隨著重慶積極推動(dòng)成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈及國(guó)際消費(fèi)中心城市建設(shè)，戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)動(dòng)能釋放，消費(fèi)市場(chǎng)活力涌現(xiàn)，助力商業(yè)市場(chǎng)提檔升級(jí)。2021年第三季度，甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)，在線教育經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，但至季末仍有大量退租進(jìn)程尚未完成，戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)增量需求，拉動(dòng)空置率再創(chuàng)歷史新低。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)，疫情反彈使商業(yè)經(jīng)營(yíng)承壓，暑期客流低于預(yù)期。星光68廣場(chǎng)B館開(kāi)業(yè)，帶動(dòng)觀音橋商圈高端消費(fèi)擴(kuò)容。年末，中央公園將迎來(lái)大悅城、天街等優(yōu)質(zhì)商業(yè)集中開(kāi)業(yè)，為城北新添一座大型商圈。物流地產(chǎn)市場(chǎng)，需求持續(xù)活躍，更具吸引力的租金水平帶動(dòng)高標(biāo)庫(kù)租戶進(jìn)一步下沉。
仲量聯(lián)行重慶分公司總經(jīng)理劉洋表示：“隨著西洽會(huì)及智博會(huì)的成功舉辦，又一批重大項(xiàng)目簽約落地，戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展的快車道，重慶正成為西部創(chuàng)新資源的聚集高地。同時(shí)，重慶各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)穩(wěn)定恢復(fù)，消費(fèi)持續(xù)復(fù)蘇，經(jīng)濟(jì)發(fā)展充滿活力，社會(huì)主要宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)整體向好，提升商業(yè)地產(chǎn)后市信心。”
甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)
第三季度未錄得新增供應(yīng)，空置率再創(chuàng)歷史新低。
2021年第三季度，重慶甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)未錄得新增供應(yīng)，預(yù)計(jì)至年末僅有西南證券大樓迎來(lái)交付，下半年供應(yīng)壓力減小。季內(nèi)，甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)錄得4.1萬(wàn)平方米凈吸納量，表現(xiàn)高于市場(chǎng)預(yù)期。主要驅(qū)動(dòng)因素包括兩個(gè)方面：其一，雖然在線教育行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，但該行業(yè)頭部企業(yè)辦公面積的縮減乃至退租進(jìn)程仍未完全結(jié)束；其二，在成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈戰(zhàn)略支撐下，政府及地方國(guó)資企業(yè)擴(kuò)張需求旺盛，季內(nèi)辦公需求釋放帶動(dòng)大面積空置去化。整體而言，甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)平均空置率環(huán)比繼續(xù)回落1.2個(gè)百分點(diǎn)至24.7%，再創(chuàng)歷史新低。
在線教育退租壓力令部分業(yè)主方下調(diào)經(jīng)營(yíng)預(yù)期，租金跌幅環(huán)比微漲。
“雙減”政策影響下，在線教育企業(yè)集中退租，雖然季內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目的退租談判并未完全落地，部分子市場(chǎng)辦公樓凈吸納量已呈現(xiàn)負(fù)數(shù)。在此壓力下，部分業(yè)主方下調(diào)經(jīng)營(yíng)預(yù)期，第三季度甲級(jí)辦公樓平均租金環(huán)比下跌0.4%，至季末報(bào)84.2元/平方米/月。
錨定新經(jīng)濟(jì)，戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)活力凸顯。
2021年1-6月，重慶信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)同比增速達(dá)19.0%，產(chǎn)業(yè)快速增長(zhǎng)釋放的空間需求繼續(xù)成為辦公樓市場(chǎng)最大增量。第三季度，雖然在線教育活躍度降低，但以軟件開(kāi)發(fā)、科技研發(fā)為代表的科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)在新增成交占比中仍然達(dá)17.1%，行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)能充足。醫(yī)藥大健康行業(yè)需求穩(wěn)步增長(zhǎng)，貢獻(xiàn)季內(nèi)6.2%的需求增量。目前，重慶生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)形成了以兩江新區(qū)、高新區(qū)、重慶國(guó)際生物城為主體的產(chǎn)業(yè)布局，并提出十四五期間建設(shè)成國(guó)內(nèi)重要的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)中心的目標(biāo)。隨著近年來(lái)美國(guó)雅培克公司、智睿生物醫(yī)藥，Cytiva生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)園等一批重大項(xiàng)目的相繼簽約和落地，重慶醫(yī)藥大健康行業(yè)將進(jìn)入發(fā)展快車道，預(yù)計(jì)將逐步釋放在渝辦公需求。
