2021年第三季度,南京商業(yè)地產(chǎn)市場整體保持平穩(wěn),但疫情的反復(fù)以及雙減政策的落實,使得市場的成交活躍度有所下降。南京辦公樓市場方面,金融服務(wù)以及科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)需求占主導(dǎo),帶動市場空置率整體小幅下降,甲級辦公樓租金環(huán)比小幅上升。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場方面,市場總體維持平穩(wěn),首店效應(yīng)持續(xù)注入活力,核心商圈在疫情期間加速消費(fèi)提檔升級,零售物業(yè)市場平均空置率有所下降 。
仲量聯(lián)行南京、杭州、武漢總經(jīng)理辛毅表示:“本輪疫情沖擊令南京甲級辦公樓市場承壓,租賃成交量減少,但隨著南京政府對疫情的有效控制,租賃市場活躍度正逐步回暖;南京市政府在三季度三次發(fā)放消費(fèi)券以提振線下消費(fèi),有效維護(hù)了零售市場穩(wěn)定。”
優(yōu)質(zhì)辦公樓:
科技互聯(lián)網(wǎng)和金融服務(wù)租賃需求相對穩(wěn)健,市場活躍度在上一季度回升后略有下降。三季度,南京優(yōu)質(zhì)存量辦公樓市場的凈吸納量達(dá)到5萬多平方米,在疫情的反復(fù)和雙減政策的雙重影響下,租賃問詢及成交活躍度均有下降。小面積成交客戶居多,且超8成租賃成交為中資租戶。大面積租戶或由于疫情延后尋租日期。在當(dāng)前有利于租戶方的市場情況下,三季度搬遷交易占市場總成交過超60%。全市優(yōu)質(zhì)辦公樓凈吸納量大約為上季度的二分之一。成交板塊仍集中于兩大成熟商務(wù)區(qū)——新街口和河西。相較于房地產(chǎn)及建筑以及批發(fā)與零售行業(yè),金融服務(wù)、科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)等受影響較小。以銀行為代表的金融服務(wù)行業(yè)、科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)作為市場的長期驅(qū)動力,維持了較為良好的承租能力。
2021年三季度,南京辦公樓市場暫無新增項目交付,雙減政策而導(dǎo)致的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例變化對辦公市場供需影響存在滯后性。截至三季度末,由于甲級和乙級市場均未有新項目入市,全市整體辦公樓市場存量約為454萬平方米,整體空置率略微下降至23.7%。三季度,由于疫情的影響,許多企業(yè)推遲租賃選址的進(jìn)程,加之雙減政策的影響,一批帶裝修的低價辦公空間進(jìn)入市場,加劇了租賃辦公市場的競爭。甲級項目業(yè)主市場情緒較為悲觀,但由于二季度市場成交有限,并未完全體現(xiàn)市場租金變化,因此租金變化在三季度存在相應(yīng)滯后性;租戶在板塊內(nèi)同級別樓宇間租戶搬遷較為頻繁。甲級辦公樓空置率環(huán)比下降2.1個百分點(diǎn)至29.8%;乙級辦公樓空置率環(huán)比下降2.1個百分點(diǎn)至18.4%。
三季度市場壓力滯后,租金跌幅放緩。三季度,甲級辦公樓市場凈有效租金錄得4.2元每平方米每天,環(huán)比下降0.5個百分點(diǎn),乙級辦公樓市場凈有效租金錄得3.2元每平方米每天,環(huán)比下降0.3個百分點(diǎn)。新街口板塊和河西板塊的甲級辦公樓租戶相較于其它板塊稍顯活躍,新設(shè)公司均選址新街口以及河西板塊,其中科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)新租均選址河西。
優(yōu)質(zhì)辦公樓市場展望:今年第四季度,預(yù)計將有6個優(yōu)質(zhì)辦公樓項目共計約43萬平方米的體量入市,包括中海廣場、金鷹世界C塔、金地中心以及金融城2期。由于新增供應(yīng)大多集中于河西板塊,該板塊市場租金承壓態(tài)勢延續(xù)。由于疫情已得到有效遏制,在三季度積壓的租賃需求將于四季度集中釋放,尤其是有大面積承租能力的中資企業(yè),市場問詢量以及成交量或?qū)⒃诙唐趦?nèi)進(jìn)行反彈。另一方面,雙減政策對辦公樓市場帶來的影響將會進(jìn)一步顯現(xiàn),未來新增供應(yīng)將面臨過剩的狀態(tài),或使得南京整體辦公租金市場將持續(xù)處于消化期。仲量聯(lián)行南京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)陳明哲表示:“南京市持續(xù)深化創(chuàng)新名城建設(shè),在未來將進(jìn)一步調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),面對較大的未來供應(yīng),南京辦公樓市場競爭將加劇,未來將面臨租金倒掛的局面,業(yè)主應(yīng)通過提升服務(wù)品質(zhì)來提升樓宇自身軟實力,而對于租戶來說,目前的市場環(huán)境為其提供了更加有利的議價空間。”
