1月11日,高力國際舉行新聞發(fā)布會(huì),就2021年上海寫字樓、零售物業(yè)、工業(yè)物流和產(chǎn)業(yè)園區(qū)等地產(chǎn)市場做出回顧及展望。
高力國際認(rèn)為,經(jīng)歷疫情大考后,上海經(jīng)濟(jì)繼續(xù)呈現(xiàn)出高質(zhì)量發(fā)展的良好態(tài)勢,特別體現(xiàn)在新基建強(qiáng)勢推出、新動(dòng)能快速成長、新消費(fèi)強(qiáng)勁迸發(fā)等方面。2021年上海物業(yè)市場租賃需求亦將伴隨國內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇持續(xù)釋放,總體凈吸納量將有望超過疫情前水平。此外,地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)的重心正從傳統(tǒng)的寫字樓、零售物業(yè)以及酒店等標(biāo)的逐步轉(zhuǎn)向在當(dāng)前市場情況下可提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及數(shù)據(jù)中心等資產(chǎn)類別。企業(yè)購置自用寫字樓的情況明顯增多,交易將持續(xù)活躍。
寫字樓供應(yīng)高峰將至 內(nèi)資企業(yè)成需求主力
高力國際數(shù)據(jù)顯示,2020上海寫字樓市場總供應(yīng)量118.5萬平方米,空置率為22.7%,創(chuàng)下十年新高;平均租金為人民幣7.64元每平方米每天,租金同比下降10.7%。2020年上半年上海寫字樓市場受疫情沖擊明顯,凈吸納量錄得十年最低。進(jìn)入下半年市場需求強(qiáng)勢反彈,凈吸納量達(dá)到25萬平方米,大幅超過2019年下半年的17萬平方米,同比上漲46%。全年數(shù)據(jù)顯示,2020年全年凈吸納量為34萬平方米,僅較上年同期下降11%。
受進(jìn)一步放寬外資金融業(yè)準(zhǔn)入限制利好,2020下半年陸家嘴區(qū)域成為市場熱點(diǎn),前灘、北外灘、徐匯濱江等次中心區(qū)子市場全年成交亦較為活躍。各行業(yè)吸納量占比中:金融行業(yè)寫字樓需求仍最為旺盛,達(dá)24%;科技行業(yè)超越專業(yè)服務(wù)業(yè),以12%的占比成為2020年度上海寫字樓租賃市場的第二大需求來源;醫(yī)療健康行業(yè)(6%)在需求中的占比大幅提升,首次位列前六。以企業(yè)性質(zhì)區(qū)分,內(nèi)資企業(yè)(56%)仍為需求主力。
高力國際指出,2021-22年上海寫字樓新增供應(yīng)將迎來高峰,年均有超過200萬平方米的新增供應(yīng)量入市,將使市場空置率進(jìn)一步上揚(yáng),租金也將承受較大壓力,“以價(jià)換量”或?qū)⒊蔀槲磥韮赡贽k公樓租賃市場的主要策略。
餐飲運(yùn)動(dòng)品牌回暖 零售物業(yè)料5年租金增速1.4%
2020年,為消除疫情帶來的客流量減少等負(fù)面影響,零售物業(yè)業(yè)主快速反應(yīng),積極利用國內(nèi)外品牌“首店”、主題活動(dòng)、展覽等形式制造熱點(diǎn),吸引消費(fèi)者。得益于休閑餐飲和潮流運(yùn)動(dòng)品牌需求的快速回暖,以及新能源汽車、盲盒集合店與美妝生活方式集合店的迅猛擴(kuò)張,2020年下半年上海零售物業(yè)市場凈吸納量39萬平方米,空置率半年環(huán)比下降1.0%。然受疫情影響整體市場需求未完全恢復(fù),2020全年錄得空置率12.2%,同比增長4.2%;租金方面,2020年上海零售物業(yè)市場平均租金為人民幣33.1元每平方米每天,同比下降3.9%。
從業(yè)態(tài)來看,2020年下半年,餐飲,個(gè)人護(hù)理和生活方式的需求增長明顯。截止2020年底,餐飲業(yè)態(tài)半年環(huán)比增加200多個(gè)店鋪,占比為36%,其需求上漲對整體市場的回暖起到重要影響。餐飲類品牌尤其是快餐、休閑餐飲 (如:7分甜,Tims,松鶴樓和湊湊)和潮流運(yùn)動(dòng)類品牌(如:adidas,MLB和FILA)回暖速度較快。
高力國際預(yù)計(jì)2021年上海全年凈吸納量有望達(dá)到73萬平方米。北外灘來福士、前灘太古里以及位于核心區(qū)改造入市的中信泰富廣場等共約99萬平方米新增供應(yīng)即將入市,全市平均租金或?qū)⑾陆,預(yù)計(jì)同比下降4.1%。 2022-2025年間,伴隨成熟區(qū)域項(xiàng)目的計(jì)劃入市,整體零售市場租金將保持平穩(wěn)增長。未來5年租金平均增速或?qū)⑦_(dá)1.4%。
冷鏈倉儲(chǔ)成新增長點(diǎn) 上海物流地產(chǎn)租金十年首現(xiàn)微幅下跌
