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc