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第一太平戴維斯:2021年第三季度深圳房地產市場回顧與展望
http://naohuainiu.cn房訊網2021/10/8 11:08:09
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[提要]2021年第三季度,招商前海灣B座以及中國人保金融中心交付入市,為市場帶來10.6萬平方米新增甲級寫字樓面積。截至季末,全市總存量上升至885.3萬平方米。

  9月29日,第一太平戴維斯2021年第三季度深圳媒體見面會于深圳市卓越世紀中心舉行;顒由,第一太平戴維斯權威發(fā)布《2021年第三季度深圳房地產市場回顧與展望》報告。

  甲級寫字樓——TMT的頭部企業(yè)需求增長顯著,帶動全市凈吸納量創(chuàng)歷史新高

  · 2021年上半年,深圳市地區(qū)生產總值同比增長9.7%至約人民幣14,324.5億元,兩年年均增速為4.8%,較一季度加快0.2個百分點,經濟復蘇成果得以鞏固。其中,第三產業(yè)增加值同比增長10.5%至約人民幣9,253.8億元。

  · 2021年第三季度,招商前海灣B座以及中國人保金融中心交付入市,為市場帶來10.6萬平方米新增甲級寫字樓面積。截至季末,全市總存量上升至885.3萬平方米。

  · 季內,TMT行業(yè)頭部企業(yè)帶動全市租賃需求顯著增長,租賃面積逾過萬平方米之交易若干;同時,金融與房地產行業(yè)亦表現(xiàn)活躍,租賃面積逾數千平方米之交易為數甚多。因此,全市單季凈吸納量創(chuàng)下歷史新高——首次超過30萬平方米(30.7萬平方米),環(huán)比增長86.5%。各子市場來看,南山區(qū)凈吸納量仍居全市首位,季內凈吸納量達17.2萬平方米,占全市總量的56.0%。

  · 季內,在租賃需求持續(xù)釋放的背景下,大部分子市場空置率環(huán)比下降,羅湖區(qū)由于新增供應入市,空置率環(huán)比上升4.3個百分點至23.7%。截至季末,全市平均空置率環(huán)比下降2.6個百分點,至23.9%,系過去兩年內最低值。

  · 本季度,市場情緒顯著改善,業(yè)主信心普遍增強,尤其在樓宇品質較高、地理位置優(yōu)越的項目中表現(xiàn)更為突出。繼前兩季度全市平均租金降幅持續(xù)收窄,本季度租金指數三年內首次錄得正增長,環(huán)比上升0.7%,全市平均租金上漲至人民幣每平方米每月184.4 元。

  · 2021 年第三季度,深圳寫字樓銷售市場錄得一宗交易公布。某世界500強金融機構以超過人民幣32億元的價格從新世界集團購得前海周大福金融大廈南塔。

  展望

  · 2021年第四季度,新增供應仍較為充足,六個新項目預計將竣工入市,合計可租賃面積約55.6萬平方米。

  · 鑒于下季及來年皆有大量新增供應入市,同時龍頭企業(yè)需求擴大的持續(xù)性亦有待觀望,市場去化壓力或將再度增大,全市空置率預計有所上升。

  · 隨著租賃市場競爭的加劇,預料業(yè)主將重新采取以價換量策略,令全市租金再度下降。但品質高、地理位置優(yōu)越的部分項目或受影響較小。

  零售——多商圈租賃需求增長明顯,餐飲業(yè)態(tài)表現(xiàn)活躍

  · 2021年1-7月,全市社會消費品零售總額人民幣5,302.94億元,同比增長20.1%,較疫情前的2019年同期增長5.3%。總體而言,市場銷售快速恢復,分消費類型看,餐飲收入同比增長26.6%,商品零售同比增長19.3%;其中,網上零售持續(xù)快速增長,限額以上單位通過互聯(lián)網實現(xiàn)商品零售額同比增長67.0%。

