上海，2020年07月01日 — 享譽全球的房地產(chǎn)服務和咨詢顧問公司戴德梁行圍繞2020年上半年度的寫字樓市場、零售市場和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀進行多維度的解讀，并對各市場的發(fā)展趨勢進行了展望和預測。

　　寫字樓市場先抑后揚，需求逐漸復蘇

　　突如其來的疫情疊加新增供應的影響使得一季度寫字樓空置率創(chuàng)下21.1%歷史新高，伴隨上海疫情及時有效的控制，盡管對市場的負面影響仍存在，但需求正在逐步復蘇，二季度甲級寫字樓錄得凈吸納量11.62萬平方米，空置率下降至20.9%（核心區(qū)14.2%，非核心區(qū)31.9%）。新增供應方面，上半年共有4個項目竣工入市，辦公規(guī)模共計19.19萬平方米。租金方面，市場不確定性導致租金持續(xù)下行，二季度核心商圈錄得租金286.4元/平米/月，環(huán)比下降3.7%；新興商圈錄得租金197.9元/平米/月，環(huán)比下降2.1%。國企業(yè)主響應政府號召對中小企業(yè)實行個別月份減租，而大部分非國企通過提高服務品質(zhì)及增加裝免期等方式吸引客戶。

　　2020年上半年，四大行業(yè)領(lǐng)跑市場，一季度，生物醫(yī)藥行業(yè)引領(lǐng)市場，位居行業(yè)成交比重榜首，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)是上海戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的重要支柱，政策推進促進行業(yè)規(guī)模穩(wěn)中有升，疫情下，人們對醫(yī)藥、醫(yī)療、健康的需求顯著提升，將加速推動該行業(yè)發(fā)展。二季度，金融業(yè)厚積薄發(fā)，在加快推進上海金融科技中心建設、加快推進上海國際金融中心建設等推動下，陸家嘴、洋涇板塊新盤迎來眾多內(nèi)資金融類企業(yè)入駐；疫情催生無人經(jīng)濟、在線經(jīng)濟發(fā)展，撬動一批在線科技企業(yè)加速落地，電子商務、視頻、游戲等行租賃需求較為活躍；服務業(yè)是上海經(jīng)濟增長主要支撐，也是城市產(chǎn)業(yè)升級、創(chuàng)新發(fā)展和功能提升的重要引擎，作為企業(yè)服務不可或缺的法律咨詢、人力資源服務及戰(zhàn)略咨詢服務等業(yè)務也保持韌性發(fā)展。

　　對于后市展望，戴德梁行高級董事、中國區(qū)寫字樓部主管沈潔表示：疫情終將過去，市場逐步復蘇，短期來看擴大內(nèi)資需求成為市場支撐點，上海正加快發(fā)展“五個經(jīng)濟”促消費對沖疫情影響，同時伴隨產(chǎn)業(yè)新空間規(guī)劃出爐，聚焦硬核科技、數(shù)字賦能、健康時尚、綠色生態(tài)的產(chǎn)業(yè)集群，在線技術(shù)、人工智能、集成電路、生物醫(yī)藥，金融科技等新業(yè)態(tài)將重塑后疫情時代寫字樓新格局。

　　上海零售市場線上線下聯(lián)動促進消費回暖

　　隨著國內(nèi)新冠肺炎疫情的全面好轉(zhuǎn)與控制，上海率先響應政府振興經(jīng)濟的目標，積極推進上海“五五購物節(jié)”等刺激消費措施。2020年5月第一周，上海正式啟動“五五購物節(jié)”，面向全球進行國際消費城市推介，進一步打響“上海購物”品牌， 上海市各大電商平臺、商業(yè)企業(yè)、品牌企業(yè)、終端產(chǎn)品等均廣泛參與。 實時監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，購物節(jié)當天上海消費支付額實現(xiàn)3分鐘超7000萬，6分鐘達到了1億元。

　　除了“五五購物節(jié)”以外，618購物節(jié)儼然已經(jīng)從最早期的單個電商平臺促銷，逐漸轉(zhuǎn)變成整個互聯(lián)網(wǎng)零售行業(yè)的大促，更進一步拓展為整個零售行業(yè)的節(jié)日。對于線下的零售企業(yè)來說，618不僅是提升銷量、獲取用戶、彌補疫情期間損失的重要節(jié)點，更是和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)充分融合，嘗試數(shù)字化創(chuàng)新模式的關(guān)鍵契機。隨著消費對中國經(jīng)濟的拉動作用越來越強，數(shù)字經(jīng)濟及其代表創(chuàng)新生產(chǎn)與經(jīng)營方式被寄予厚望。此次增加了現(xiàn)金消費券，充分調(diào)動消費者的購物熱情，為品牌創(chuàng)造生意增量。今年的618大促有效的對沖疫情影響，拉動內(nèi)需增長，促進經(jīng)濟回暖。

