中國住房企業(yè)報(bào)告： 住房市場將整體趨于穩(wěn)定

　　2021-2022年度，我國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量保持穩(wěn)定，增速明顯下降，預(yù)計(jì)將穩(wěn)定在10萬家左右；房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)人數(shù)再次出現(xiàn)下降。房企銷售額平穩(wěn)增長，但市場存在去庫存壓力。在房產(chǎn)融資和購地方面，金融監(jiān)管強(qiáng)化使得房企貸款增速放緩，土地成交金額和成交量同比下滑。在開發(fā)銷售方面，由于疫情減緩，新開工和竣工面積增速在一季度同比增速較大，但整體增長趨勢穩(wěn)定，升幅較小。房企權(quán)益銷售占比顯著下降，合作開發(fā)模式逐漸形成趨勢。商品房銷售面積累積同比增速實(shí)現(xiàn)正值，保持平穩(wěn)增長。此外，行業(yè)內(nèi)部資源整合與合作進(jìn)一步加深，業(yè)務(wù)向多元化趨勢發(fā)展，行業(yè)轉(zhuǎn)型將進(jìn)一步提速。

　　2021年9月以來，央行以及其他相關(guān)主管部門釋放房地產(chǎn)調(diào)控政策維穩(wěn)信號(hào)，12月召開的中央政治局會(huì)議也指出“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”，因此未來房企發(fā)展的政策環(huán)境預(yù)計(jì)將在穩(wěn)定的前提下更加積極。

　　當(dāng)下，由于房地產(chǎn)金融審慎監(jiān)管政策趨嚴(yán)，房企廣泛面臨著資金短期信用違約風(fēng)險(xiǎn)。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場逐漸飽和，市場預(yù)期改變，高周轉(zhuǎn)模式下的房企一旦遇到市場下行，則會(huì)面臨銷售困境。國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)利潤率逐步下滑已成為行業(yè)共識(shí)，這一趨勢短期內(nèi)很難有效規(guī)避。

　　2022年，中國住房市場整體將會(huì)趨于穩(wěn)定；房企降杠桿明顯，金融政策趨向穩(wěn)定；行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，轉(zhuǎn)型速度加快。廣大住房企業(yè)應(yīng)降負(fù)債、去杠桿；保交樓、防爛尾；售資產(chǎn)、廣并購；慎投資、縮戰(zhàn)線。（劉偉等）

　　中國住房需求報(bào)告：住房需求向理性回歸

　　今年以來，黨中央、國務(wù)院繼續(xù)貫徹“房住不炒”的調(diào)控基調(diào)和“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)，深入落實(shí)房地產(chǎn)金融審慎管理制度，打擊不合理購房需求。各地采取措施強(qiáng)化住房的居住屬性。與此同時(shí)，年內(nèi)首次明確國家層面住房保障體系的頂層設(shè)計(jì)，進(jìn)一步助推了住房需求向理性回歸。特征如下：一是銷售增長穩(wěn)中有降，購房者逐步回歸理性。上半年房地產(chǎn)市場保持較高活躍度，部分熱點(diǎn)城市出現(xiàn)“量價(jià)齊升”情況，學(xué)區(qū)房價(jià)格領(lǐng)漲引起廣泛關(guān)注。在從嚴(yán)調(diào)控政策下，下半年居民購房預(yù)期下行，銷售市場整體呈降溫趨勢。二是城市與區(qū)域分化態(tài)勢加劇，需求釋放的梯度差異明顯。無論是按一、二線城市和三線城市劃分，還是按東部、中部、西部和東北地區(qū)劃分，城市和區(qū)域住房市場均呈現(xiàn)明顯梯度分化態(tài)勢。三是辦公樓與商業(yè)營業(yè)用房需求緩慢復(fù)蘇，物業(yè)需求分化態(tài)勢依然延續(xù)。四是投資投機(jī)型購房需求總體上被有效遏制，房價(jià)預(yù)期和投資意愿均達(dá)到近年來較低水平。五是住房租賃價(jià)格同比上漲，租賃市場分化態(tài)勢進(jìn)一步延續(xù)。

　　綜合人口結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)市場周期以及政策調(diào)控的多重影響，預(yù)計(jì)未來我國房地產(chǎn)需求將會(huì)延續(xù)總體回調(diào)、平穩(wěn)運(yùn)行、局部分化的走勢，出現(xiàn)持續(xù)震蕩、大幅下跌的概率較小。“十四五”期間，中國城市的住房需求基本面將不再具備快速增加的條件，但重點(diǎn)城市的住房需求仍有進(jìn)一步的釋放空間。

