近日，CBRE世邦魏理仕發(fā)布廣州房地產(chǎn)市場回顧與展望報告指出，第三季度廣州商業(yè)地產(chǎn)市場從二季度的小規(guī)模疫情反彈中逐步恢復(fù)過來，重返增長軌道。

　　其中，寫字樓市場季度供應(yīng)量創(chuàng)近四年新高，珠江新城近期錄得多宗金融企業(yè)大面積租賃成交，表現(xiàn)亮眼。零售物業(yè)市場加速走出疫情陰霾，新項目均獲得較理想的開業(yè)率，再加上市區(qū)項目進(jìn)行租戶調(diào)整后迎來新品牌入駐，助推空置去化。倉儲物流設(shè)施市場連續(xù)第二個季度錄得跨境電商的大面積吸納，空置率創(chuàng)近五年新低，大面積單位甚至供不應(yīng)求。大宗交易市場因廣州穩(wěn)步推進(jìn)舊城改造迎來新商機，新興商務(wù)區(qū)錄得寫字樓成交。

　　優(yōu)質(zhì)寫字樓市場：珠江新城涌現(xiàn)金融業(yè)升級需求

　　本季度廣州共有四個寫字樓項目投入使用，分別位于珠江新城、琶洲和萬博漢溪區(qū)域，為市場帶來約19.4萬平方米的優(yōu)質(zhì)寫字樓面積，創(chuàng)下四年內(nèi)單季供應(yīng)新高。其中，位于萬博商務(wù)區(qū)的廣晟萬博城是目前該區(qū)域內(nèi)落成的最高樓。另一個備受關(guān)注的商圈——琶洲電商區(qū)季內(nèi)新增第四棟投入使用的辦公樓環(huán)球夢，預(yù)計年內(nèi)還會有兩棟寫字樓項目將正式投入使用。整體市場空置率上升0.5個百分點，至季末9.5%。

　　受新增供應(yīng)影響，凈吸納量出現(xiàn)環(huán)比下跌，但仍斬獲近四年來單季第二高紀(jì)錄。其中，珠江新城季內(nèi)雖無新增供應(yīng)，但錄得多宗金融企業(yè)大宗租賃成交，區(qū)內(nèi)甲級寫字樓空置率跌至5.5%，是近一年半以來的最低值。琶洲預(yù)租樓宇成交表現(xiàn)活躍，現(xiàn)樓租金堅挺，個別樓宇在上半年錄得多宗大面積成交，并在空置率顯著降低后，于季內(nèi)進(jìn)行租金調(diào)升。而傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)老舊樓宇的空置去化表現(xiàn)未算理想，部分樓宇采用更靈活的租賃策略，給予租戶租金優(yōu)惠。就全市而言，寫字樓整體租金仍然保持平穩(wěn)，季末平均租金為每月每平方米161.2元。

　　從行業(yè)需求來看，第三季度金融業(yè)需求活躍度持續(xù)提升，在眾行業(yè)中脫穎而出，占市場總成交面積的42.4%。其中，珠江新城季內(nèi)金融業(yè)成交面積占比更高達(dá)67.5%，并錄得多宗超過8,000平方米以上的大面積成交，分別來自銀行、交易所和保險公司等行業(yè)。專業(yè)服務(wù)和TMT繼續(xù)穩(wěn)步擴(kuò)張，成交面積占比分別排列第二和第三位。

　　預(yù)計廣州寫字樓市場第四季度將迎來供應(yīng)高峰，約有45萬平方米的新增供應(yīng)陸續(xù)入市，新項目總面積中，超過六成來自琶洲。展望2022年，全市還將迎來119萬平方米的新增供應(yīng)。空置率或被推高的同時，租金亦將面臨一定的下行壓力。

　　CBRE華南區(qū)顧問及交易服務(wù)|辦公樓部負(fù)責(zé)人程志文表示，至2022年末，廣州將面臨共164萬平方米的新增優(yōu)質(zhì)寫字樓入市。新增供應(yīng)顯著增加，將導(dǎo)致空置率在短期內(nèi)出現(xiàn)升高趨勢，租金或面臨幅度有限的下調(diào)。總體而言，廣州寫字樓市場仍將維持積極向好的態(tài)勢。隨著期貨交易所的進(jìn)駐及金融業(yè)開放政策的利好持續(xù)釋放，科技創(chuàng)新為產(chǎn)業(yè)升級調(diào)整賦能，預(yù)計金融業(yè)和TMT行業(yè)將持續(xù)擴(kuò)張，支撐辦公樓需求的強勁增勢。部分琶洲業(yè)主提供更加靈活的租賃條款，吸引科技企業(yè)進(jìn)駐，取得良好的預(yù)租效果。廣州整體空置水平目前在全國主要城市中仍屬較低水平，相信在新的供應(yīng)高峰到來時，活躍的市場需求及不斷強化的招商運營水平將有助于吸納潛力的加速釋放。

