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三季度上海寫字樓穩(wěn)中求進 優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場持續(xù)活躍
http://naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2021/10/14 16:14:24
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[提要]在上海寫字樓租賃市場成交持續(xù)五個季度攀升后,三季度雖出現(xiàn)小幅下滑,但整體仍呈現(xiàn)持續(xù)強勁的態(tài)勢,2021Q3上海甲級寫字樓凈吸納量錄得39.05萬平方米,環(huán)比二季度下滑2.48%,甲級寫字樓空置率17.5%,環(huán)比上季度下降1.3%。

  近日,戴德梁行對2021年三季度的上海寫字樓市場、大宗交易市場、零售物業(yè)市場、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場進行回顧和多維度的解讀,并對各市場的發(fā)展趨勢進行了展望和預測。

  上海寫字樓市場穩(wěn)中求進

  在上海寫字樓租賃市場成交持續(xù)五個季度攀升后,三季度雖出現(xiàn)小幅下滑,但整體仍呈現(xiàn)持續(xù)強勁的態(tài)勢,2021Q3上海甲級寫字樓凈吸納量錄得39.05萬平方米,環(huán)比二季度下滑2.48%,甲級寫字樓空置率17.5%,環(huán)比上季度下降1.3%。本季度,核心區(qū)表現(xiàn)良好,凈吸納量環(huán)比上揚65.2%,空置率環(huán)比下探2.47%。

  供應(yīng)表現(xiàn)來看,三季度,寫字樓市場供應(yīng)加碼,共有四個新增項目入市,合計帶來29.5萬平方米的體量,全部位于新興區(qū)。其中,入市規(guī)模最大的是虹口區(qū),瑞虹企業(yè)天地和中美信托金融大廈合計供應(yīng)體量20萬平方米;普陀區(qū)有2個項目入市,分別為國浩長風城及旭輝企業(yè)大廈。租金表現(xiàn)來看,三季度上海甲級寫字樓平均租金8.11元/平方米/天,環(huán)比二季度微漲0.37%;其中核心區(qū)為9.29元/平方米/天,環(huán)比上揚0.43%;新興區(qū)在優(yōu)質(zhì)項目入市的帶動下漲幅明顯,租金環(huán)比增長1.57%,達到6.47元/平方米/天。

  行業(yè)表現(xiàn)來看,三季度,電子信息科技及金融行業(yè)成交繼續(xù)保持領(lǐng)先,批零貿(mào)易行業(yè)成交增幅明顯。電子信息科技行業(yè)成交占比增長,張江及漕河涇依然是熱點板塊,其次是五角場-新江灣板塊,在明確的產(chǎn)業(yè)定位導向下無論是租賃市場還是土地市場都較為活躍,細分行業(yè)中知名品牌電商、游戲、視頻娛樂等企業(yè)在熱門板塊續(xù)租和擴租現(xiàn)象明顯。金融行業(yè)成交活躍,陸家嘴、竹園、北外灘仍是首選板塊,這些板塊新項目入市迎合了企業(yè)整合搬遷需求,典型個案如華潤置業(yè)及上海地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)項目——陸家嘴濱江中心吸引了融資租賃、證券、基金等金融等企業(yè)搬遷入駐。伴隨疫情的有效控制,批零貿(mào)易行業(yè)成交占比上揚,交易板塊多點分布,其中南京西路、淮海中路傳統(tǒng)商圈成交數(shù)量較多,而在新興區(qū)的新入市的綜合體項目吸引了品牌快消品企業(yè)搬遷入駐。