　　針對當(dāng)前住房需求存在的問題建議如下：一是要保持政策調(diào)控定力，夯實(shí)城市政府的主體責(zé)任，落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管、預(yù)警和調(diào)控力度。二是要提高政策調(diào)控的精準(zhǔn)度，保障房地產(chǎn)合理需求的有序釋放。三是要充分利用稅收、金融等調(diào)控手段，提高投資投機(jī)性需求購房難度和持有成本。四是要加快建立多主體供給、多渠道保障、供需匹配的住房供應(yīng)體系，大力發(fā)展保障性租賃住房。五是要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期，減少政策不確定性對市場主體的影響。六是積極應(yīng)對住房需求主體的區(qū)域結(jié)構(gòu)變化，以有效的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整引導(dǎo)房地產(chǎn)需求釋放。（李超 莫東翠）

　　中國住房城市政府調(diào)控報(bào)告：地方政府落實(shí)調(diào)控主體責(zé)任

　　上半年，房地產(chǎn)市場延續(xù)了去年底開始的火熱行情，地方政府積極調(diào)控，出臺(tái)了一系列穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期政策，政策力度大、及時(shí)性強(qiáng)；加大房地產(chǎn)市場秩序整治力度，針對二手房市場、學(xué)區(qū)房調(diào)控、保障房建設(shè)的力度亦在不斷加強(qiáng)。在保障居民合理住房需求的同時(shí)，對于擾亂市場秩序的行為進(jìn)行了精準(zhǔn)的糾偏與堵漏，標(biāo)本兼治，清晰地向開發(fā)商、購房者傳遞出了穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)。重點(diǎn)城市在第一輪、第二輪土地集中出讓暴露出很多問題后，出臺(tái)了一系列針對性的“打補(bǔ)丁”措施，積極調(diào)整第二輪、第三輪土拍規(guī)則。進(jìn)入下半年，房地產(chǎn)行情整體向下趨勢明顯，土地流拍增加，多地隨之調(diào)整樓市政策，開啟“雙向”調(diào)控模式。當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)下行壓力較大背景下部分城市土地財(cái)政依賴依然嚴(yán)重，地方政府的調(diào)控工作內(nèi)在動(dòng)力不足。未來，需要建立更完備、精細(xì)的政策體系，建立人、房、地、錢四位一體的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，來支撐地方政府切實(shí)扛起城市主體責(zé)任，督促地方政府不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段；部分地方政府也需要適應(yīng)土地市場整體低迷的態(tài)勢，加大土地出讓的推介力度。（蔡書凱）

　　中國住房市場監(jiān)管報(bào)告：住房市場監(jiān)管效果總體顯著

　　2021年，住房市場監(jiān)管效果總體顯著。需求端政策的持續(xù)收緊，顯著穩(wěn)定了房價(jià)。嚴(yán)格的金融監(jiān)管，緩解了地價(jià)上漲壓力，也制約了供應(yīng)能力。供需兩端同收緊，有效抑制了房價(jià)持續(xù)上漲預(yù)期，加快了保障性租賃住房發(fā)展。

　　2022年，隨著住宅市場景氣度回落，監(jiān)管政策剛性有望減弱；城市間住房市場分化加劇，各地監(jiān)管政策將進(jìn)一步分化；供地機(jī)制將進(jìn)一步制度化、透明化；房地產(chǎn)金融審慎管理制度執(zhí)行將進(jìn)一步全面和細(xì)化；住房租賃市場發(fā)展將獲全面規(guī)范與支持。

　　從中長期來看，住房市場監(jiān)管的首要目標(biāo)或?qū)⒂伞胺�(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”轉(zhuǎn)變?yōu)楸３侄鄬哟误w系的協(xié)調(diào)發(fā)展，主要對象由增量為主轉(zhuǎn)向增量存量并重，由主要注重前端的開發(fā)、銷售為主，逐步轉(zhuǎn)向后端的物業(yè)服務(wù)、更新改造并重。

　　政策建議：一是進(jìn)一步細(xì)化房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增加透明度和執(zhí)行彈性；二是進(jìn)一步精細(xì)化信貸政策，保障剛需和改善合理需求；三是完善“兩集中”供地機(jī)制配套制度，保證土地市場平穩(wěn)運(yùn)行；四是探索優(yōu)化行政性限制措施；五是盡快研究制定保障性租賃住房覆蓋人群、租金水平、建設(shè)、財(cái)政支持、合格運(yùn)營管理者等方面的標(biāo)準(zhǔn)。（楊杰）

　　中國住房保障發(fā)展報(bào)告：租購并舉 推進(jìn)保障性住房建設(shè)