劉洋表示：“早在2015年，重慶便開(kāi)始布局規(guī)劃戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。近年來(lái)，這一前瞻性的產(chǎn)業(yè)布局不僅構(gòu)筑起了重慶經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基底，也成為了辦公樓市場(chǎng)最大的需求動(dòng)力。因此，把握戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)本身的辦公特點(diǎn)將成為樓宇未來(lái)提升承載力的關(guān)鍵。”
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)
下半年供應(yīng)高企，優(yōu)質(zhì)商業(yè)加碼重慶消費(fèi)市場(chǎng)。
三季度，重慶優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)迎來(lái)五個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，新增供應(yīng)總計(jì)約26萬(wàn)平方米。受疫情反彈影響，暑期黃金旅游季受沖擊。星光68廣場(chǎng)B館開(kāi)業(yè)加速觀音橋商圈高端消費(fèi)擴(kuò)容。十八梯傳統(tǒng)風(fēng)貌區(qū)在國(guó)慶長(zhǎng)假迎來(lái)大量客流，城市更新與地方IP強(qiáng)強(qiáng)融合，提升渝中半島文旅及商業(yè)吸引力。同期，龍湖以“天街”品牌首進(jìn)渝中半島，接管日月光廣場(chǎng)，進(jìn)行輕資產(chǎn)管理輸出。
消費(fèi)活躍度同比回落導(dǎo)致餐飲業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)增加，部分店鋪出現(xiàn)退租，全市空置率較上季度上升0.1個(gè)百分點(diǎn)，至季末報(bào)13.7%。租金繼續(xù)承壓，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層平均租金為373.1元/平方米/月，環(huán)比下跌0.1%。
高端零售不斷擴(kuò)容，線下活動(dòng)持續(xù)發(fā)酵，但疫情反彈使餐飲娛樂(lè)消費(fèi)承壓。
高端消費(fèi)：重慶作為國(guó)際消費(fèi)中心城市，聚集了全球消費(fèi)資源并具有強(qiáng)大的消費(fèi)引領(lǐng)和帶動(dòng)作用。同時(shí)作為對(duì)外開(kāi)放高地，重慶在產(chǎn)業(yè)升級(jí)、品牌導(dǎo)入等方面具有先天優(yōu)勢(shì)。在上半年引入Louis Vuitton等高端品牌的觀音橋在本季繼續(xù)擴(kuò)容，迎來(lái)了擁有室內(nèi)360度海洋館的星光68廣場(chǎng)B館，吸引Ami、Golden Goose、Marc Jacobs等國(guó)際品牌首店入駐。同時(shí)，Canada Goose也在重慶IFS開(kāi)設(shè)了重慶首店，奢侈品陣容持續(xù)擴(kuò)大。此外，擁有眾多國(guó)際奢侈品牌的重慶萬(wàn)象城公布了半年財(cái)報(bào)，2021年上半年銷售額高達(dá)28.6億元，同比增長(zhǎng)110%。整體而言，重慶高端消費(fèi)不斷擴(kuò)容，乃大勢(shì)所趨。
餐飲娛樂(lè)消費(fèi)：在疫情反彈影響下，2021年 8月，全國(guó)社零總額同比增長(zhǎng)2.5%，低于預(yù)期。同時(shí)，疫情抑制了旅游經(jīng)濟(jì)及相關(guān)聯(lián)的餐飲娛樂(lè)消費(fèi)。解放碑作為重慶文旅資源的聚集地，第三季度受到較大影響，游客數(shù)量較往常有所下降，并影響到周邊商場(chǎng)的餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)，包括潮流電玩在內(nèi)的相關(guān)業(yè)態(tài)商戶有不同程度的退租。
線下活動(dòng)： 第三季度，在疫情反彈初期及情況相對(duì)平穩(wěn)后，優(yōu)質(zhì)商圈舉辦線下活動(dòng)的頻率有所增加。7月初，龍湖時(shí)代天街開(kāi)啟奧特曼展，高5米的對(duì)戰(zhàn)雕塑群全國(guó)首發(fā)；9月初，重慶光環(huán)購(gòu)物中心攜手NYLON尼龍、棟梁及眾多中國(guó)一線獨(dú)立設(shè)計(jì)師品牌呈現(xiàn)了時(shí)裝走秀；中秋小長(zhǎng)假期間，金科悅Fun正式開(kāi)業(yè)，并聯(lián)合眾多商戶，于中央廣場(chǎng)舉辦了ZUI夜音樂(lè)節(jié)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，開(kāi)業(yè)首日金科悅Fun客流量超28萬(wàn)人次。