　　優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場：零售市場重回正軌，租金小幅反彈

　　位于天河區(qū)東部的美林天地二期于本季正式開業(yè)，物業(yè)總建筑面積為12萬平方米，開業(yè)率超過九成。其中的主力租戶山姆會員店，為時隔13年后在廣州設(shè)立的第二家門店。除此之外，部分老項目開展租戶調(diào)整，效果良好，迎來新品牌陸續(xù)進(jìn)駐，帶動市場吸納量環(huán)比顯著增加。空置率環(huán)比下降0.4個百分點，連續(xù)第四個季度下調(diào)至本季末的7.8%。

　　本季廣州的零售市場逐步走出疫情陰霾，商場人流也恢復(fù)至五月疫情小規(guī)模爆發(fā)前的水平。租金表現(xiàn)持續(xù)分化，老舊商場為優(yōu)化租戶組合，愿意給予租金優(yōu)惠，而個別人氣旺盛的商場卻錄得租金小幅反彈。全市租金環(huán)比小幅上升0.3%，至季末的每天每平方米27.8元。

　　餐飲業(yè)依然表現(xiàn)搶眼，貢獻(xiàn)了約40%的租賃需求。包括哈根達(dá)斯和休閑餐飲gaga，持續(xù)增加在天河路商圈購物中心的布點。另外，服飾和電子產(chǎn)品零售商成交分別占比15%及10%，占據(jù)零售品類的前兩位。其中，電子產(chǎn)品零售商擴(kuò)張增速更快，包括大疆和OPPO等均于季內(nèi)開出新店鋪。此前拓展態(tài)勢積極的彩妝集合店，在二、三季度出現(xiàn)退租現(xiàn)象，但國際彩妝品牌仍然對天河路商圈格外青睞，DIOR彩妝香水旗艦店于本季在太古匯圍板擴(kuò)租。

　　預(yù)計第四季度廣州將有一個項目、約七萬平方米的新增供應(yīng)入市，從而令全年供應(yīng)量增至32萬平方米。此新項目將連通地鐵，成為附近大型居住社區(qū)的交通樞紐，加上業(yè)主此前街區(qū)商業(yè)招商情況良好，預(yù)計開業(yè)率較為理想，因此全市空置率將保持平穩(wěn)，不會出現(xiàn)顯著上升，租金也將維持反彈趨勢。

　　CBRE華南區(qū)顧問及交易服務(wù)|商業(yè)部負(fù)責(zé)人鐘廉軍表示，季內(nèi)太古與珠江實業(yè)簽署合作意向書，計劃共同打造荔灣區(qū)聚龍灣項目，極大提振了廣州西區(qū)零售物業(yè)市場的信心。該項目聚集了商業(yè)舊改所需的多種亮點資源，包括濱江、廠房、舊倉和古村等在地元素，在廣州并不多見。太古作為高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的實力運營商，其參與將加速該項目及整體荔灣片區(qū)的升級改造，乃至改變廣州整體商業(yè)格局。芳村多個大型新社區(qū)導(dǎo)入的大量人口、輻射廣佛的區(qū)域優(yōu)勢及萬科和珠實等知名開發(fā)商的參與建設(shè)，都令該區(qū)域的發(fā)展前景令人期待。

　　物流倉儲市場：空置率創(chuàng)近六年新低

　　2021年第三季度，廣州共錄得22宗、共71萬平方米的工業(yè)土地出讓，環(huán)比減少47.7%。在主要的產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域中，知識城錄得三宗工業(yè)用地成交，包括創(chuàng)維取得的超過六萬平方米的工業(yè)用地。而廣東城市交通投資有限公司也摘得季內(nèi)唯一一宗新型產(chǎn)業(yè)用地（M0），位于南沙慶盛片區(qū)。