受全球范圍內(nèi)的新冠疫情影響,制造業(yè)供應(yīng)鏈中斷以及全球貿(mào)易停擺,2020年全年上海物流地產(chǎn)凈吸納量164,400平方米,凈新增供應(yīng)435,300平方米,全市物流地產(chǎn)整體空置率13%,租金增長率-0.9%,為十年來首次下跌,主要原因是疫情影響和電商自用倉的啟用。但是上海作為一個(gè)日益成熟的市場,未來供應(yīng)持續(xù)收緊,但是需求依然強(qiáng)勁,預(yù)期今年租金會(huì)反彈。
上海一直是開發(fā)商和投資方青睞的物流市場,租金價(jià)格長期處于高位,預(yù)計(jì)未來5年每年租金漲幅平穩(wěn),增長率在0.6-3%。長期高位的租金和長三角日益完善的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),為上海需求的外溢提供了條件,我們可以預(yù)見周邊城市的租金仍有很大的增長空間。
細(xì)分領(lǐng)域內(nèi),目前上海地區(qū)整體高標(biāo)倉庫存量較高,市場競爭日趨激烈,但未來五年仍將呈現(xiàn)供求相對平衡,租金小幅上升,空置率小幅下降的良好態(tài)勢。此外,冷鏈倉庫尚處于供不應(yīng)求的狀態(tài),尤其是今年在生鮮電商和生物醫(yī)藥的催化下對冷鏈倉儲(chǔ)空間的需求明顯增加。高力國際預(yù)計(jì),冷鏈倉儲(chǔ)有望成為未來物流地產(chǎn)新的增長點(diǎn)。電商巨頭和快遞巨頭如京東、蘇寧和順豐紛紛布局冷鏈物流市場,無接觸式冷鏈物流預(yù)計(jì)將成為市場趨勢。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)展強(qiáng)大韌性, “金色中環(huán)發(fā)展帶”成發(fā)展重點(diǎn)
2020年上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場展現(xiàn)強(qiáng)大韌性。TMT、醫(yī)療健康行業(yè)逆勢增長,帶動(dòng)上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)租賃市場于第二季度迅速回暖,全年凈吸納量高達(dá)68萬平方米;新增供應(yīng)95.8萬平方米;空置率22.8%,同比微升0.4個(gè)百分點(diǎn);租金表現(xiàn)穩(wěn)健,第一季度出現(xiàn)短暫下降后迅速回升,至年末已追平2019年水平,全年平均租金人民幣3.76元每平方米每天,租金增速同比下滑0.4%。產(chǎn)業(yè)園區(qū)各級(jí)市場表現(xiàn)分化明顯,核心子市場如金橋、張江、漕河涇、臨空和市北的凈吸納量在2020年下半年超過2019年下半年,達(dá)到31萬平方米,整年凈吸納量占總吸納量的比重為73%。而成熟中子市場,浦江、外高橋、紫竹、嘉定、松江、周浦和桃浦南大,在2020年下半年的凈吸納量僅相當(dāng)于2019年下半年的四分之一。
線上購物、游戲、教育等行業(yè)租賃需求強(qiáng)勁,騰訊、字節(jié)跳動(dòng)、喜馬拉雅、叮咚買菜等巨頭紛紛擴(kuò)張。各行業(yè)吸納量占比中,軟件服務(wù)行業(yè)占比高達(dá)48%。此外,醫(yī)療健康、集成電路也成為新的增長點(diǎn),有望帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)上下游的集聚和擴(kuò)張,對園區(qū)的功能定位進(jìn)行進(jìn)一步的優(yōu)化與整合。高力國際預(yù)計(jì)2021年,上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場需求將持續(xù)回暖,推動(dòng)空置率持續(xù)走低。
另外,作為“十四五”時(shí)期的發(fā)展重點(diǎn),“金色中環(huán)發(fā)展帶”總投資約6240億元。其中,張江與金橋作為“金色中環(huán)發(fā)展帶”上的重要節(jié)點(diǎn),將由產(chǎn)業(yè)園區(qū)向城市副中心的發(fā)展轉(zhuǎn)型和能級(jí)提升,助力其片區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新能力再上新臺(tái)階。未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)相關(guān)物業(yè)品質(zhì)預(yù)計(jì)也將進(jìn)一步提升,有望吸引更多細(xì)分行業(yè)頭部企業(yè)聚集。
來源:高力國際
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