　　我國已經(jīng)建立多渠道、多元化的住房保障制度體系，住房保障工作取得顯著成果。一是有序推進(jìn)老舊小區(qū)改造任務(wù)，促進(jìn)城市有機(jī)更新。到“十四五”期末，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。二是保障性租賃住房成為新亮點(diǎn)。今年6月出臺(tái)的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，明確提出住房保障體系將以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體，從土地、財(cái)稅、金融等方面明確對保障性租賃住房的扶持，各地保障性租賃住房政策加速實(shí)施。三是，為實(shí)現(xiàn)住有所居目標(biāo)，建立多元化制度。近年，除了公共租賃房制度建設(shè)，還發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房制度，滿足多元化需求，促進(jìn)構(gòu)建租購并舉的住房保障制度體系。

　　為實(shí)現(xiàn)住有所居目標(biāo)，著重發(fā)展租賃市場，合理布局租賃房源，促進(jìn)梯度消費(fèi)，實(shí)施租金管制，建立親民的租賃制度，積極建設(shè)新時(shí)代的租售并舉的住房保障制度。首先，完善公租房制度，著重發(fā)展租賃保障。其次，加快建立政府主導(dǎo)的住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，打破房地產(chǎn)中介的壟斷地位，規(guī)范租賃市場，促進(jìn)租賃市場的有序發(fā)展。再次，鼓勵(lì)發(fā)展增量的保障性租賃住房。最后，充分利用城市舊房和正規(guī)小產(chǎn)權(quán)房，解決部分新市民住房問題。（姜雪梅）

　　中國住房宏觀調(diào)控報(bào)告：房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展是主基調(diào)

　　2020-2021年房地產(chǎn)調(diào)控取得了顯著效果，不斷升級(jí)和增加的政策及制度變革，使得熱點(diǎn)城市房價(jià)漲幅回落，總體風(fēng)險(xiǎn)降低，房價(jià)收入比下降，房地產(chǎn)銷售和投資增幅下降，開始改變高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式，市場預(yù)期發(fā)生改變，倒逼市場主體改弦更張。

　　城市調(diào)控方面，上半年不斷升級(jí)，下半年開始微調(diào)。第一，2021年各城市加快發(fā)展保障性租賃住房，推進(jìn)完善住房保障體系，著力解決新市民、青年人、城市基本公共服務(wù)人員等群體的住房困難問題。第二，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)維持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，各城市發(fā)布多項(xiàng)政策打擊炒房行為，通過完善和升級(jí)“打補(bǔ)丁”和“組合拳”式行政調(diào)控，保障房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。第三，各地方政府嚴(yán)查買房資金、嚴(yán)控資金違規(guī)進(jìn)入樓市的現(xiàn)象。第四，各城市相繼發(fā)文建立二手房指導(dǎo)價(jià)格，加大二手住房交易信息公開力度，規(guī)范二手住房市場交易秩序，打擊二手房市場亂象。第五，各城市進(jìn)一步規(guī)范土地出讓價(jià)格，加強(qiáng)土地市場調(diào)控。總體來看，地方層面緊跟中央調(diào)控政策，因城施策更加靈活，從供需兩端陸續(xù)出臺(tái)政策維持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，“一城一策”調(diào)控強(qiáng)化，效果比較顯著。但在具體政策實(shí)施過程中，仍然存在個(gè)別城市落實(shí)調(diào)控政策不力、主體責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)等問題。

　　部門調(diào)控方面，調(diào)控政策鏈逐步閉合和日益發(fā)力。第一，住房調(diào)控方面，2021年上半年，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控依舊從嚴(yán)升級(jí)，始終確保“三穩(wěn)”目標(biāo)，反復(fù)強(qiáng)調(diào)不將房地產(chǎn)作為促進(jìn)短期經(jīng)濟(jì)的手段，約談?wù){(diào)控不力的城市，并嚴(yán)打各種炒房行為；進(jìn)入第三季度，中央政策有所微調(diào)，通過調(diào)控引導(dǎo)市場預(yù)期，并且房地產(chǎn)稅開征試點(diǎn)從座談?dòng)懻摰經(jīng)Q定實(shí)施，這對市場、對預(yù)期、對全國住房基礎(chǔ)制度改革都具有重要影響。第二，金融政策方面，房地產(chǎn)金融審慎監(jiān)管制度性政策逐步到位并開始發(fā)力，進(jìn)入2021年第4季度，房地產(chǎn)金融信貸政策有所微調(diào)，政策傾向以穩(wěn)為主。第三，土地政策方面，隨著各城市“兩集中”政策的有序?qū)嵤�，為進(jìn)一步規(guī)范和穩(wěn)定土地價(jià)格，各個(gè)城市進(jìn)一步實(shí)施土地溢價(jià)制度，嚴(yán)控城市樓面地價(jià)新高。第四，住房保障政策方面，進(jìn)一步完善住房保障體系，發(fā)展、培育和規(guī)范住房租賃市場，解決青新市民住房難問題。（徐海東 倪鵬飛）

　　來源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)

編輯：wangdc