零售物業(yè)市場(chǎng)
2020年西安零售物業(yè)市場(chǎng)共迎來三個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目開業(yè)，合計(jì)新增供應(yīng)約39萬平方米，相比2019年有所減少，全市零售物業(yè)總存量達(dá)到618萬平方米。灃西吾悅廣場(chǎng)填補(bǔ)了灃西地區(qū)大型集中商業(yè)的空白；立豐城為城南又添一重量級(jí)購(gòu)物中心，滿足城南市場(chǎng)消費(fèi)需求；龍湖香醍天街為浐灞商圈再添一座網(wǎng)紅地標(biāo)，為城東商業(yè)市場(chǎng)帶來眾多首店，有效的提振該區(qū)域的商業(yè)影響力。在新型消費(fèi)模式的影響下，傳統(tǒng)百貨運(yùn)營(yíng)面臨較大壓力，年內(nèi)錄得世紀(jì)金花南門店以及民生百貨龍首店閉店。
全市零售物業(yè)空置率年內(nèi)呈持續(xù)上升態(tài)勢(shì)；全年同比上升4.7個(gè)百分點(diǎn)，至8.9%。鐘樓-解放路商圈需求顯露疲態(tài)，空置率上升最為突出，同比上升11.6個(gè)百分點(diǎn)至18.1%，致使全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的空置率持續(xù)上升；暴露出該商圈缺乏多元化、特色化項(xiàng)目，客群吸引力不斷下降的不足。全市購(gòu)物中心首層平均租金同比下跌1.3%，報(bào)323.9元每平方米每月。
年內(nèi)多個(gè)國(guó)內(nèi)外知名品牌首次進(jìn)入西安，展示出城市的品牌吸引力。零售方面，Self-Portrait、寶詩(shī)龍西北首店、加拿大高端羽絨服品牌Mackage西安首家概念店亮相SKP，鐘樓開元店也引入西安首家Gucci Beauty和NIKE KICKS LOUNGE L1；另外，茶飲類首店表現(xiàn)亮眼，Sevenbus、KOI Thé、ARTEA均進(jìn)駐西安市場(chǎng)，奈雪的茶 PRO也即將亮相小寨賽格。與此同時(shí)，我們觀察到2020年首進(jìn)西安的品牌類型更為豐富，包括西北首家購(gòu)物中心室內(nèi)動(dòng)物園哈庫(kù)那珍奇動(dòng)物城進(jìn)駐立豐城，王府井百貨引入西北首家施坦威鋼琴店。
購(gòu)物中心積極進(jìn)行餐飲區(qū)域的調(diào)整和擴(kuò)張，小寨賽格7、8層改造升級(jí)中，未來將呈現(xiàn)餐飲業(yè)態(tài)、城北印象城五層新開餐飲層、老城根方所書店二層帶來全新餐飲區(qū)域。多個(gè)項(xiàng)目對(duì)餐飲區(qū)域的大面積調(diào)整，與體驗(yàn)式消費(fèi)時(shí)代的到來不無關(guān)系，互聯(lián)網(wǎng)銷售搶占線下零售市場(chǎng)份額，到店型消費(fèi)更能為商場(chǎng)提供客流和人氣。
2020年西安市政府全面加快文化建設(shè)，促進(jìn)文化旅游產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，在此契機(jī)下，商業(yè)消費(fèi)中的文化元素迅速蔓延。一方面，多個(gè)購(gòu)物中心打造文化主題場(chǎng)景，大悅城舉辦東方時(shí)辰·國(guó)韻大賞國(guó)風(fēng)大展、老城根打造賽博國(guó)風(fēng)主題街區(qū)、龍湖香醍天街與國(guó)家級(jí)博物館合作，現(xiàn)場(chǎng)展出恐龍化石，為消費(fèi)者帶來更豐富的體驗(yàn)。另一方面，實(shí)體書店在西安商業(yè)市場(chǎng)繼續(xù)加速擴(kuò)張，方所書店、曉書館首次登陸西安，此外西西弗書店、樊登書店也加快拓店，未來西北首家文化商業(yè)綜合體言幾又 Artmix將于大唐不夜城開業(yè)，蔦屋書店也將亮相邁科中心。商業(yè)與文化的融合滿足了消費(fèi)者對(duì)更高層次文化體驗(yàn)的訴求，也促進(jìn)了購(gòu)物中心業(yè)態(tài)的多元化，用藝術(shù)與文化賦能消費(fèi)市場(chǎng)。
展望2021年，預(yù)計(jì)西安商業(yè)市場(chǎng)將迎來約55萬平方米的新增供應(yīng)，未來三年零售項(xiàng)目還將持續(xù)迎來較大供應(yīng)。伴隨年輕一代消費(fèi)群體的崛起，未來科技潮流、文化娛樂、跨界融合等新興商業(yè)元素或?qū)⒄碱I(lǐng)更多的市場(chǎng)。西安市政府將“雙招雙引”作為經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)，推進(jìn)招商引資、招才引智；未來外來人才和產(chǎn)業(yè)的不斷導(dǎo)入將進(jìn)一步促進(jìn)消費(fèi)需求的增長(zhǎng)，西安商業(yè)市場(chǎng)的活力將進(jìn)一步被激發(fā)。
甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)
2020年西安市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)僅迎來天一國(guó)際和永威時(shí)代廣場(chǎng)兩個(gè)項(xiàng)目入市，共計(jì)約15萬平方米，供應(yīng)量較2019年下降49.3%，至此，西安市甲級(jí)寫字樓存量升至201萬平方米。