　　上海作為國際消費城市，擁有數(shù)量眾多的國際零售品牌的首店和旗艦店。上海的國際零售商密集度在中國乃至全世界都名列前茅。雖然受到疫情影響，一季度新開業(yè)首店同比出現(xiàn)了下滑，上海共開設各類“首店”61家，不過各大品牌對上海及全國消費市場依然信心十足，以日本LoFt為代表的國際品牌首店就在疫情期間簽約入駐了上海。同時，去年進駐上海的Costco開市客、奧樂齊等首店品牌則陸續(xù)簽下了新店租約。上海目前已圍擋及已簽約的新首店超過100家，包括上生新所的日本蔦屋書店中國首店、美羅城引入的日本國民文創(chuàng)生活雜貨店LoFt中國大陸首店。

　　5月15日，美國的“網(wǎng)紅”炸雞大師Popeyes在淮海中路上的中國大陸首店，開業(yè)當天排隊入店的人群沿街綿延上百米。上海開業(yè)的當周，也成為該品牌成立48年來銷量最高的一周。6月1日，歐萊雅旗下的圣羅蘭全球首家香水主題旗艦店也落地上海。“首店經(jīng)濟”正在持續(xù)促進申城消費復蘇回暖。“首店經(jīng)濟”也被看作是疫后提振消費的重要舉措。

　　戴德梁行董事、華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部主管魏建歷總結(jié)，自第二季度以來，上海市整體的消費正在逐漸恢復到正常水平。展望未來，鑒于上海刺激消費的措施帶動了消費，上海主要購物中心在內(nèi)的零售門店客流量正逐漸回暖。預計未來幾個月，上海全市社會消費品零售總額將有所回升，零售市場的租金和出租率也有望維持穩(wěn)定。之前預測的“報復性消費”理論，從事實和數(shù)據(jù)上來看，并沒有真實發(fā)生。反觀消費者越來越理性，越來越清楚自己的實際需求，精準消費。

　　華東整體物流倉庫租金看漲 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場投資利好

　　從工業(yè)地產(chǎn)的情況看，受疫情影響，回顧上半年，制造業(yè)廠房租賃與買賣基本都處于停滯狀態(tài)。隨著三月份開始長三角地區(qū)逐漸復工，工業(yè)地產(chǎn)入住率開始逐步上升，但是也隨著疫情對業(yè)務的影響出現(xiàn)大量企業(yè)提出減租免租的需求，地方政府也大力度出臺了很多企業(yè)扶持政策來幫助企業(yè)渡過難關(guān)。因此，華東地區(qū)制造業(yè)廠房實際租金和售價在疫情后大約比疫情前有10%至20%的降幅。但隨著中國疫情的逐漸穩(wěn)定，租金和售價也處于逐漸恢復的過程中。隨著歐美疫情的爆發(fā)，外貿(mào)類需求未來可能會受到新的影響，這對于傳統(tǒng)的外貿(mào)代工類企業(yè)也許會產(chǎn)生新的挑戰(zhàn)。

　　從物流的角度來看，疫情沖擊導致上下游供應鏈停擺，一季度高標倉庫租賃活躍度小幅波動，整體空置率較上季度微漲0.2個百分點至9.7%，平均租金為38.1元/平方米/月，環(huán)比微跌0.5%。部分地區(qū)受電商自建庫增加和疫情雙重壓力影響，出現(xiàn)出租率和租金下滑。根據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，預計在今年華東還106萬平方米的增量入市，若后期無大體量租戶出現(xiàn)，業(yè)主將面臨更大的去化壓力；租金調(diào)整將通過更長的免租期等方式來體現(xiàn)。

　　戴德梁行中國區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管、董事總經(jīng)理蘇智淵認為，疫情催生出電商、快遞和生鮮類平臺業(yè)務的快速增長，對城市倉庫需求正在形成正向拉動；而上海及周邊城市，由于對物流用地出讓日趨保守，土地供給從中長期看仍然趨緊，因此，華東整體物流倉庫的租金仍然是看漲的。而因為疫情，反而短期可能會出現(xiàn)政府放松物流一手用地拉動投資的“小陽春”，對市場投資人將是一個難得的利好窗口期。

　　來源：戴德梁行

編輯：wangdc