  · 2021年第三季度,全市錄得一新項目開業(yè)入市,為市場帶來30.5萬平方米新增供應。因此,全市優(yōu)質零售物業(yè)總存量擴容至約563.0萬平方米。與此同時,部分存量優(yōu)質零售物業(yè)持續(xù)進行品牌煥新升級計劃。

  · 第三季度,多數商圈租賃需求增長明顯,疊加大體量新項目均以較高入駐率入市,帶動全市凈吸納量大幅上升至約32.4萬平方米,較2021年上半年總吸納量高出3.4倍。

  · 季內,餐飲類業(yè)態(tài)租賃需求旺盛。多個現(xiàn)存項目完成調改,引入多個餐飲新店。例如,南山萬象天地原誠品生活區(qū)域部分調改為MIXC Food Lab餐飲主題區(qū),引入Enoteca、Fuwa Fuwa、皮爺咖啡等品牌華南首店及全新形象店。此外,時尚、配飾及汽車等業(yè)態(tài)需求保持活躍。

  · 本季,鑒于大體量新項目開業(yè)入駐率表現(xiàn)優(yōu)異,且各商圈存量項目空置率均有小幅下降。因此,全市平均空置率繼續(xù)環(huán)比下降0.8個百分點,至8.5%。

  · 季內,多數商圈租金指數多表現(xiàn)平穩(wěn),受部分存量項目租金略微下調的影響,全市租金指數環(huán)比微降0.1%。截至季末,全市平均首層租金下跌至人民幣每平方米每月647.9元。

  展望

  · 2021年第四季度,全市預計迎來三個總建筑面積合約18.3萬平方米的優(yōu)質零售項目開業(yè),其中兩個位于前海片區(qū),包括萬象前海及前海K11。

  · 深圳仍將繼續(xù)吸引新品牌進駐,需求預計保持活躍。鑒于同期新增供應相對有限,屆時全市空置率料將維持穩(wěn)定。

  · 新進駐中高端品牌助力提升其所在項目的資產表現(xiàn)之余,有望持續(xù)促進市場消費力釋放。此外,城市標桿項目在吸引奢侈品牌方面仍具明顯的競爭優(yōu)勢,隨其不斷強化奢侈品牌陣容,其租金有望保持增長態(tài)勢。

  住宅——需求依然暢旺,成交量價齊升

  · 8月6日,深圳第二批住宅用地集中出讓宣布中止。隨后,在 8月29日,相關部門重新發(fā)布出讓公告。與此前相比,新規(guī)下調了地塊溢價率及住宅銷售限價,并通過限制企業(yè)地塊競買數量、以搖號確定競得人、提高企業(yè)信用準入門檻等方式進一步優(yōu)化土拍市場,從“穩(wěn)地價”、“穩(wěn)房價”等方面促進本地房地產市場健康發(fā)展。

  · 截至2021年9月16日,深圳一手住宅銷售市場供應面積約達184.3萬平方米,環(huán)比上升98.6%,同比下降28.0%。其中,光明區(qū)供應面積達56.9萬平方米,為全市最高,約占總量三分之一。

  · 同期,市場需求保持旺盛,全市成交量環(huán)比上升13.5%,至125.9萬平方米。其中,南山區(qū)為本期一手住宅市場成交的熱點區(qū)域,成交面積達35.6萬平方米,占全市成交總量的28.2%。

  · 季內,由于部分位于核心片區(qū)的優(yōu)質項目在本季度悉數完成成交備案,深圳一手住宅成交均價結構性環(huán)比上升21.1%,至人民幣每平方米76,166元。

  展望

  · 2021年度深圳住房實施計劃中計劃批準預售和現(xiàn)售商品住房面積為600萬平方米,根據前三季度市場供應情況,預計仍有約225萬平方米供應有待釋放。在此背景下,預計第四季度新批預售速度或將加快,新增供應隨之增加。

  · 2021年第四季度,部分優(yōu)質項目預計相繼推出,這或將吸引市場購買需求集中釋放。

  2021年第四季度,整體政策環(huán)境預計仍會從嚴。中長期而言,深圳住宅價格仍會保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。

  來源:第一太平戴維斯

編輯:wangdc

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