在需求端，上半年受疫情影響，市場(chǎng)較為平淡；下半年市場(chǎng)回暖，多宗大面積成交推動(dòng)新增租賃需求，凈吸納量由負(fù)轉(zhuǎn)正。全市甲級(jí)寫字樓凈吸納量約14.7萬平方米，與2019年相比基本持平，盡管有新增項(xiàng)目供應(yīng)入市，在活躍的租賃需求支撐下，市場(chǎng)平均空置率同比下降3.1個(gè)百分點(diǎn)至30.4%。全年市場(chǎng)租金呈小幅下降趨勢(shì)，同比下滑0.8%，至年末報(bào)人民幣103.5元每平方米每月。
就分布情況來看，全年新增租賃需求主要集中在高新一期和高新二期，多宗大面積成交拉動(dòng)新增租賃需求，兩個(gè)子市場(chǎng)合計(jì)貢獻(xiàn)全市約80%的新增租賃面積。這兩大子市場(chǎng)匯集了全市超過七成的甲級(jí)寫字樓；再加之年底開通的地鐵6號(hào)線，大幅提升了高新板塊寫字樓的通勤便利程度，多重因素疊加，為其活躍的租賃需求奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
從新增租賃來看，全年西安甲級(jí)寫字樓新增租賃最為活躍的前三大行業(yè)依次為消費(fèi)者服務(wù)（20%）、金融（19%）和房地產(chǎn)（18%）。在線教育類企業(yè)的大量成交推動(dòng)消費(fèi)者服務(wù)行業(yè)占據(jù)本年主力，引領(lǐng)全市寫字樓租賃市場(chǎng)需求；與此同時(shí)，在線教育類企業(yè)開始逐漸擴(kuò)大選址范圍，下半年在乙級(jí)寫字樓陸續(xù)達(dá)成大面積成交。
西安市絲路金融中心建設(shè)不斷加速，根據(jù)最新發(fā)布的“中國(guó)金融中心指數(shù)”排名顯示，西安躋身2020年區(qū)域金融中心前十強(qiáng)。西安市政府營(yíng)造良好的金融業(yè)發(fā)展軟環(huán)境，加大金融機(jī)構(gòu)引進(jìn)力度，推進(jìn)金融業(yè)逆勢(shì)增長(zhǎng)，激發(fā)相關(guān)行業(yè)辦公需求的釋放。在金融類細(xì)分行業(yè)中銀行類表現(xiàn)格外亮眼，多家內(nèi)資銀行在本年均達(dá)成大面積成交，貢獻(xiàn)金融類接近四成的新增租賃。
在構(gòu)建西部大開發(fā)新格局、建設(shè)國(guó)家中心城市、辦好十四屆全運(yùn)會(huì)等一系列國(guó)家戰(zhàn)略和重大機(jī)遇的推動(dòng)下，全市加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)租賃需求活躍，穩(wěn)居甲級(jí)寫字樓辦公需求前三位。
值得一提的是，信息技術(shù)類企業(yè)辦公需求在本年度表現(xiàn)活躍，位居甲級(jí)寫字樓辦公需求行業(yè)第四，其在西安甲級(jí)寫字樓的新增租賃占比從第一季度的8%上漲10個(gè)百分點(diǎn)至第四季度的18%。打造“硬科技之都”的戰(zhàn)略加持釋放紅利，近年來西安市對(duì)信息技術(shù)資源的吸引力與日俱增，政策機(jī)遇疊加人才資源，為信息技術(shù)類企業(yè)在西安的發(fā)展提供強(qiáng)大的支撐。年內(nèi)信息技術(shù)企業(yè)加速在西安的布局，除華為、騰訊、有道等大型企業(yè)外，初創(chuàng)型企業(yè)的租賃需求也明顯增加。
本年度內(nèi)資企業(yè)繼續(xù)占據(jù)辦公需求的主要來源，所占比例超過六成；未來在構(gòu)建以國(guó)內(nèi)循環(huán)為主體的雙循環(huán)經(jīng)濟(jì)格局的背景下，該類企業(yè)將有望獲得更大發(fā)展空間，進(jìn)一步釋放辦公租賃需求。內(nèi)資企業(yè)承租能力強(qiáng)，對(duì)入駐寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)要求較高，將成為西安甲級(jí)寫字樓租賃成交的主力。
展望2021年，西安市甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)量將有所回升，預(yù)計(jì)將超過40萬平方米，其中城北和高新二期兩個(gè)子市場(chǎng)的供應(yīng)量最為聚集；大體量項(xiàng)目的入市將進(jìn)一步加劇市場(chǎng)去化壓力，推高空置率的同時(shí)，未來租金仍將面臨下行風(fēng)險(xiǎn)。伴隨西安市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)，新基建、科技金融、生物醫(yī)藥、文化旅游未來將獲得更大市場(chǎng)空間，成為賦能寫字樓市場(chǎng)需求新動(dòng)力。后疫情時(shí)代，甲級(jí)寫字樓更專業(yè)的服務(wù)、更完善的防控措施等優(yōu)勢(shì)將被放大，預(yù)計(jì)未來有更多的客戶會(huì)選擇搬遷至甲級(jí)寫字樓，辦公升級(jí)需求有望成為租賃成交類別的重要來源。
來源：第一太平戴維斯
編輯：wangdc