年底中央公園優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目密集開(kāi)業(yè)，助力重慶零售物業(yè)市場(chǎng)回升。
在多年來(lái)城市北擴(kuò)的政策紅利下，以城北為首的新興商圈發(fā)展迅速。其中，中央公園將在未來(lái)提供大量零售物業(yè)供應(yīng)，渝北吾悅廣場(chǎng)、大悅城、龍湖公園天街等零售物業(yè)項(xiàng)目均預(yù)計(jì)將在12月末正式開(kāi)業(yè)。國(guó)慶假期間，重慶主要商圈和重點(diǎn)監(jiān)測(cè)商貿(mào)企業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額165億元，同比增長(zhǎng)9.3%，重點(diǎn)餐飲企業(yè)營(yíng)業(yè)額同比增長(zhǎng)24.1%，強(qiáng)勢(shì)的銷售數(shù)據(jù)也為市場(chǎng)注入了信心。
仲量聯(lián)行華西區(qū)交易及商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人鄧耀華表示：“重慶旅游IP在全國(guó)范圍不斷強(qiáng)化，國(guó)慶客流與消費(fèi)表現(xiàn)優(yōu)異。加上星光68二期、大悅城、天街等優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目在短期集中開(kāi)業(yè)，相信未來(lái)重慶將持續(xù)吸引國(guó)際與國(guó)貨品牌進(jìn)駐�！�
物流地產(chǎn)市場(chǎng)
2021年第三季度，安博西部物流園二期、遠(yuǎn)洋珞璜物流園、普洛斯維龍龍興工業(yè)園三期正式交付，市場(chǎng)需求持續(xù)活躍，高標(biāo)庫(kù)凈吸納量錄得22.2萬(wàn)平方米，前三季度全市總累計(jì)去化面積已達(dá)到70.6萬(wàn)平方米。平均空置率環(huán)比回落2.4個(gè)百分點(diǎn)，報(bào)29.9%。
快速路二橫線西段季內(nèi)正式開(kāi)通運(yùn)行，西部物流園躋身重慶最佳倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)位。
作為快速路二橫線西段關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)工程的水土嘉陵江大橋（水土新城大橋）、蔡家嘉陵江大橋、禮嘉嘉陵江大橋及土主中梁山隧道已于9月底正式通車。其中，土主中梁山隧道、禮嘉嘉陵江大橋作為雙碑隧道-雙碑嘉陵江大橋的重要補(bǔ)充，進(jìn)一步優(yōu)化了沙坪壩區(qū)向西向北的交通運(yùn)輸時(shí)間和距離，西部物流園對(duì)北碚區(qū)、兩江新區(qū)的物流輻射能力增強(qiáng)。此外，快速路二橫線西段項(xiàng)目西接渝蓉高速，東至蘭海高速，在提升城市配送通達(dá)性的同時(shí)，也保障了區(qū)域在專線及干線運(yùn)輸上的地理優(yōu)勢(shì)。便捷的城配交通條件使西部物流園成為大量零售商貿(mào)、生鮮電商、冷鏈服務(wù)商的倉(cāng)儲(chǔ)優(yōu)選區(qū)位，也是仲量聯(lián)行關(guān)注的重慶物流子市場(chǎng)中唯一一個(gè)租金保持穩(wěn)定的子市場(chǎng)。
自建庫(kù)租戶分流，醫(yī)藥流通企業(yè)需求增長(zhǎng)，高標(biāo)庫(kù)市場(chǎng)挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存。
近年，重慶市場(chǎng)快遞快運(yùn)企業(yè)拿地自建倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的案例不斷增加。隨著自建庫(kù)逐步投入使用，將有一批高標(biāo)庫(kù)主力租戶被分流至自建倉(cāng)庫(kù)。其中，快遞快運(yùn)企業(yè)聚集度最高的空港子市場(chǎng)預(yù)計(jì)受波及較大，但同時(shí)也有助于該區(qū)域形成更多元穩(wěn)定的租戶結(jié)構(gòu)。
另一方面，通過(guò)對(duì)重慶高標(biāo)庫(kù)市場(chǎng)租戶的長(zhǎng)期關(guān)注，藥企及醫(yī)藥商貿(mào)企業(yè)的倉(cāng)儲(chǔ)需求未來(lái)增長(zhǎng)潛力較大。據(jù)商務(wù)部發(fā)布的《2020年全國(guó)藥品流通行業(yè)運(yùn)行統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告》顯示，2020年藥品零售市場(chǎng)銷售規(guī)模同比增長(zhǎng)10.1%，顯著高于整體市場(chǎng)增速。與此同時(shí)，通過(guò)兼并重組，藥品流通企業(yè)市場(chǎng)集中度不斷提升，我國(guó)零售藥店連鎖率已從2015年的45.7%，上升至2020年的56.0%。
仲量聯(lián)行華西區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部負(fù)責(zé)人尤鵬偉表示：“零售藥企，以及兩票制后面向院內(nèi)市場(chǎng)的藥品代理商市場(chǎng)份額的不斷擴(kuò)大，將帶動(dòng)規(guī)�；乃幤穬�(chǔ)存及中轉(zhuǎn)分撥需求的增長(zhǎng)。而在藥品倉(cāng)庫(kù)GSP認(rèn)證的規(guī)范下，藥品流通企業(yè)憑借對(duì)倉(cāng)庫(kù)硬件的較高要求，將成為高標(biāo)庫(kù)又一優(yōu)質(zhì)潛力客群�！�
來(lái)源：仲量聯(lián)行
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