  戴德梁行中國區(qū)項目及企業(yè)服務(wù)主管、董事總經(jīng)理魏超英表示:“展望未來,預計四季度整體供應(yīng)或?qū)⒎啪彛诵膮^(qū)承壓相對較小,新興區(qū)供求壓力持續(xù)不減。目前,京滬渝杭穗深六城試點營商環(huán)境創(chuàng)新,進一步破除區(qū)域分割和地方保護,取消對企業(yè)跨區(qū)域經(jīng)營不合理限制,打破城市壁壘后未來企業(yè)落戶將更為便捷。行業(yè)發(fā)展來看,今年前八個月上海社會消費品零售總額保持穩(wěn)步增長,在商業(yè)數(shù)字轉(zhuǎn)型方案實施及國際消費中心城市培育的積極政策導向下,有助于推動電商類及IT網(wǎng)絡(luò)技術(shù)服務(wù)型企業(yè)以及快消品企業(yè)發(fā)展壯大,從而帶來對辦公市場新的擴張需求。另外值得注意的是,伴隨體育十四五規(guī)劃出臺,上海將建成全球著名體育城市將推動體育產(chǎn)業(yè)下體育制造及相關(guān)企業(yè)新需求!

  上海大宗交易市場復蘇在即,全年有望重回千億規(guī)模

  2021年前三季度上海共錄得61宗成交,總金額達833億,其中第三季度成交共20宗,總交易金額為531億,交易活躍度同比、環(huán)比皆有大幅提升,過往兩年內(nèi)被抑制的投資需求在今年第三季度起被逐步釋放,上海房地產(chǎn)大宗交易市場也有望在三年后首回千億規(guī)模。

  關(guān)于買家類型,截至三季度,上海投資型交易已錄得534億,相對于自用型交易,投資型交易占比在上半年基礎(chǔ)上進一步提升至64%;在29宗投資型交易中,社區(qū)商業(yè)/購物中心/商鋪等零售商業(yè)資產(chǎn)成交共8宗,總金額近364億,這主要得益于悅薈資產(chǎn)包和凱德資產(chǎn)包內(nèi)3處位于上海的購物中心成交,總計交易對價突破300億。自用買家方面,企業(yè)購樓趨勢延續(xù),政府及其投資平臺看好商辦,政府類買家大多偏好于交易對價在10億以下的寫字樓,大虹橋板塊為熱點區(qū)位。此外,得益于頻繁的自用企業(yè)購樓交易和險資的“大幅手筆”,三季度內(nèi)資買家進一步拉開與外資投資者的差距,進而保持領(lǐng)先。

  資本化率方面,自2018年起,上海物業(yè)資本化率持續(xù)上揚,投資者對于市場風險持謹慎態(tài)度。截至本季度,上海各類型物業(yè)資本化率與上半年基本持平,依舊維持核心區(qū)域甲級辦公樓4.2%、非核心區(qū)域甲級辦公樓4.4%、商業(yè)4.3%、園區(qū)研發(fā)辦公4.8%的水平。

  展望四季度,戴德梁行大中華區(qū)資本市場部總裁、中國資本市場部主管葉國平表示:上海市場將迎來全面復蘇,今年上海大宗交易市場總成交金額有望突破千億大關(guān);由于上海辦公市場短期內(nèi)租金上調(diào)空間有限,未來投資型交易的物業(yè)類型將進一步分散化,打破以往以辦公為絕對主流的趨勢;熱門地段物流/倉儲類資產(chǎn)的資本化率持續(xù)走低;核心CBD/ BP 預計在今年年底將陸續(xù)有所成交。

  上海優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場持續(xù)活躍

  2021年前三季度,上海市社會消費品零售總額和居民可支配收入分別同比增長30.3%,以及10.3%。在堅實的基本面支撐下,三季度上海零售物業(yè)市場表現(xiàn)活躍。本季度,上海共6家購物中心開業(yè)入市,分別是位于虹口區(qū)的萬泰廣場、北外灘來福士和瑞虹天地太陽宮,位于浦東新區(qū)的前灘太古里和康橋新田360廣場,以及位于崇明區(qū)的崇明萬達廣場二期,新落成的零售物業(yè)推升上海中高端購物中心總存量達到1,994萬平方米。