　　廣州第三季度新增一個位于黃埔的物流倉供應(yīng)，為市場提供95,000平方米的倉儲面積。該項目落成時，超過八成的面積已被提前預(yù)租，主要租戶包括電商平臺及生鮮電商。本季度倉儲凈吸納量創(chuàng)下5年新高。另外，來自跨境電商的需求持續(xù)活躍，在花都錄得大面積成交。季末，全市空置率僅為1.8%，環(huán)比下降5.8個百分點。花都區(qū)空置率更是下降16.8個百分點至季末的2.3%。

　　經(jīng)過跨境電商連續(xù)兩個季度的快速吸納后，廣州市場大面積空置變得稀缺，部分需求外溢至鄰近的佛山。受黃埔租金上調(diào)帶動，廣州平均租金也有所上升，環(huán)比上漲0.9%至季末的每月每平方米38.1元。其他區(qū)域盡管租金大體平穩(wěn)，但部分業(yè)主開始收窄談判空間，減少免租期。

　　第四季度廣州的倉儲物流市場將出現(xiàn)供應(yīng)高峰，預(yù)計將有79萬平方米的倉儲設(shè)施新項目投入市場，供應(yīng)緊缺的狀況將得到緩解，整體空置率料將回升。展望2022年，預(yù)計還有43萬平方米的新增供應(yīng)入市，其中僅有一個項目位于廣州東部，其余項目均位于南沙和花都，廣州東部的租金和空置表現(xiàn)料將繼續(xù)領(lǐng)跑全市。

　　CBRE華南區(qū)顧問及交易服務(wù)|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人鄧偉表示，盡管預(yù)計四季度供應(yīng)量將達(dá)到79萬平方米，但其中非保稅面積占比不到一半，且考慮到當(dāng)前較低的空置水平，相信短期內(nèi)非保稅倉仍將面臨供不應(yīng)求的情況。另外，廣州周邊城市東莞和佛山的空置水平也較低，大面積高標(biāo)倉供應(yīng)同樣緊俏，部分租戶有可能選擇非高標(biāo)倉項目進(jìn)行升級和擴(kuò)張。

　　投資市場：新興商務(wù)區(qū)可供整售物業(yè)貨量充裕

　　廣州本季度錄得金融城綠地中心一層寫字樓的轉(zhuǎn)讓。南站商務(wù)區(qū)也錄得一宗整棟交易，為一家國有企業(yè)購置以作自用。此外在琶洲，一家國有銀行也購買了某寫字樓的部分裙樓面積，用作業(yè)務(wù)擴(kuò)張。

　　近年來，廣州的城市更新項目為知名商業(yè)運營商提供的位于城區(qū)及郊區(qū)交通樞紐為主的商業(yè)機會不斷增加。太古、新鴻基、新世界和華潤等知名商業(yè)運營開發(fā)商都加快了在廣州的拓展步伐，收獲優(yōu)質(zhì)區(qū)位的商業(yè)物業(yè)改造或開發(fā)良機，商業(yè)開發(fā)市場日趨活躍。同為城市更新的舊廠改造也迎來蓬勃商機，近期廣州發(fā)布《廣州市舊廠房“工改工”類微改造項目實施指引》，對于舊廠房的改造的申請流程和方式給予了規(guī)范。

　　未來半年，廣州的寫字樓大宗交易成交呈增長態(tài)勢。伴隨著更多知名開發(fā)商涌入廣州市場，廣州商業(yè)地產(chǎn)市場品質(zhì)有望獲得提升，為民眾帶來更為多樣化的零售體驗，同時也為投資者打造更多優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的。

　　CBRE廣州投資及資本市場部高級經(jīng)理宋濤表示，盡管廣州核心區(qū)可作投資的辦公樓及商場較為稀缺，大宗物業(yè)投資市場的活躍程度仍有提升空間，但廣州的投資機會正在日漸增多。近年來，得益于政府不斷出臺、完善城市更新政策，舊廠改造的投資機會進(jìn)一步涌現(xiàn)。雖然這些舊廠大多并不在城市傳統(tǒng)核心區(qū)，但是作為人口超過1,800萬、位列國家超大城市之一的廣州，在軌道交通和其他基建項目加速建設(shè)的推動下，當(dāng)前舊廠片區(qū)的通達(dá)性和增值空間也將逐步提升。投資者可加大關(guān)注此類舊廠區(qū)的‘工改’機會及廣州新型園區(qū)的發(fā)展前景。

　　來源：世邦魏理仕

編輯：wangdc