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè):
三季度南京出臺積極政策進(jìn)一步鼓勵線下消費(fèi)以維持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)。2021年第三季度,整體空置率環(huán)比下降0.3個百分點(diǎn)至 4.1%。維持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行,南京市政府在三季度三次發(fā)放消費(fèi)券以提振線下消費(fèi),加速因疫情反復(fù)而影響的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,此舉取得良好成效。由疫情誘發(fā)的品牌退租現(xiàn)象在第三季度并未明顯顯現(xiàn),然而新入駐品牌的裝修周期明顯延長。各零售項目體驗類業(yè)態(tài)暫時閉店,如影院、KTV、密室逃脫、兒童類培訓(xùn)中心等;部分快時尚品牌由于品牌本身在全國的戰(zhàn)略布局發(fā)生改變而選擇撤店,如H&M選擇關(guān)閉在德基廣場的門店。
三季度核心商圈零售品牌持續(xù)洗牌,疫情反撲引流消費(fèi)者至線上消費(fèi)。三季度,各板塊商業(yè)尤其江寧板塊短暫閉店,雖然線下商業(yè)暫時停擺,但是各商場轉(zhuǎn)戰(zhàn)線上,通過小程序、APP、社群等方式繼續(xù)服務(wù)廣大消費(fèi)者。更多商場通過疫情期間加速商業(yè)轉(zhuǎn)型升級,高效利用商業(yè)轉(zhuǎn)型時機(jī)。比如,各商場暫時無法提供堂食服務(wù),便在微信小程序中推出外送服務(wù);其他品類商品均可在小程序或線上商城下單購買,送貨到家。在疫情被有效遏制后,位于新街口板塊的新百負(fù)一層創(chuàng)新打造的美食廣場重裝開業(yè),一眾網(wǎng)紅餐飲品牌入駐,如KUMO KUMO江蘇首店開業(yè),吸引大量人流。德基廣場在三季度新進(jìn)招商品牌迎來爆發(fā),引入如Christian Louboutin、3CE、Laura Mercier、華為智能生活館等南京首家品牌。與此同時,從業(yè)態(tài)表現(xiàn)來看,餐飲、服飾及體驗類等租賃需求仍表現(xiàn)亮眼,其中熱門連鎖餐飲品牌在南京擴(kuò)店依然最為活躍,占比達(dá)到45%,如蘇小柳南京首店選址新百;新能源汽車企業(yè)也在政策的支持下積極擴(kuò)張,智己、華為等汽車體驗店也陸續(xù)布局南京市場。
三季度核心商圈迎來兩個項目入市,次級商圈迎來一項目開業(yè)。盡管整體市場暫時并不樂觀,新項目依舊相繼開業(yè),共帶來約34萬方的商業(yè)體量。位于雨花臺板塊的宜悅城率先在7月17號開業(yè),主要服務(wù)周邊居民以及辦公人群,招商率高達(dá)100%。除此之外,另外兩個項目為位于河西的龍湖南京河西天街和建鄴吾悅廣場,分別為9月9日和9月10號開業(yè),招商率均為100%,頭部房企在疫情影響下率先“破局”,增強(qiáng)了河西的零售產(chǎn)業(yè)布局的成熟度,而接近100%的開業(yè)率也顯示出河西商圈濃厚的消費(fèi)氛圍。
零售物業(yè)市場需求營運(yùn)普遍維穩(wěn),租金小幅下降。租金方面,由于疫情的沖擊,全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)為了留住租戶而選擇下調(diào)部分租金,因此首層凈有效租金略有下降,錄得16.1元每平方米每天,環(huán)比小幅下降0.2個百分點(diǎn)。核心商圈體現(xiàn)消費(fèi)韌性,租金環(huán)比小幅下降0.2個百分點(diǎn),凈租金約為21元每平方米每天。次級商圈租金環(huán)比下降0.3個百分點(diǎn),約為12元每平方米每天。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場展望: 2021年第四季度預(yù)計有4個項目入市,合計約31萬平方米體量,均衡分布于各個板塊。隨著零售項目的逐漸增多,南京零售物業(yè)市場的布局將逐漸呈現(xiàn)兩極分化的態(tài)勢,對于品牌調(diào)整快的優(yōu)質(zhì)項目,其租金以及空置率都將保持一個相對穩(wěn)健的水平,而對于空置率一直處在高位、經(jīng)營每況愈下的零售項目則將對市場租金產(chǎn)生一定的負(fù)面影響,但對于南京整體零售市場而言,正常的更新迭代是不可避免的,良好的市場競爭環(huán)境也將繼續(xù)觸發(fā)消費(fèi)活力,激發(fā)消費(fèi)潛能,在“消費(fèi)3.0’的時代下爭得一席之地,促進(jìn)消費(fèi)市場朝著更加完善的方向發(fā)展。
來源:仲量聯(lián)行
編輯:wangdc