  三季度,上海優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場需求旺盛,眾多業(yè)態(tài)的零售商持續(xù)擴張,不斷有各式首店與國際品牌體驗店進入上海零售市場。凈吸納量錄得約60.7萬平方米,主要受六個新增供應(yīng)項目開業(yè)即接近滿租,以及成熟購物中心內(nèi)的租戶和業(yè)態(tài)調(diào)整所推動。上海整體空置率環(huán)比小幅上升0.1個百分點,至9.4%。奢侈品、餐飲以及生活類零售品牌為最主要的市場需求驅(qū)動力,以及若干國內(nèi)外品牌升級或開設(shè)新的體驗店以提供多種產(chǎn)品系列成為流行趨勢。例如,國際知名品牌Prada于烏中集市開設(shè)煙火氣集市pop-up;知名咖啡品牌Seesaw于銅仁88開設(shè)其首家想象力中心(日咖夜酒)概念店;國際會員制倉儲超市山姆全亞洲最大旗艦店于9月在外高橋正式開業(yè);優(yōu)質(zhì)開發(fā)商開設(shè)的場景化主題式集市,以及上海頂尖高奢商業(yè)體前灘太古里的開業(yè)。

  本季度,受新興商圈內(nèi)新開業(yè)的零售項目其具有競爭力的租金拉低所致,上海中高端購物中心首層平均租金報價環(huán)比下降0.5%。盡管如此,核心商圈內(nèi)的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金仍持續(xù)上漲,主要是由于其高出租率、銷售額的增加和租戶的調(diào)整。核心商圈,平均首層租金報價環(huán)比上升0.4%至人民幣1,985元/平方米/月。

  戴德梁行華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部董事魏建歷表示:“未來幾年,鑒于新增供應(yīng)項目將具有更優(yōu)質(zhì)的購物場所塑造和更多元化的品牌組合,上海優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場將進一步優(yōu)化升級。得益于上海五大新城規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)不斷增長的中產(chǎn)階級居民數(shù)量,新興商圈將會迎來更多優(yōu)質(zhì)零售項目。由于新興區(qū)域未來供應(yīng)項目的租金具有競爭力,預計上海整體市場的平均租金漲幅有限!

  華東高標倉庫租賃市場趨旺

  三季度華東物流市場持續(xù)向好,租戶變動較小。3PL、電商為上海高標倉庫市場主要租戶,整體市場表現(xiàn)平穩(wěn)。環(huán)滬地區(qū)受上海高標倉庫市場外溢影響,租戶表現(xiàn)活躍。江蘇地區(qū)制造業(yè)租戶問詢增多,消費類客戶仍為高標倉庫市場吸納主力。杭州、嘉興地區(qū)高標倉庫租賃市場趨旺,浙南地區(qū)溫州租賃市場持續(xù)向好。上海高標庫總量為884萬平方米,平均租金為48.37元/平方米/月,全市高標空置率為4.6%。上海未來三年供應(yīng)總量為261萬平方米,將近70%的未來供應(yīng)來自于金山。

  后疫情時代,生鮮電商、社區(qū)團購需求持續(xù)加強,冷鏈投資商加速布局華東地區(qū)核心地段。冷庫標準進一步提升,對溫度管理、環(huán)境衛(wèi)生和服務(wù)響應(yīng)速度的要求更加嚴苛。冷庫傳統(tǒng)的三大溫區(qū)溫度跨度較大,現(xiàn)冷庫溫度的波動小于兩度。由于防疫要求,冷庫應(yīng)設(shè)置單獨存放貨物的區(qū)域,消殺的場地和設(shè)備。為滿足消費者對生鮮食品新鮮度和品質(zhì)的需求,冷庫服務(wù)響應(yīng)速度加快,冷庫維持24小時作業(yè),并且出庫時間要求控制在兩小時以內(nèi)。冷庫軟硬件的標準化成為市場風口。

  戴德梁行中國區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管、董事總經(jīng)理蘇智淵表示:“三季度,華東地區(qū)高標倉庫市場一手和二手項目交易表現(xiàn)活躍。越來越多的外資三方物流公司開始投資拿地(如DB Schenker、DHL、亞冷等)。政府對拿地稅收要求增強,要求企業(yè)進行產(chǎn)業(yè)導入,開發(fā)商和投資方的投資難度增加。受供地緊張和需求旺盛影響,優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)項目收益回報率提升!

  來源:戴德梁行

編輯;wangdc

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